Sąsiad dowie się ostatni?

Rz: Od 1 stycznia obowiązują nowe warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Kto odpowiada za to, aby dom spełniał te warunki: inwestor, projektant domu, wykonawca?

Andrzej Lulka: Przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mają zastosowanie przy projektowaniu i budowie, w tym także przy odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie oraz przy zmianie użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych, spełniających funkcje użytkowe budynków a także związanych z nimi urządzeń budowlanych. W związku z tym odpowiedzialność za to, by dom spełniał warunki techniczne, wskazane w rozporządzeniu spoczywa na wszystkich uczestnikach procesu budowlanego: na inwestorze, inspektorze nadzoru budowlanego, projektancie, a także na kierowniku budowy lub kierowniku robót.

Jeżeli inwestor w pierwszych tygodniach roku złożył dokumentację do nadzoru budowlanego, wraz z tzw. gotowym projektem domu, który nie spełnia nowych warunków, to czy organ nie wyda pozwolenia na budowę?

Jeżeli przed dniem wejścia w życie rozporządzenia złożony został wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, dokonano zgłoszenia budowy lub wykonywania robót budowlanych bądź została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego, zastosowanie będą miały przepisy dotychczasowe.

Przygotowywana jest tzw. mała nowelizacja prawa budowlanego? Na jakie zmiany powinni się przygotować inwestorzy? Czy rzeczywiście będzie można budować bez pozwolenia na budowę?

Warto zaznaczyć, że nie mówimy tu o ostatecznie przyjętych rozwiązaniach. Jak wskazano w projekcie założeń projektu ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, nazywanych potocznie małą nowelizacją, planowane jest zniesienie wymogu uzyskiwania pozwolenia na budowę dla budynków jednorodzinnych mieszkalnych i zastąpienie go instytucją zgłoszenia z projektem budowlanym.

Takie zgłoszenie byłoby dopuszczalne pod warunkiem łącznego spełnienia trzech przesłanek:

1) obszar oddziaływania wznoszonego budynku nie będzie wykraczał poza granice działki, tzn. jedyną strona postępowania będzie inwestor;

2) w celu realizacji inwestycji nie będzie konieczne uzyskiwanie odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych;

3) budynek nie wymaga pozwolenia na budowę zgodnie z art. 29 ust. 3 prawa budowlanego, tj. nie wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko ani oddziaływania na obszar Natura 2000. W takich przypadkach potrzebne byłoby zgłoszenie budowy z dołączonym projektem budowlanym.

Ile trzeba odczekać po zgłoszeniu, by móc budować?

Od takiego zgłoszenia organ będzie uprawniony do wniesienia ewentualnego sprzeciwu w terminie 30 dni od dokonania zgłoszenia. Jeżeli termin 30-dniowy upłynie bezskutecznie, inwestor może rozpocząć budowę obiektu. Decydując się na stawianie budynków jednorodzinnych bez pozwolenia, inwestor musi przestrzegać wytycznych zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w obowiązującej decyzji o warunkach zabudowy. Niezgodność zgłoszonej budowy z ustaleniami miejscowego planu lub decyzji o warunkach zabudowy może stanowić przesłankę do wniesienia sprzeciwu.

Jakie warunki będzie musiał spełnić inwestor, aby rozpocząć budowę?

Realizacja budynków jednorodzinnych mieszkalnych, o obszarze oddziaływania zamykającym się w granicach działki, co do której nie istnieje obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko ani oceny oddziaływania na obszar Natura 2000 ani obowiązek uzyskania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, będzie wymagać od inwestora podjęcia czynności obejmujących przede wszystkim zlecenie uprawnionemu projektantowi wykonania projektu budowlanego.

Następnie konieczne jest umieszczenie tablicy informacyjnej dotyczącej planowanej inwestycji na miejscu jej realizacji bądź doręczenie właścicielom, użytkownikom wieczystym, zarządcom nieruchomości sąsiednich zawiadomień o planowanej inwestycji oraz dokonanie zgłoszenia robót budowlanych. Zgodnie z proponowanymi zmianami, likwidacji uległby obowiązek zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

A jak zakończyć budowę według projektowanych przepisów?

