Rynek magazynów w Polsce

Deweloperzy magazynowi zaczynają myśleć o spekulacyjnych inwestycjach, czyli o budowie bez uprzednich umów z najemcami.

– Projekty te zasilą krajowy rynek magazynowy w ciągu najbliższych dwóch lat. Niektóre spółki rozważają spekulacyjne projekty tam, gdzie jest mało dostępnej powierzchni, czyli we Wrocławiu i Poznaniu – komentuje Maciej Chmielewski, dyrektor w Dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych Colliers International.

Dziś w budowie znajduje się ok. 63 tys. mkw. hal na zasadzie spekulacji. Powstają w Poznaniu, Warszawie, Trójmieście i na Dolnym Śląsku – wyliczają przedstawiciele Jones Lang LaSalle.

Na zlecenie

– Obiekty realizowane spekulacyjnie są finansowane głównie ze środków własnych deweloperów, szczególnie na początkowych etapach budowy – wyjaśnia Marzena Pobojewska, szef działu powierzchni magazynowych i logistycznych w DTZ.

Zdecydowana większość hal powstaje na konkretne zamówienie, na miarę klienta (czyli w tzw. systemie BTS). Ewentualna realizacja kolejnych projektów spekulacyjnych będzie więc zależeć od stopnia zainteresowania nowymi halami ze strony najemców.

– Na przykład firma Panattoni rozważa wybudowanie magazynów na zasadach spekulacyjnych w atrakcyjnych, rozwiniętych rejonach Polski, z dużym potencjałem. Najlepszą i najbardziej bezpieczną sytuacją dla deweloperów jest jednak budowa w systemie BTS, bo inwestor jest zabezpieczony długoterminową umową. Tego typu inwestycje wciąż będą wiodły prym w strukturze nowej podaży. Natomiast spekulacyjne projekty ogranicza trudny dostęp do finansowania – tłumaczy Bożena Kozłowska, konsultant w Dziale Badań Rynku firmy Knight Frank.

Nowe projekty

Pod względem podaży magazynów niekwestionowanym liderem pozostaje region warszawski, obejmując 36 proc. całej krajowej podaży. Kolejne miejsca zajmują: Górny Śląsk (19 proc. zasobów) oraz centralna Polska (13 proc.).

Te trzy regiony oferują łącznie ponad 5,3 mln mkw. nowoczesnych hal. I nadal się tam sporo buduje. Jak wyliczają przedstawiciele Jones Lang LaSalle, na koniec III kwartału br. w całej Polsce w realizacji pozostawało 342 tys. mkw. hal. Takiej skali projektów nie zanotowano od IV kw. 2011 r.

Deweloperzy są szczególnie aktywni w Polsce centralnej, gdzie powstaje 74 mkw. Z tego 50 tys. mkw. przypada na budowany dla Castoramy obiekt BTS w Strykowie, w Poznaniu – 61 tys. mkw., na Górnym Śląsku – 44 tys. mkw., we Wrocławiu – 42 tys. mkw. oraz w Trójmieście – 41 tys. mkw.

Najwięcej nowych projektów powstaje jednak w samej aglomeracji warszawskiej – około 100 tys. mkw. Większość jest już zabezpieczona umowami najmu.

– Magazyny oddawane do użytku w tym roku oferują nadal jedynie 7 proc. powierzchni na wynajem – wylicza Bożena Kozłowska.

Mało hal, jak do tej pory, wybudowano w okolicach Szczecina, w Toruniu oraz w Bydgoszczy, gdzie łącznie znajduje się ok. 140 tys. mkw. – szacują analitycy DTZ.

Z drugiej strony widać wzrost popytu na magazyny w Szczecinie i Bydgoszczy. – Ofert szukają tam firmy z polskim i zagranicznym kapitałem. Szczecinem interesują się zwłaszcza spółki ze Skandynawii – zauważa Pobojewska.

W efekcie w tym mieście widać pierwsze ślady spekulacyjnych przedsięwzięć, i to całkiem udane. Przykładowo drugi etap North-West Logistic Park (13 tys. mkw.), który będzie gotowy w przyszłym roku, jest w trakcie zaawansowanej komercjalizacji.

– Jednak Szczecin to specyficzna lokalizacja dla magazynów. Mimo sąsiedztwa portów i dobrego połączenia z niemieckimi trasami szybkiego ruchu rejon ten nie znajduje się jeszcze na pierwszych miejscach potencjalnych lokalizacji pod nowe inwestycje – tłumaczy Bożena Kozłowska.

Stawki w górę

Jak szacują przedstawiciele Colliers International, współczynnik wolnych powierzchni magazynowych w Polsce nieznacznie zmalał w ciągu ostatnich miesięcy, dochodząc do poziomu 10,2 proc.

Patrząc na poszczególne aglomeracje, widzimy że wolna powierzchnia w tym czasie zwiększyła się jedynie na Górnym Śląsku. W pozostałych lokalizacjach widać spadek skali niewynajętych hal. To w przyszłości może doprowadzić do pewnych podwyżek czynszów, zwłaszcza tam, gdzie jest największy popyt, czyli w regionie warszawskim, na Górnym i Dolnym Śląsku oraz w aglomeracji łódzkiej.

– Szczególnie drogie są małe moduły, liczące 0,5 – 1 tys. mkw. w Warszawie – zauważa Marzena Pobojewska.

Już teraz, jak podaje Tomasz Olszewski, dyrektor Działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Jones Lang LaSalle, ograniczony dostęp do nowoczesnych hal doprowadził do 1-proc. wzrostu stawek czynszowych w Poznaniu.

– Jednocześnie na Górnym Śląsku w III kw. br. czynsze spadły średnio o 2,5 proc. – mówi Tomasz Olszewski. – Najniższe czynsze są dziś oferowane w okolicach Warszawy, a najwyższe na małych rynkach, o ograniczonej podaży hal, takich jak Kraków, Szczecin czy Trójmiasto – dodaje.

Zdaniem Bożeny Kozłowskiej rozwój infrastruktury zwiększy popularność mniejszych ośrodków, w niezbyt dziś atrakcyjnych rejonach. Na znaczeniu może zyskać Rzeszów czy rozwijający się rejon Torunia i Bydgoszczy. Z kolei Kraków i jego okolice mogą stracić na popularności w oczach deweloperów magazynowych.

– Na tym rynku panuje stagnacja, gdyż grunty inwestycyjne są tu postrzegane jako jedne z najdroższych, zaraz po strefie pierwszej w Warszawie. W związku z tym deweloperzy wolą stawiać kolejne hale np. w centrum Polski, na Górnym Śląsku czy w Wielkopolsce – wylicza Bożena Kozłowska.