Z analizy wypowiedzianych umów o kredyty hipoteczne, które trafiły do obsługi firmy windykacyjnej Casus Finanse, wynika, że najwięcej przeterminowanych zobowiązań hipotecznych pochodzi z lat 2006–2008, czyli z czasów boomu na kredyty we franku szwajcarskim. Badaniu zostały poddane zobowiązania na łączną kwotę przeszło 51 mln zł.

– Najstarsze kredyty w naszej obsłudze to te z roku 1994. Kredytów z okresu boomu hipotecznego, który miał miejsce w latach 2006–2008, mamy w obsłudze blisko 50 proc. Ich badanie pokazuje m.in., jak rosła średnia wartość zaciąganego kredytu oraz jak zmieniał się czas trwania kredytu przed wypowiedzeniem – opowiada Sławomir Szarek, prezes zarządu Grupy Casus Finanse.

Z danych tej firmy wynika, że ponad 76 proc. klientów z zobowiązaniem dłużnym finansowało z kredytu budowę lub kupno domu jednorodzinnego. Analiza pokazuje także, że średni czas trwania umowy przed jej wypowiedzeniem wynosił cztery lata.

Kto ma problem

Casus Finanse podaje, że największe kwotowo kredyty hipoteczne, bo przekraczające 500 tys. zł, zaciągali klienci po 40. roku życia. Średnia wieku osób, które nie radzą sobie ze spłatą hipotek, z roku na rok się przesuwa. O ile do 2010 roku były to osoby do 40. roku życia, o tyle w ostatnich trzech latach są to już kredytobiorcy od 42 do 47 lat.

Zaskakujący dla analityków był natomiast 2013 rok. W tym przypadku średnia wieku osób nieradzących sobie ze spłatą rat w terminie wynosiła 54 lata.

– Być może wpływ na taki stan rzeczy mają problemy związane z utratą zatrudnienia i możliwością ponownego znalezienia pracy, które bywają związane z wiekiem – twierdzą analitycy Casus Finanse.

Stefan Prociak, prokurent w kancelarii prawnej Via Lex, zwraca uwagę, że osoby, które brały kredyty kilka lat temu, miały wtedy ponad 30 lat i ustabilizowaną sytuację finansową, bo od jakiegoś czasu były już na rynku pracy. To ułatwiało im uzyskanie pożyczek. Nic też nie zapowiadało kłopotów.

– To właśnie dzisiejsze 40-latki, na których atrakcyjność dla banku wpływała nie tylko stała praca, ale też prosperity gospodarcze po wejściu Polski do Unii Europejskiej – tłumaczy Stefan Prociak. – Osoby, które kupowały mieszkania w połowie pierwszej dekady XXI wieku, miały możliwość wzięcia kredytu we franku szwajcarskim, który w 2006 r. kosztował średnio 2,47 zł, a w 2008 r. osiągnął wartość 2,21 zł. Tymczasem dziś kurs ten znacznie przekracza 3 zł za franka. To powoduje niesamowity skok wartości wziętych wtedy kredytów hipotecznych. W efekcie osoby, które do tej pory doskonale sobie radziły ze spłacaniem zobowiązań, musiały się zmierzyć z problemami. Stąd ten wzrost liczby zagrożonych kredytów hipotecznych – dodaje prokurent Via Lex.

W jakich częściach kraju jest najwięcej kredytów zagrożonych? W czołówce są najzamożniejsze województwa, takie jak mazowieckie, wielkopolskie i dolnośląskie, w których budownictwo mieszkaniowe, a co za tym idzie – rynek hipoteczny, rozwija się najdynamiczniej. Analityków zaskoczyło jednak, że do tej grupy regionów z największą liczbą kredytów trafiających do windykacji znalazło się także województwo pomorskie.

– Jego obecność na czele listy wynikać może z rosnącej liczby nieruchomości w kurortach nadmorskich, kupowanych najczęściej w celach inwestycyjnych – tłumaczą eksperci z Casus Finanse. Policzyli, że kredyty z tych czterech regionów stanowią przeszło 50 proc. wszystkich przeterminowanych pozostających w obsłudze firmy.

Frankowcy na sprzedaż

    Zdaniem Sławomira Szarka branża zarządzania wierzytelnościami odnotowuje obecnie bardzo dynamiczny wzrost, i to w dużej mierze za sprawą obsługi kredytów hipotecznych.

– Jest to stosunkowo nowy segment, którego rozwój obserwujemy od mniej więcej dwóch lat. To właśnie te kredyty stanowiły 47 proc. wszystkich rodzajów finansowania udzielanych przez banki w 2013 roku. Ich wartość bilansowa brutto wyniosła w ubiegłym roku przeszło 336 mld zł – podaje Casus. – Jakość obsługi zadłużenia kredytów mieszkaniowych pozostaje wciąż wysoka na tle innych rodzajów zobowiązań finansowych. Dom lub mieszkanie są przez Polaków postrzegane jako najważniejsze życiowe dobro i ze spłaty raty zobowiązania hipotecznego Polacy rezygnują najpóźniej, tnąc wcześniej inne, pomniejsze miesięczne wydatki. Mimo to obecnie 37,5 tys. kredytów hipotecznych jest zagrożonych. Ich łączna wartość to 10,5 mld zł, a zobowiązania hipoteczne, opóźnione w spłacie o ponad 30 dni, to już przeszło 11 mld zł.

