Ile za mieszkanie na licytacji

Pod młotek trafia coraz więcej mieszkań i domów. – W 2010 r. doliczono się ponad 100,8 tys. zajęć nieruchomości. Rok później liczba ta urosła do 157,2 tys. – podaje Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com. – W latach 2010–2011 komornicy zlicytowali odpowiednio 3657 i 4476 nieruchomości. Teraz takie dane trudno uzyskać. Według moich szacunków liczba zająć nieruchomości może dziś wynosić co najmniej ćwierć miliona, a liczba licytacji to prawdopodobnie kilkanaście tysięcy rocznie – dodaje.

Uwaga! Pułapki

Informacje o licytowanych nieruchomościach znajdziemy w serwisie Krajowej Rady Komorniczej. W mieszkaniach można przebierać. – W 2012 r. pojawiło się nieco ponad 14 tysięcy obwieszczeń o pierwszej lub drugiej licytacji nieruchomości. Rok później opublikowano już 24 687 ogłoszeń. Tylko od stycznia do maja tego roku o licytacjach nieruchomości komornicy zdążyli poinformować już 14261 razy – podaje Jarosław Jędrzyński. Według niego pod koniec roku liczba takich ogłoszeń może sięgać ok. 40 tys.

Analityk portalu RynekPierwotny.com zwraca uwagę na rosnące zainteresowanie mieszkaniami na licytacjach. Powodem jest m.in. możliwość kupna nieruchomości często poniżej jej rynkowej wartości.

Katarzyna Brzezińska z Grupy Emmerson przypomina, że aby nieruchomość trafiła na licytację, komornik musi zlecić jej oszacowanie, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy. – Kwota z operatu powinna odpowiadać wartości rynkowej sprzedawanej nieruchomości. Cena wywoławcza mieszkania, które trafia na pierwszą licytację, to trzy czwarte kwoty oszacowania – podaje przedstawicielka Emmersona.

Jeśli nie znajdzie się chętny, cena wywoławcza podczas drugiej licytacji spada do dwóch trzecich wartości oszacowania. – Kupno mieszkania na licytacji to tzw. nabycie pierwotne. Oznacza to, że nabywca nie martwi się obciążeniami hipotecznymi czy wadami prawnymi, ponieważ wierzyciele hipoteczni są spłacani w pierwszej kolejności – tłumaczy Katarzyna Brzezińska. – Chętni na takie nieruchomości muszą się jednak liczyć z konkurencją. Kilku zainteresowanych podbija cenę, która może dojść do stawki rynkowej – zauważa. Jarosław Jędrzyński zwraca uwagę na przypadki oszacowania ceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, który jej nie oglądał, bo nie został wpuszczony do środka przez właściciela.

W skrajnym przypadku można więc kupić mieszkanie po cenie wyższej od rynkowej.?Zdaniem Katarzyny Brzezińskiej pułapką może być także stan nieruchomości. Czasem pozostawia wiele do życzenia. – Termin, w którym można oglądać mieszkania, powinien być podany w obwieszczeniu, ale właściciele nie zawsze udostępniają lokal do oględzin – zauważa przedstawicielka Emmersona. – Pułapką może być także liczba osób zameldowanych w lokalu i konieczność ich wymeldowania, zakładając, że nie zrobią tego dobrowolnie – przestrzega.

A Marcin Krasoń, analityk Home Brokera, dopowiada, że od zakupu nieruchomości do faktycznego przejęcia mija niekiedy nawet kilka lat. ?– Ryzyko wiąże się także z prawem dotychczasowego właściciela do zaskarżenia postanowienia sądu o przysądzeniu własności – dodaje Jarosław Jędrzyński. – Nowy właściciel po wpłaceniu całej wylicytowanej ceny nieruchomości nie ma do niej prawa do czasu rozpatrzenia przez sąd zażalenia poprzedniego właściciela. A to może trwać miesiącami, a nawet latami.

Ostre starcie

W ocenie pośredniczki Joanny Lebiedź, właścicielki agencji Lebiedź Nieruchomości, licytowane mieszkania są przeważnie okazjami. – Wielu klientów obawia się jednak takich transakcji. Wszelkie zapisy w księdze wieczystej o hipotekach, a zwłaszcza o zajęciu nieruchomości przez komornika, wywołują dreszcze. Sporo osób omija więc szerokim łukiem takie nieruchomości z problemami – zauważa Joanna Lebiedź. Także ona zwraca uwagę na lokatorów licytowanych mieszkań. – W przypadku niektórych może być ustanowione dożywocie – zauważa pośredniczka.

