Rynek najmu w 2014 roku

- W pięciu z siedmiu badanych miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest niższa od średniej z ostatnich lat. Nadal najwięcej można zarobić inwestując w Warszawie i Łodzi. Najniższą stopę zwrotu ma dziś Gdynia – wynika z raportu Home Broker i Domiporta.pl.

- Biorąc pod uwagę średnie rynkowe, rentowność kupna mieszkania na wynajem spada, choć nadal przynosi zyski znacząco atrakcyjniejsze od lokat bankowych i obligacji Skarbu Państwa - podkreśla Marcin Krasoń z Home Brokera.

Droga Warszawa

Z raportu wynika, że marcowa średnia dla siedmiu najważniejszych ośrodków to 4,03 proc., podczas gdy w listopadzie ubiegłego roku było to 4,2 proc. - Trzeba jednak pamiętać, że to wartości przeciętne, a inwestycja w mieszkanie na wynajem może przynieść zarówno dużo wyższe zyski, jak i wygenerować straty - zastrzega Maciej Górka z portalu Domiporta.pl.

Analitycy podają, że za wynajem mkw. mieszkania nominalnie najwięcej można dostać w Warszawie (ponad 43,5 zł). - Warto pamiętać, że i ceny są w stolicy najwyższe. Z ostatniego notowania Indeksu Cen Transakcyjnych wynika, że za mkw. mieszkania w stolicy trzeba średnio zapłacić 6966 zł - podaje Marcin Krasoń. - Na drugim biegunie jest oddalona od stolicy o niewiele ponad godzinę jazdy autostradą A2 Łódź, gdzie za mkw. mieszkania zapłacimy średnio 3672 zł, a za wynajem metra lokalu można dostać przeciętnie 23 zł - dodaje.

- Zarówno kupno, jak i wynajem mieszkania w Warszawie, są o prawie 90 proc. droższe niż w Łodzi. Przez ostatnie dwa miesiące stawka najmu najbardziej wzrosła w Krakowie i Poznaniu (o prawie 6 proc.), a spadła w Gdyni (o ponad 4 proc.) - dodaje Maciej Górka.

Z analiz wynika, że w największych aglomeracjach w Polsce średnia rentowność najmu netto mieszkań to ok. 4,03 proc. - Najwyższe wskaźniki uzyskała w marcu Warszawa ze średnią na poziomie 4,81 proc., następnie Łódź i Wrocław - podają analitycy. - Najniższy wskaźnik rentowności (3,11 proc.) zanotowano w Gdyni.

- W Warszawie, mimo największej podaży ofert najmu w Polsce (prawie 47 tys.), uzyskać można najbardziej korzystny poziom rentowności w porównaniu z innymi miastami. Jest to związane z tym, że stawki najmu w przeliczeniu na metr również są najwyższe – wyjaśnia Maciej Górka z Domiporta.pl. - W ostatnich miesiącach spadła rentowność najmu w Gdańsku, gdzie jesienią wskaźnik ten wynosił 4,5 proc., a teraz 4,1 proc. - dodaje.

Analitycy założyli, że w ciągu roku kupione mieszkanie będzie wynajęte przez 10,5 miesiąca, a przy szacowaniu rentowności netto uwzględniono też czynsz i podatek. - Gdyby udało się znaleźć najemcę na wiele lat i nieruchomość nie stałaby pusta, wtedy zyski z najmu byłyby oczywiście wyższe. Rentowność dla najbardziej zyskownej Warszawy wyniosłaby wówczas 5,7 proc. - szacuje Marcin Krasoń.

Zastrzega, że są to dane uśrednione. - W rzeczywistości część inwestorów zarobi mniej, a część więcej niż wynika to z obliczeń - podkreśla przedstawiciel Home Broker.

Stopy zwrotu

- Wiele zależy od tego, jak wyglądać będzie w ciągu roku obłożenie wynajmowanego mieszkania i ile wyniesie czynsz. Do tego dochodzi kwestia ewentualnych remontów i inwestycji w wyposażenie lokalu, a przede wszystkim cena zakupu nieruchomości - przyznaje Maciej Górka.

Z analiz wynika, że średnia cena mkw. w Warszawie to niemal 7 tys. zł. W stolicy można jednak kupić mieszkania już za 5 tys. zł za mkw. Są też lokale, których mkw. wyceniono na kilkanaście tys. zł.

- Osoby zajmujące się inwestowaniem na wynajem polują na okazje i to nie tylko te dostępne na szerokim rynku, ale i te, które znaleźć można u komorników czy na licytacjach w spółdzielniach mieszkaniowych - podkreśla Marcin Krasoń. - Taka inwestycja ma dużo wyższy potencjał zysku. W Warszawie zakup nieruchomości po cenie o 20 proc. niższej od średniej rynkowej przy stawce najmu odpowiadającej przeciętnej, oznacza wzrost rentowności najmu netto z 4,8 do 6 proc. - podkreśla przedstawiciel Home Broker.

Zdaniem Macieja Górki średnie rentowności nie wyglądają tak imponująco jak stopy zwrotu niektórych funduszy inwestycyjnych czy innych ryzykownych aktywów, ale w zestawieniu z lokatami i obligacjami skarbowymi prezentują się już znacznie lepiej.

- Średnie oprocentowanie bankowych depozytów po opodatkowaniu wynosi obecnie 2,13 proc., a uzyskanie z rocznej lokaty więcej niż 3 proc. netto jest w tej chwili trudne - zauważa przedstawiciel Domiporta.pl. - Przeciętna rentowność najmu jest we wszystkich badanych miastach wyższa niż najlepiej oprocentowane lokaty. Ale trzeba przy tym pamiętać, że oprocentowanie depozytów jest pewne, a środki zdeponowane w bankach są objęte Bankowym Funduszem Gwarancyjnym - dodaje.

Chcą ryzykować

- Na rynku jest spora grupa inwestorów zainteresowanych tą formą lokowania kapitału i to mimo ryzyka, którym jest ona obwarowana. Zaczynając od braku obłożenia lokalu, a kończąc na nieplanowanych inwestycjach w remont. Trzeba pamiętać, że opłacalność zakupu nieruchomości pod wynajem, tak jak każda inwestycja długoterminowa, może się zmieniać na korzyść, jak i na niekorzyść inwestora - przestrzega Maciej Górka.

Ważna jest także zmiana wartości nieruchomości w czasie, a także ogólna sytuacja na rynku. - Osoby rozważające zakup mieszkania pod wynajem w największych miastach powinny też pamiętać m.in. o mającym wkrótce rozpocząć operacyjne działania funduszu mieszkań na wynajem, za pośrednictwem którego rząd chce zainwestować w rynek nieruchomości 5 mld zł - przypomina Marcin Krasoń. - W efekcie na rynku ma się pojawić ok. 20 tys. nowych mieszkań do wynajęcia po cenach niższych od rynkowych. Nie oznacza to, że nie da się wówczas zarabiać na nieruchomości kupionej na wynajem, ale będzie to trudniejsze i będzie wymagało większej wiedzy - dodaje.

Jak liczona jest rentowność najmu?

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl.

Stawki ofertowe najmu zostały obniżone do obliczeń o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę wzięto medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 zł za mkw. miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 zł w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 zł w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Najem, Dzierżawa

Pozostało 86% artykułu