W Warszawie, jak szacują analitycy JLL, w pierwszej połowie tego roku na 136,2 tys. mkw. wynajętych biur, 17,3 tys. mkw. (13 proc.) znajdowało się w budowie.

– W III kwartale Raiffeisen Polbank podpisał umowę przednajmu (tzw. pre-let) na 19,5 tys. mkw. w stołecznym Prime Corporate Center – mówi Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w firmie JLL.

Z kolei poza Warszawą, w kontraktach na 144,5 tys. mkw., zawartych w pierwszym półroczu 2014 r., aż 31 proc. (czyli ponad 45 tys. mkw.) stanowiły umowy typu pre-let.

– Udział tych umów będzie znaczny w związku z wysoką aktywnością deweloperów, szczególnie w miastach z niewielką dostępnością gotowych biurowców – przekonuje Wioleta Wojtczak, starszy konsultant w dziale badań i doradztwa w Savillsie.

Mateusz Polkowski dodaje, że ze względu na dużą konkurencję między budynkami w budowie, ich stawki czynszu są bardzo atrakcyjne.

Stołeczne pustostany

Wśród głównych polskich miast liderem w transakcjach typu pre-let jest Kraków, w którym około połowy umów zawartych w tym roku dotyczyła obiektów planowanych lub w budowie. Wśród pozostałych głównych miast regionalnych ilość umów przednajmu oscyluje w granicach 20–25 proc. Tymczasem w Warszawie i Szczecinie analitycy notują najmniejszy udział pre-let na rynku najmu

– Ilość biur wynajętych w formie umów przednajmu jest zależna od dostępności wolnej powierzchni na danym rynku, co wpływa na poziom pustostanów. W przypadku nadpodaży mamy do czynienia z obniżaniem liczby transakcji typu pre-let, tak jak ma to miejsce dziś właśnie w Warszawie czy w Szczecinie, który notuje najwyższy wśród wszystkich głównych miast regionalnych współczynnik pustostanów na poziomie ok. 25 proc. – mówi Piotr Capiga z działu powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield.

Dodaje, że w stolicy w najbliższym roku liczba transakcji pre-let będzie maleć, co wiąże się właśnie z dużą liczbą inwestycji w fazie realizacji i stale rosnącym poziomem pustostanów.

Z kolei w miastach, w których popyt przewyższa podaż, najemcy znacznie chętniej podpisują takie umowy.

– Dobrym przykładem rynku, zdominowanym przez transakcje przednajmu, jest Kraków, z najniższym w Polsce poziomem pustostanów i popytem na powierzchnie przewyższającym aktualną podaż – wyjaśnia Piotr Capiga.

Umowy typu pre-let najczęściej dotyczą dość dużych powierzchni, przekraczających 2,5 tys. mkw. – Lista istniejących budynków z tak dużą dostępną powierzchnią biurową, którą może wynająć jeden najemca, jest krótka. Oznacza to, że najemcy z dużym zapotrzebowaniem na biura są zmuszeni do wynajęcia biura w trakcie budowy, lub niedawno oddanym do użytkowania, które jeszcze  nie jest w pełni skomercjalizowane – opowiada Wioleta Wojtczak.

Jej zdaniem w Krakowie, we Wrocławiu i w Trójmieście udział umów pre-let będzie rosnąć. Jak wskazuje Daniel Bienias, z działu reprezentacji najemców w CBRE, szczególnie w Krakowie i we Wrocławiu, deweloperzy zabezpieczyli dużą ilość gruntów i zaczynają wiele budów spekulacyjnie. Obecnie w każdym z miast powstaje po ok. 120 tys. mkw.

Większy wybór

Średnia powierzchnia w umowach typu pre-let w Warszawie wynosi ok. 1,4 tys. mkw., przy czym najmniejsze kontrakty opiewają na 200 mkw. Natomiast w miastach regionalnych w pierwszej połowie roku średnia wielkość umowy pre-let to blisko 2,1 tys. mkw.

– Często istniejące budynki biurowe nie dysponują tak dużą powierzchnią w jednym kawałku, aby zaspokoić potrzeby korporacji zatrudniających kilkaset czy ponad tysiąc osób. Niemniej jednak rosnący wskaźnik pustostanów w wielu głównych aglomeracjach i zwiększająca się liczba opcji najmu sprawią, że najemcy poszukujący nawet kilku tysięcy mkw. powierzchni biurowej będą mieli szerszy wybór w już istniejących budynkach biurowych i opcja pre-let nie będzie dla nich jedynym rozwiązaniem – opowiada Mateusz Polkowski.

Jak zauważa Daniel Bienias, z pre-letów zazwyczaj korzystają banki, firmy z branży IT, telekomy i największe firmy sektora BPO i SSC. Szczególnie duże kontrakty, zdaniem Piotra Capigi, są podpisywane w przypadku projektów, których realizacja jeszcze nie ruszyła.

– Wynika to z faktu, że są to pierwsze umowy najmu pozwalające na uzyskanie finansowania i rozpoczęcie realizacji inwestycji, co wiąże się z koniecznością wynajęcia odpowiednio dużej powierzchni – wyjaśnia Capiga.

Jednak kontrakty pre-let przekraczające 10 tys. mkw. nie trafiają się zbyt często. W tym roku, poza wynajęciem przez Raiffeisen Polbank 19,5 tys. mkw. w warszawskim Prime Corporate Center, Hewlett Packard podpisał umowę na 16,4 tys. mkw. we wrocławskim kompleksie Dominikańskim, a HSBC wynajęła ponad 10 tys. mkw. w obiekcie Kapelanka w Krakowie.

Zdecydowana większość pojedynczych umów spada natomiast poniżej 5 tys. mkw.

Na dobrej pozycji

Wyjściowe warunki finansowe najmu w biurowcach w trakcie budowy oraz w budynkach istniejących, ale o porównywalnym standardzie technicznym, są na podobnym poziomie.

– Jednak firmy wynajmujące duże powierzchnie w umowach pre-let mogą liczyć na atrakcyjne oferty najmu i dodatkowo pakiety zachęt, jak np. wakacje czynszowe i budżet na aranżację powierzchni. Wysokość stawki czynszowej jest jednak negocjowana indywidualnie i zależy m.in. od metrażu oraz długości umowy najmu – opowiada Wioleta Wojtczak.

Według wyliczeń Daniela Bieniasa, firmy negocjujące pre-lety mogą liczyć na 5–15-proc. upusty w stosunku do umów w budynkach już istniejących.

– Obniżki dotyczą nie tylko czynszu, ale przede wszystkim kosztów fit-out, czyli na adaptację biura – tłumaczy Daniel Bienias.