Z kolei Marcin Krasoń ocenia, że mieszkania na licytacjach to okazja, ale trudno dostępna dla przeciętnego zjadacza chleba. – W starciu z osobami zajmującymi się handlem nieruchomościami na co dzień ma on małe szanse powodzenia – przestrzega Marcin Krasoń. – Wprawdzie informacja o licytacji jest jawna, jednak na licytacjach stawiają się często handlarze, którzy na pewno nie odpuszczą. I z prawdziwej perły robi się tylko perełka – dodaje.

Jarosław Jędrzyński podkreśla, że choć liczba komorników wzrosła w ostatnich latach, to wciąż mają oni pełne ręce roboty, głównie przy licytowaniu nieruchomości. A Katarzyna Brzezińska dodaje, że liczba komorniczych licytacji rośnie, bo nie ma możliwości wyegzekwowania długów w inny sposób. – Najczęściej są to niespłacane kredyty hipoteczne i pożyczki, niepłacone czynsze do spółdzielni mieszkaniowych czy wspólnot, a także zaległości wobec dostarczycieli mediów. Mogą to być także być zobowiązania wobec osób fizycznych lub prawnych – mówi Katarzyna Brzezińska.

Joanna Lebiedź zauważa zaś, że z bankami praktycznie nie ma rozmowy. – Czasem wystarczy trzymiesięczna przerwa w spłacaniu rat, aby bank zażądał zwrotu całej pożyczonej kwoty – przestrzega pośredniczka. Powodem, dla którego nieruchomości trafiają na licytacje, jest według Jarosława Jędrzyńskiego m.in. lekkomyślne zadłużanie się Polaków na coraz większą skalę przy częstym braku elementarnej wiedzy ekonomicznej. Coraz więcej osób wpada w spiralę zadłużenia.

– Nie jest jest tak, że na licytacje trafiają gównie mieszkania kupowane na kredyt. To mniejszy problem. Kredyty hipoteczne są nadal nieźle spłacane – przypomina Jarosław Jędrzyński. – Stracić mieszkanie można przez stosunkowo niewielką kwotę jakiegokolwiek zadłużenia. Wystarczy złożenie przez wierzyciela wniosku do komornika o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Najlepszym przykładem jest praktykowany w Polsce proceder udzielania przez tzw. parabanki niewielkich (nawet kilka tys. zł), ale bardzo wysoko oprocentowanych pożyczek pod zastaw mieszkań. Prowadzi to do wielu dramatów i utraty dachu nad głową – przestrzega analityk portalu RynekPierwotny.com.

Kto sfinansuje

Jak mówi Jarosław Jędrzyński, nieruchomości na licytacjach najłatwiej kupować za gotówkę. – Na pewno trzeba mieć 10 proc. ceny oszacowania na wpłatę rękojmi – mówi analityk.

Dodaje, że chcąc zaciągnąć kredyt, trzeba staranie dopracować wszystkie szczegóły. – Od chwili wylicytowania nieruchomości i wydaniu przez sąd postanowienia o tzw. przybiciu jest wyznaczany termin wpłaty reszty ceny, którego nie można przekroczyć pod groźbą utraty rękojmi. Ważne więc, by bank terminowo uruchomił kredyt – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński. – Jeszcze dwa–trzy lata temu większość nieruchomości na licytacjach kupowano za gotówkę. Sytuacja się zmieniła. Dominują kredyty, co należy wiązać ze znacznym wzrostem wolumenu zakupów mieszkań „od komornika" – dodaje.

Katarzyna Brzezińska dopowiada, że można złożyć wniosek o przedłużenie terminu zapłaty, ale nie na dłużej niż miesiąc.

Opinia dla „Rz"

Marcin Jańczuk | agencja nieruchomości Metrohouse

Licytacje komornicze na rynku nieruchomości to nie jest rozwiązanie dla osób, które poszukują mieszkania dla zaspokojenia własnych potrzeb. Przynajmniej nie dla laików, którzy dotychczas mieli niewiele wspólnego z takimi operacjami.