Planowana nowelizacja przewiduje w stosunku do niektórych kategorii obiektów, które wymagają uzyskania pozwolenia na użytkowanie w formie decyzji, zastąpienia jej instytucją zawiadomienia o zakończeniu budowy. Powyższa regulacja ma wpłynąć pozytywnie na redukcję czasu trwania całej procedury. Skróceniu ulegnie również termin na ewentualne zgłoszenie sprzeciwu przez organ z 21 dni do 14 dni. Zawiadomienia o zakończeniu budowy mają dotyczyć także innych kategorii obiektów, m.in. warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych, garaży do pięciu stanowisk i magazynów.

Kiedy sąsiad dowie się o budowie na sąsiedniej nieruchomości? Dziś otrzymuje zawiadomienie z urzędu, a jakie rozwiązanie przewidują nowe przepisy?

Inwestor będzie zobowiązany do zachowania jednego z dwóch poniższych wymogów formalnych:

– umieszczenie tablicy informacyjnej będzie wymagane dla inwestycji podlegających tzw. zgłoszeniu z projektem budowlanym, przy czym nowelizacja zakłada, że wymóg umieszczenia tablicy powstanie przed wniesieniem tego zgłoszenia do organu;

– inwestor wraz ze zgłoszeniem przedstawi dowód doręczenia właścicielom, użytkownikom wieczystym, zarządcom nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z działką objętą inwestycją, informacji o zamiarze realizacji robót budowlanych.

Ponadto w każdym przypadku w terminie trzech dni od daty wpływu zgłoszenia, na stronach Biuletynu Informacji Publicznej danego powiatu, umieszczane będą informacje na temat zgłoszeń z projektem budowlanym, obejmujące podstawowe dane dotyczące projektowanej inwestycji. W terminie 14 dni od dnia publikacji w Biuletynie Informacji Publicznej, osoba która uzna, że projektowana inwestycja narusza jej interes prawny, będzie uprawniona do wystąpienia do organu z pisemnym wnioskiem w tej sprawie. Organ, ustosunkowując się do złożonego wniosku, w terminie 14 dni może wnieść sprzeciw w drodze decyzji administracyjnej, jeżeli twierdzenia wnioskodawcy się potwierdzą i organ uzna, że jej interes prawny zostanie naruszony. Może też poinformować, że interes prawny wnioskodawcy, w opinii organu, nie zostanie naruszony w związku z realizacją inwestycji.

Czy audyt efektywności energetycznej jest tożsamy z certyfikatem energetycznym?

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, zwane potocznie  certyfikatem energetycznym, określa wartość rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną i energię końcową. Pojęcie to nie jest tożsame z audytem energetycznym, który stanowi ekspertyzę dotyczącą podejmowania i realizacji przedsięwzięć zmniejszających koszty ogrzewania. Audyt polega na dokonaniu oceny i analizy stanu pozyskiwania energii, jej używania w konkretnym obiekcie oraz wskazaniu potencjalnych możliwości i obszarów poprawy i racjonalizacji stanu zużycia.

Najbardziej rewolucyjna zmiana, jaka czeka inwestorów w przyszłości?

Najbardziej istotną zmianę stanowi liberalizacja przepisów prawa budowlanego dotyczących zagadnień związanych z rozpoczęciem procesu inwestycyjnego – czyli dopuszczenie możliwości rozpoczęcia budowy niektórych budynków jednorodzinnych mieszkalnych na podstawie tzw. zgłoszenia wraz z projektem budowlanym.

Na uwagę zasługuje również wprowadzenie instytucji decyzji podlegających wykonaniu jako podstawy do rozpoczęcia przez inwestora robót budowlanych. W wielu przypadkach jedyną stronę postępowania stanowi inwestor, natomiast nie ma możliwości zastosowania przepisu z art. 130 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z nim decyzja podlega wykonaniu, jeżeli jest zgodna z żądaniem wszystkich stron, ponieważ art. 28 prawa budowlanego wskazuje, że podstawą rozpoczęcia robót budowlanych jest decyzja ostateczna. W sytuacji gdy inwestor jest jedyną stroną postępowania, a decyzja jest zgodna z jego wnioskiem, inwestor będzie mógł przystąpić do rozpoczęcia robót budowlanych bez konieczności oczekiwania aż decyzja stanie się ostateczna.