Nowe oblicze poprzemysłowych miast

W najbliższych latach wielkie zmiany czekają warszawski Ursus, znany z produkcji ciągników. Rozpoczęcie rewitalizacji terenów po byłych ZPC ogłosili prywatni inwestorzy. Umożliwia to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Obszar jest ogromny – 220 ha, czyli 25 proc. całej powierzchni Ursusa. W tym rejonie Warszawy mają powstać osiedla mieszkaniowe wraz z miejską infrastrukturą. Realizację inwestycji przy współpracy z samorządem zapowiada właściciel części terenów objętych planem – spółka CPD pracująca przy projekcie z firmą Unidevelopment.

Zachować tożsamość

– Nasz pomysł na inwestycje w Ursusie to Smart City, czyli nowoczesne, otwarte i zintegrowane z resztą dzielnicy projekty. Dlatego zależało nam na planie zagospodarowania, bez którego trudno budować nowoczesne miasto – mówi Michalina Wiczkowska, prezes zarządu CPD. Jan Mikołuszko, przewodniczący rady nadzorczej Unibep (do grupy której należy Unidevelopment), dodaje, że projekt „Ursus" to wielka inwestycja obliczona na dekadę. – To będzie dla nas ciekawe wyzwanie – mówi Mikołuszko. Zgodnie z planem zagospodarowania CPD może zrealizować projekty o powierzchni użytkowej ok. 740 tys. mkw., z czego około 450 tys. mkw. może być przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, 250 tys. mkw. – pod zabudowę usługowo-handlową, a 40 tys. mkw. pod inwestycje publiczne.

Wcześniej inwestorzy docenili warszawską Pragę-Północ. Rewitalizacji została poddana Warszawska Wytwórnia Wódek Koneser przy ul. Ząbkowskiej. Powstają tam lofty, apartamenty, powierzchnie biurowe i handlowe. Rafał Szczepański, wiceprezes spółki BBI Development, która realizuje inwestycję Centrum Praskie Koneser, komentuje, że polskie miasta, szczególnie z tak bardzo zurbanizowanymi centrami jak Warszawa, dostrzegły już duży potencjał w rewitalizowaniu kompleksów postindustrialnych. – Pozwala to z jednej strony na odnowienie podupadłych, często zabytkowych obiektów, z drugiej zaś – na dostosowanie ich do współczesnych potrzeb i ofiarowania im drugiego życia – podkreśla Rafał Szczepański. – Miasto zyskuje zupełnie nowe, zagospodarowane przestrzenie, nie tracąc przy tym swojej tożsamości. Inwestycje polegające na rewitalizacji zazwyczaj adaptują wiele elementów do nowej formy i nawiązują nazwą do historycznych obiektów.

Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse zwraca też uwagę na wyremontowane kamienice w rejonie ul. Ząbkowskiej na warszawskiej Pradze. – Wraz z remontami prowadzono prace związane z zachowaniem lokalnego kolorytu. Chodziło o zachowanie kostki brukowej, torów tramwajowych – opowiada Marcin Jańczuk. – Dzięki takim inicjatywom stara Praga zyskuje w oczach warszawiaków. Coraz częściej jesteśmy zainteresowani zakupem mieszkania w tej dzielnicy.

W proces rewitalizacji wpisują się deweloperzy. Na terenie zakładów Polleny przy ul. Szwedzkiej mają powstać lofty. Marcin Jańczuk zwraca też uwagę na warszawską Wolę. – Wzdłuż ul. Jana Kazimierza powstają kolejne inwestycje, które zmieniają charakter tego miejsca – mówi przedstawiciel Metrohouse. – Nowoczesne osiedla mieszkaniowe powstają też w rejonie dawnego Żoliborza Przemysłowego. Industrialny charakter utraciły także obszary w pobliżu huty na Bielanach. Dziś między ulicami Nocznickiego a Sokratesa rosną kolejne mieszkania. Kilka lat temu mieściły się tam warsztaty i magazyny.

