W ofercie brak dużych galerii

W pierwszych dwóch miesiącach tego roku inwestorzy finalizowali rozmowy dotyczące sprzedaży biurowców. Na przykład firma Griffin Group kupiła od Axa Real Estate znajdujący się w Warszawie Company House II o powierzchni 9,4 tys. mkw., a także Bliski Office Center (4,9 tys. mkw.) od Castle Carbery Properties. Umowy te, wraz z zakupem Nordic Park (8 tys. mkw.), dokonanym pod koniec ubiegłego roku, opiewają w sumie na 200 mln euro.

Z kolei w Krakowie Tawstock Estates sprzedała Centrum Biurowe Euromarket (10,6 tys. mkw.) spółce zarządzanej przez Bluehouse Capital. Ceny nie ujawniono.

Właściciela zmienił również wrocławski Aquarius Business House (II etap, o pow. 9,5 tys. mkw.). Echo Investment sprzedał budynek grupie Azora Europa za niecałe 30 mln euro.

– Ponadto trwają pertraktacje dotyczące sprzedaży największych warszawskich biurowców, czyli Metropolitan (38 tys. mkw.) oraz Rondo 1 (ok. 66 tys. mkw. powierzchni najmu) – mówi Marcin Mędrzecki, dyrektor w Grupie Usług Inwestycyjnych na Europę Środkowo-Wschodnią w Colliers International.

Nie na sprzedaż

Natomiast na pierwsze tegoroczne umowy sprzedaży galerii rynek jeszcze czeka. Tymczasem, jak szacują analitycy Jones Lang LaSalle, transakcje zawarte w segmencie handlowym stanowiły w ubiegłym roku 41 proc., a w biurowym – 31 proc. wszystkich inwestycji. Podobnych proporcji, ich zdaniem, należy się spodziewać i w 2014 r.

Przedstawiciele Colliers International zwracają jednak uwagę, że dziś w sprzedaży nie ma dużych obiektów handlowych. W związku z tym rynek inwestycyjny mogą zdominować raczej zakupy w segmencie biurowym i magazynowym. Zresztą od dłuższego czasu co roku właściciela zmienia przeważnie jedno lub co najwyżej dwa duże centra handlowe.

– Najatrakcyjniejsze obiekty znajdują się w portfelach kilku kluczowych inwestorów, których strategią jest długoterminowa własność. Takie podejście, mimo ogromnego zainteresowania wielkimi nieruchomościami handlowymi ze strony kapitału zagranicznego, może ograniczyć podaż – mówi Michał Stanisławski z CBRE.

– Z drugiej strony inwestorzy handlowi nadal pozostają bardzo aktywni i nie można wykluczyć kolejnych dużych transakcji na rynku, porównywalnych do ubiegłorocznych umów.

Największą transakcją, do jakiej doszło w 2013 r., była niewątpliwie sprzedaż katowickiego Silesia City Center za ponad 400 mln euro.

Tańsze i mniejsze

Soren Rodian Olsen, przedstawiciel Cushman & Wakefield, twierdzi, że w sprzedaży może się pojawić jedno lub dwa duże centra handlowe, ale nie będą to raczej najbardziej popularne i dominujące obiekty na rynku.

– Podczas gdy w sektorze biurowym ten rok przyniesie kilka dużych umów, w przypadku centrów handlowych możemy się raczej spodziewać finalizacji kilku mniejszych transakcji w miastach regionalnych. W porównaniu z sektorem handlowym aktywność inwestycyjna na rynku biurowym będzie więc nieznacznie wyższa – mówi Soren Rodian Olsen.

Analitycy Jones Lang LaSalle prognozują, że w tym roku łączny wolumen transakcji inwestycyjnych we wszystkich segmentach rynku nieruchomości komercyjnych, wyniesie mniej więcej tyle samo co w 2013 r., czyli ok. 3–3,5 mld euro. Jednocześnie wzrośnie liczba transakcji. Oznacza to, że sprzedawać się będą tańsze i mniejsze obiekty, zwłaszcza w segmencie handlowym.

– W porównaniu z 2013 r. nie ma bowiem obiektów, które zapewniłyby tak spektakularne transakcje jak np. sprzedaż Silesia City Center – mówi Marcin Mędrzecki.

W stolicy i regionach

Warszawa pozostaje nadal najbardziej atrakcyjnym rynkiem, zwłaszcza dla inwestorów zainteresowanych powierzchnią biurową. Ale analitycy przewidują spore zainteresowanie w 2014 roku biurowcami i obiektami handlowymi w miastach regionalnych.

– Już w ubiegłym roku spektakularnie wzrosła aktywność inwestorów na największych rynkach biurowych poza stolicą, czego dowodem są transakcje we Wrocławiu, Krakowie czy Gdańsku. W segmencie nieruchomości handlowych oczywiście największym zainteresowaniem cieszą się nieustannie centra handlowe typu prime, czyli prestiżowe obiekty handlowe w największych polskich miastach, z bardzo mocną pozycją na rynku, ze spójną i kompleksową ofertą, szeroką bazą klientów oraz dużą strefą zasięgu. Są to np. Silesia City Center czy Galeria Dominikańska, które zmieniły właścicieli w 2013 r., czy Manufaktura, sprzedana w 2012 r. – opowiada Agata Sekuła z Jones Lang LaSalle.

Starsze, wymagające modernizacji obiekty dość rzadko wchodzą w rachubę, nawet wśród inwestorów oportunistycznych. Jednak i takie mogą zmienić właściciela

– Modernizacja i repozycjonowanie nieruchomości to zawsze wyzwanie, zwłaszcza w przypadku budynków starych lub zabytkowych. Jest jednak niewielka grupa deweloperów i inwestorów oportunistycznych, którzy zachwycają się takimi budynkami – mówi Soren Rodian Olsen.