Styczeń przyniósł duże zmiany na rynku mieszkań i rynku kredytów hipotecznych (program "Mieszkanie dla młodych", rekomendacja S). - Jedyną grupą, która ewidentnie zyskała na wprowadzonych od stycznia zmianach na rynku mieszkaniowym, są najzamożniejsi klienci, którzy mogą dziś pożyczyć w bankach więcej. Stracili natomiast uczestnicy rynku popularnego mieszkań używanych. Nie mogą liczyć na rządowe dopłaty do kredytów, trudniej im też o 5-proc. wkład własny - ocenia Bartosz Turek z Lion's Bank.
Droga zamknięta
Analityk przypomina, że zgodnie z rekomendacją S przy zakupie nieruchomości na kredyt od stycznia tego roku niezbędny jest co najmniej 5-proc. wkład własny. Docelowo, w 2017 roku trzeba będzie mieć 20 - proc. wkład. - Połowę będzie można zastąpić ubezpieczeniem - przypomina Bartosz Turek. - To spora zmiana, która wielu potencjalnym kredytobiorcom zamknęła drogę do zakupu nieruchomości. W ograniczonym zakresie dotyczy to osób zamożnych. Potwierdzają to obserwacje doradców Lion's House. Okazuje się, że wprowadzenie wymogu posiadania wkładu własnego nie jest nadmiernym problemem dla osób poszukujących nieruchomości z segmentu premium - podkreśla Bartosz Turek, który zwraca także uwagę na raport AMRON-SARFiN.
- Wynika z niego, że najwięcej kredytów (w III kw. 2013 r. ponad 56 proc.) opiewało na maksymalnie 200 tys. zł, przy czym podobny odsetek kredytów (prawie 53 proc.) zaciągnięto na ponad 80 proc. wartości nieruchomości - mówi Bartosz Turek. - Z drugiej strony niecałe 6 proc. kredytów zaciągnięto na kwotę ponad 500 tys. zł, przy czym podobny odsetek kredytów (prawie 4 proc.) miało przynajmniej 70-proc. wkład własny.
Bartosz Turek podkreśla, że dla nabywców z segmentu premium rekomendacja S zawiera pozytywne zmiany. Chodzi o zapisy prowadzące do zwiększenia zdolności kredytowej poprzez wydłużenie maksymalnego okresu, który bank może wziąć pod uwagę przy badaniu zdolności. - Ten czas został wydłużony z obowiązujących w 2013 r. 25 lat do 30 lat - podaje analityk z Lion's Bank.
Jak zdolność
Jaki ma to wpływ na zdolność kredytową? - Przyjmijmy, że ktoś chciał zaciągnąć kredyt na 30 lat, a jego zdolność kredytowa wynosiła w ubiegłym roku 2013 r. 1 mln złotych. Badając zdolność kredytową tej osoby w ubiegłym roku, bank musiał przyjąć, że zadłuża się ona na maksymalnie 25 lat - tłumaczy Bartosz Turek. - Posiadanie zdolności kredytowej na 1 mln zł oznacza więc w tym przypadku, że kredytobiorcę stać było na regulowanie rat kredytu na 1 mln zł nawet wtedy, gdyby zaciągnął swój dług na 25 lat. Miesięczne dochody pozwalają więc na opłacanie raty w kwocie prawie 5,4 tys. zł miesięcznie (oprocentowanie 4,2 proc., w tym marża 1,5 proc.) - dodaje.
I podkreśla, że zmiana wprowadzona rekomendacją S powoduje jednak, że podczas badania zdolności kredytowej bank od stycznia br. może przyjąć okres nie 25, ale 30 lat. - Przy założonych warunkach można oszacować, że kwota 5,4 tys. zł miesięcznie wystarczyłaby na obsługę 30-letniego długu w kwocie ponad 1,1 mln złotych. Teoretycznie więc wydłużenie o pięć lat maksymalnego okresu, dla którego banki mogą badać zdolność kredytową, mogło doprowadzić nawet do ponad 10-proc. wzrostu zdolności kredytowej - wyjaśnia Bartosz Turek.
O ile więcej
- Praktyka okazała się jednak mniej przychylna dla potencjalnych kredytobiorców. Tak wynika z danych zebranych przez firmę Tax Care. Według nich bowiem przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto wynosi obecnie 418,5 tys. zł (mediana zdolności kredytowej w przypadku długu zaciąganego na 30 lat). W grudniu 2013 r. było to 406 tys. zł. Progres wynosi więc nie 10, ale 3,1 proc. - wylicza Bartosz Turek.
Z analiz Lion's Bank wynika, że na zmianach najmocniej traci rynek wtórny. - Wprowadzone od stycznia zmiany gorzej wyglądają z punktu widzenia osób, które mają do sprzedania używane mieszkania z segmentu popularnego, a którym obecnie trudniej walczyć o względy kupujących - tłumaczy Bartosz Turek. - Potencjalnym nabywcom na rynku wtórnym trudniej dziś sprostać wymaganiom posiadania minimum 5-proc. wkładu własnego. Co więcej, potrzebna kwota nie ogranicza się jedynie do wkładu własnego. Planując zakup należy też zarezerwować sporą kwotę na pokrycie kosztów transakcyjnych. W przypadku rynku pierwotnego jest to jedynie 1-2 proc. wartości nieruchomości, ale już w przypadku mieszkań używanych aż 5-6 proc. W efekcie planując zakup na kredyt nowego mieszkania, trzeba mieć przynajmniej 6-7 proc. jego wartości w gotówce, a rozważając zakup lokalu używanego niezbędne jest posiadanie kwoty odpowiadającej 10-11 proc. jego wartości. Traci na tym rynek wtórny, który dodatkowo został wykluczony z programu dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych”. Przypomnijmy, że ma on za zadanie dofinansowanie zakupów nowych mieszkań przez młode osoby kwotą 10 – 20 proc. kosztu budowy przeciętnej nieruchomości na danym terenie - mówi analityk Lion's Bank.