Kamienice do remontu

We Wrocławiu, jak mówi Marcin Moneta z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości, dzielnicami, które przechodzą rewitalizację albo bardzo szybko się zmieniają, są Śródmieście (Nadodrze i Przedmieście Oławskie) oraz Fabryczna. – Proces rewitalizacji Śródmieścia, czyli dzielnicy miasta z chyba największą liczbą przedwojennych, zabytkowych kamienic w Polsce, dotyczy głównie kapitalnych remontów tych kamienic. – Śródmieście może się pochwalić coraz dłuższymi pierzejami okazałych pięknych elewacji, a kamienice przestają się kojarzyć z tanimi mieszkaniami komunalnymi – opowiada Marcin Moneta. Do wyremontowanych budynków chętnie wprowadzają się firmy. – Z kolei Fabryczna była głównie mało reprezentacyjną dzielnicą przemysłową. W ostatnich latach dzięki wielu inwestycjom biurowym stała się czymś na miarę wrocławskiego city – siedzibą biznesu – mówi Marcin Moneta. – Miejskie inwestycje w infrastrukturę poprawiły skomunikowanie dzielnicy ze ścisłym centrum.

Przedstawiciel WGN jako impuls do zmian wskazuje m.in. miejskie programy rewitalizacji wrocławskich kamienic. – Na zmiany wizerunku, poprawę estetyki i nowe inwestycje mają też wpływ prywatni inwestorzy – zauważa Marcin Moneta. Jak mówi, na wrocławskim Śródmieściu przejawia się to w renowacji zabytkowych kamienic przez deweloperów i przeznaczaniu budynków na hotele i biura.

– Inwestorzy mają świadomość, że dzięki wyłożeniu pieniędzy takie nieruchomości z miejsca stają się prestiżowe, a ich wartość wzrasta. Kilka udanych projektów daje efekt kuli śnieżnej – jedne inwestycje przyciągają kolejne – opisuje Marcin Moneta. – Dawne obdrapane i zaniedbane Śródmieście zmienia się także dzięki inwestycjom mieszkaniowym. Podobnie jest w przypadku Fabrycznej. Pierwsze biurowce, które tam powstały, przyciągają kolejne.

Przemianę przechodzi także krakowskie Zabłocie. Dzielnica, do niedawna strasząca zdewastowanymi halami, przyciąga inwestorów mieszkaniowych i biurowych.

W Gdańsku, jak mówi Łukasz Browarczyk, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomości, jest kilka rewitalizowanych obszarów: Dolny Wrzeszcz, Dolne Miasto, postoczniowe tereny Śródmieścia. – We Wrzeszczu blasku nabiera ulica Wajdeloty, której nawierzchnię z asfaltu wymieniono na kostkę brukową, a miasto dofinansowuje remonty elewacji okolicznych kamienic oraz inwestuje w tereny zielone – opowiada Łukasz Browarczyk. – Na gdańskim Dolnym Mieście zakres prac jest podobny, czego przykładem jest ul. Łąkowa – dodaje. Na terenach postoczniowych powstaje nowa ulica Wałowa, a w planach są m.in. trzy wysokościowce – dwa 27-kondygnacyjne budynki mieszkalne oraz 25-kondygnacyjny biurowiec, a także powierzchnia handlowa i kino.

– Zrewitalizowano część gdańskiej Letnicy: wyburzono stare, zrujnowane kamienice, uporządkowano teren, zbudowano nowe drogi, wybudowano nową siedzibę Międzynarodowych Targów Gdańskich – Amber Expo, co doprowadziło do znaczącego wzrostu atrakcyjności tej dzielnicy dla inwestorów – zwraca uwagę Łukasz Browarczyk.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

a.gawronska@rp.pl

Tadeusz Żurowski, doradca w zakresie nieruchomości, Anchor

Rewitalizacja to złożone zagadnienie społeczne wymagające sporych pieniędzy. To ingerencja nie tylko w urbanistykę i architekturę, ale również w sferę socjologiczną.

Sądzę, że w Polsce rewitalizacja dominuje w sferze wirtualnej. Do realu mogłaby przejść, gdyby samorządy przestały uważać się za władzę, a poczułyby się w służbie ludziom. Drugim warunkiem byłoby posiadanie pieniędzy, których samorządom brak.

Jedyna znana mi, dość powszechna, quasi-rewitalizacja to ocieplanie bloków mieszkalnych (z pieniędzy właścicieli, z dofinansowaniem).

