Rynek powierzchni biurowych

– Sytuacja w branży nieruchomości komercyjnych pozwala najemcom na umocnienie pozycji negocjacyjnej zarówno w przypadku chęci renegocjacji warunków najmu, jak i przy poszukiwaniu nowej przestrzeni biurowej – uważa Andrzej Brochocki, wspólnik zarządzający Kancelaria Brochocki:

Dodaje, że pomimo rekordowo dużych transakcji najmu, do jakich dochodziło w Warszawie, nieprzerwanie rośnie także podaż biur. A to przekłada się na redukcję wyjściowych stawek czynszowych, przede wszystkim wśród obiektów już istniejących.

– Wynika to między innymi z preferencji najemców, którzy coraz częściej wybierają nowe budynki z uwagi na chęć podwyższenia komfortu pracy, jak i oferowane przez właścicieli upusty. Z uwagi na dużą liczbę nowych inwestycji biurowych deweloperzy wprowadzają agresywną politykę cenową, żeby wyjść naprzeciw oczekiwaniom najemcy, jak również spełnić wymagania banków finansujących dane przedsięwzięcia. Doszło do sytuacji, w której najemca może zmienić biuro na zupełnie nową przestrzeń, płacąc przy tym mniej niż dotychczas – opowiada Andrzej Brochocki. – Dlatego to idealny moment na zamianę biura na lepsze, z dużą szansą na równoczesne obniżenie kosztów.

Klęska urodzaju

W Warszawie w ciągu ostatnich 25 lat powstało ponad 4,2 mln mkw. biur w 430 budynkach – policzyli analitycy firmy CBRE. Natomiast najwięcej biurowców poza stolicą znajduje się dziś w Krakowie – 102 budynki (w sumie 628 tys. mkw.), we Wrocławiu – 100 biurowców (551 tys. mkw.), w Trójmieście – 80 biurowców (455 mkw.), w Katowicach – 51 biurowców (317 tys. mkw.), w Poznaniu – 55 biurowców (303 tys. mkw.) i Łodzi – 58 biurowców (297 tys. mkw).

Z danych CBRE wynika, że w trakcie budowy jest 1,2 mln mkw. powierzchni biurowej, z czego prawie połowa przypada na stolicę. Oznacza to, iż w momencie, gdy budowana dziś powierzchnia zostanie ukończona, zasób powierzchni biurowej w największych miastach Polski wzrośnie o ponad 17 proc.

Do rewolucji czynszowej już doszło w Warszawie, gdzie w ciągu najbliższych trzech lat w centrum zostanie oddanych do użytku dużo nowych budynków, szczególnie w okolicy powstającej właśnie nowej linii metra. Analitycy CBRE przewidują, że w latach 2014–2016 w centralnych lokalizacjach stolicy powstanie aż 350 tys. mkw. powierzchni biurowej. Po ukończeniu tych inwestycji zasoby biur w centrum stolicy powiększą się aż o 25 proc.

W 2014 i 2015 roku do użytku oddane zostaną również starsze budynki biurowe w Warszawie, które obecnie przechodzą gruntowny remont, wśród nich biurowce Ethos, Spektrum Tower oraz Moniuszki 1a. – Wszystkie te obiekty zostały niedawno opuszczone przez głównych najemców i poddawane są renowacji, by spełniać wymogi techniczne zgodnie z obowiązującymi standardami. Zainteresowanie najemców pokaże, czy wyremontowane budynki mogą z powodzeniem konkurować z nowymi projektami – twierdzą doradcy z CBRE.

Duży chce więcej

Konrad Heidinger, konsultant w dziale badań rynku CBRE, zapowiada, że zwiększona podaż na rynku biur wpłynie na wzrost wskaźnika pustostanów i spadek stawek czynszu przy jednoczesnym wzroście pakietu zachęt dla najemców.

Colin Waddell, dyrektor zarządzający w CBRE w Polsce, twierdzi, że najemcy doskonale zdają sobie sprawę z rosnącej konkurencji pomiędzy deweloperami.

– Niejednokrotnie najemcy, przeprowadzając się do nowego budynku, mogą otrzymać zdecydowanie lepsze warunki finansowe i jednocześnie podnieść standard swoich biur. Co więcej, firmy wykazują tendencję do rezygnowania z centralnych lokalizacji i przenoszenia się do dostosowanych do ich potrzeb biur w parkach biznesowych, usytuowanych na obrzeżach centrum lub na peryferiach miasta – mówi Colin Waddell.

Andrzej Brochocki dodaje, że właściciele biurowców kuszą najemców nie tylko tzw. wakacjami czynszowymi (nawet kilka miesięcy bez opłat za biuro), ale też dodatkowymi pakietami w postaci kontrybucji finansowych, które pozwalają na wykończenie biura pod klucz bez konieczności partycypowania najemcy w kosztach urządzenia biura.

Atrakcje dla młodych

– W przypadku nowych projektów biurowych inwestorzy zapewniają najemcom dodatkowe usługi, poczynając od kantyny, salonu prasowego, sklepu spożywczego, a kończąc na oddziale poczty czy fitness clubie. Na terenie parków biznesowych pojawiają się także przedszkola – mówi Andrzej Brochocki.

Wszystko dla dużego najemcy – to dewiza, która przyświeca deweloperom, którzy budują biurowiec, a umów najmu mają jak na lekarstwo. Dlatego nikogo już dziś nie dziwi, że korporacja, która może przebierać w ofertach, zwraca uwagę na komfort miejsca pracy, marzy o ergonomicznych biurkach, które pozwalają nawet na pracę na stojąco, pyta o siedzenia modyfikowalne w kilku płaszczyznach czy możliwość korzystania z dwóch monitorów.

Do tego życzy sobie obok stanowisk pracy dobrze wyposażoną kuchnię z ekspresem z darmową kawą.

Natomiast firmy, które mają młodych pracowników, chcą, aby urządzić im w biurze tzw. chillout room z leżakami i hamakami, i palmami, a nawet pokój do gier z konsolą, piłkarzykami.

Jak podaje CBRE, wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową najwyższej klasy w centrum Warszawy wynoszą ok. 25 euro za mkw. miesięcznie. Natomiast poza centrum stolicy – 14–15 za mkw. miesięcznie.

– Ale efektywne stawki mogą być niższe od transakcyjnych nawet o 25 proc. Ta tendencja będzie się utrzymywać przynajmniej do końca 2015 roku – prognozuje Konrad Heidinger.