Na początku lat 90. samorząd warszawskiej Pragi-Północ spróbował swoich sił w nowej wówczas dziedzinie rewitalizacji. Skończyło się kompromitacją, bo mieszkańców wykwaterowano, a zmodernizowane mieszkania sprzedano na wolnym rynku. Po tej akcji samorząd praski przestał się zajmować rewitalizacją, zostawiając to deweloperom, a w mikroskali artystom.

Wystarczy przespacerować się po dowolnej ulicy jakiegokolwiek polskiego miasta, żeby spostrzec, że prawdziwa rewitalizacja odbywa się wyłącznie za prywatne pieniądze i całkowicie poza urzędami, jeśli nie liczyć utrudnień ze strony tychże. Modernizacją dobrze położonych zużytych budynków oraz budową „plomb" zajmują się deweloperzy. Proszę się przespacerować choćby Alejami Jerozolimskimi między Marszałkowską a Chałubińskiego w Warszawie, żeby spostrzec, że budynki niezwrócone dawnym właścicielom lub niesprzedane, jak choćby dawny szpital Omega, popadają w ruinę, a odnawiane są te zreprywatyzowane. To samo zobaczymy w centrach innych miast: wychodzimy na rynek lub główną ulicę i od razu możemy wskazać, które domy są w rękach samorządu.

Jeśli zgodzimy się z tym, że rewitalizacją zajmują się deweloperzy motywowani biznesem, to łatwiej zrozumiemy, dlaczego skutki tej działalności można zauważyć wyłącznie w interesujących lokalizacjach. Nikt nie rewitalizuje obszarów źle położonych, bo takiego produktu nie udałoby się potem sprzedać. Łódzka Manufaktura to wzorcowy przykład rewitalizacji deweloperskiej, połączonej z ratowaniem zabytków i stwarzającej nowe centrum kulturalne miasta. Warto dodać, że rewitalizacja dotyczy również szeroko rozumianej przestrzeni publicznej. I tu samorządy mają spore osiągnięcia – wystarczy popatrzeć na warszawski Trakt Królewski, który wypiękniał. Nie zawsze jednak samorządy odnoszą sukcesy; wstydliwy przykład to zablokowane od lat ważne ulice Świętokrzyska i Kasprzaka z powodu próby wybudowania drugiej linii metra.

—not. aig

Łukasz Browarczyk, pośrednik BIG Nieruchomości:

- Proces rewitalizacji Dolnego Miasta rozpoczął się na początku roku. Ta część Gdańska pomimo niepowtarzalnej lokalizacji odstrasza swoim wyglądem - dziurawe drogi, poniszczone chodniki czy zniszczone kamienice. Miasto zaczyna od remontu dróg, chodników, terenów zielonych czy małej architektury.

Część kamienic ma zostać osuszona i zrewitalizowana, puste grunty mają zostać uzbrojone i sprzedane deweloperom. Rewitalizacja ma zachęcić inwestorów do tych lokalizacji oraz ożywić je zarówno pod względem turystycznym jak i mieszkaniowym.

Rewitalizacja Dolnego Miasta planowana była już od wielu lat, jest to obszar który potrzebuje odbudowy, gdyż stan infrastruktury drogowej oraz budynków jest już w bardzo złej kondycji. Impulsem zmian jest zazwyczaj piękna architektura tych obszarów jak i ich przeszłość historyczna.

Rewitalizacja Letnicy zaczęła się w momencie decyzji o wyborze Polski na gospodarza Euro2012 i Gdańska na miasto gospodarza. Wybór Letnicy jako lokalizacji nowego stadionu miał na celu m.in. właśnie podniesienie atrakcyjności tych zaniedbanych terenów w centrum miasta. Ulica Wajdeloty w Dolnym Wrzeszczu uważana była za jedną z najbardziej urokliwych w Gdańsku i postanowiono przywrócić jej dawny blask.

Ta część miasta ucierpiała również w wyniku powodzi w 2001 roku, kiedy to potok Strzyży podtopił znaczną część dzielnicy, a woda sięgała niemal pierwszego piętra budynków. Tereny postoczniowe od momentu zaprzestania produkcji statków świeciły pustkami, a najatrakcyjniejsze inwestycyjnie lokalizacja nie wykorzystywała swojego potencjału. Obecnie po rozbudowie infrastruktury drogowej i uchwaleniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego ożywa. Najbardziej znanym w Polsce przykładem jest powstałe na tych terenach Europejskie Centrum Solidarności.