Zdaniem ekspertów Casusa o szybkim rozwoju rynku wierzytelności hipotecznych i jego perspektywiczności świadczy dynamiczny przyrost wartości kredytów zagrożonych. W ostatnich trzech latach wartość bilansowa brutto wzrosła o 25 proc., a wartość kredytów zagrożonych aż o 114 proc. Windykatorzy przewidują, że takich zmian można się spodziewać w najbliższych latach.

Prot Zastawniak, dyrektor zarządzający ds. sekurytyzacji w spółce Pragma Inkaso, przyznaje, że rynek wierzytelności hipotecznych będzie się rozwijał wraz ze wzrostem liczby kredytów zagrożonych.

– Już widać tę tendencję w podaży portfeli ze strony banków. W tej chwili toczy się lub jest zamykanych kilka dużych postępowań dotyczących sprzedaży portfeli zabezpieczonych hipotecznie i to, co o nich można powiedzieć, potwierdza wcześniejsze przypuszczenia. Na rynek trafiają ofiary franka szwajcarskiego i boomu kredytowego z lat 2006–2009 – mówi Prot Zastawniak. – Jednak jakość portfeli jest niejednorodna, a ma na nią wpływ również niestaranność w wycenie zabezpieczeń, nieskuteczność prowadzonej egzekucji komorniczej i kredytowanie jednej nieruchomości przez kilka instytucji.

Ekspert Pragmy Inkaso podkreśla, że problemem będzie niepłynność i nieatrakcyjność zabezpieczeń kredytów hipotecznych oraz ograniczone możliwości stosowania polityki ugodowej.

– Należy bowiem pamiętać, że kredyty hipoteczne są ostatnim psującym się produktem w portfelach bankowych, daleko za kartami kredytowymi czy pożyczkami. Sytuacja kredytobiorcy może być zatem tak zła, że nie pozwoli na obsługę zobowiązania nawet w przypadku polityki dużych ustępstw – tłumaczy Prot Zastawniak.

Dodaje, że w przeglądanych portfelach widać również spory odsetek nieruchomości kupowanych w celach inwestycyjnych, w tym przez obcokrajowców oraz dłużników celowo ukrywających majątek i utrudniających egzekucję poprzez różnego rodzaju zabiegi prawne i sprzedaż nieruchomości podmiotom spoza polskiego systemu prawnego.

– Chociaż Kruk i Getin Bank wysoko ustawiły poprzeczkę cen w transakcji z początku roku, wydaje się, że rynek szybko zdyskontował realną wartość portfeli hipotecznych i kolejne transakcje będą opiewały na kwoty bliższe 20 proc. wartości nominalnej – przypuszcza.

Przypomnijmy, że kilka miesięcy temu spółka zależna firmy windykacyjnej Kruk kupiła od Getin Noble Banku wierzytelności hipoteczne o łącznej wartości 710 mln zł za kwotę 230 mln zł. Getin Noble Bank udzielił jednocześnie spółce kredytu na dziesięć lat.

Michał Krajkowski, ekspert Domu Kredytowego Notus

    Porównując oferty banków, warto się skupić przede wszystkim na marży, ?a nie na łącznym oprocentowaniu podawanym przez bank. Dziś, w okresie obniżania stóp procentowych, kiedy to WIBOR w ciągu kilku tygodni może ulec dużym zmianom, należy zwrócić uwagę, jaka wysokość stawki została przyjęta w podanym łącznym oprocentowaniu. Może się okazać, że bank z niższym łącznym oprocentowaniem może mieć wyższą marżę, a korzystne oprocentowanie wynika tylko z przeprowadzonej już aktualizacji stawki WIBOR. Może się okazać, że bank, który dzisiaj ma oprocentowanie nieco wyższe, po aktualizacji i obniżeniu stopy referencyjnej stanie się bankiem znacznie tańszym właśnie ze względu na niższą marżę.

    W zestawieniu z oprocentowaniem kredytu koniecznie trzeba oceniać kolejną opłatę, jaką jest prowizja za udzielenie kredytu. Najkorzystniej jest wybrać ofertę, w której takiej prowizji nie będzie, jednak w określonych sytuacjach korzystniejsze może być jej zapłacenie, a nie unikanie tej opłaty za wszelką cenę.

    Głównym kryterium w takiej sytuacji powinien być okres spłaty, i to nie ten wnioskowany, lecz ten realny. ?Jeśli planujemy kredyt spłacać co najmniej kilkanaście lat, warto przede wszystkim poszukiwać kredytu z jak najniższą ratą i innymi miesięcznymi opłatami. W takiej sytuacji warto nawet zapłacić prowizję za udzielenie kredytu, jeśli tylko dzięki temu uzyskamy ofertę z niską ratą. Niższe płatności pozwolą nam zrekompensować jednorazowy wydatek, jaki poniesiono przy udzielaniu kredytu, ale tylko pod warunkiem że niskie raty będziemy płacić przez kilkanaście lat. Dlatego właśnie tak istotny jest okres realnej spłaty. Odmiennie wygląda bowiem sytuacja, jeśli kredyt spłacimy w ciągu kilku lat od jego zaciągnięcia. Nawet jeśli wybierzemy ofertę z bardzo niską ratą, ale wysoką prowizją, to w ciągu kilku lat spłaty nie uda się „odrobić" wydatków poniesionych na początku.

    Wraz z kredytem mieszkaniowym banki oferują dodatkowe produkty, takie jak konto z obowiązkowym wpływem wynagrodzenia, karta kredytowa czy ubezpieczenia. Dzięki skorzystaniu z dodatkowych ofert istnieje możliwość uzyskania tańszego kredytu na mieszkanie. Jednak podpisując umowy dodatkowe, warto zwrócić uwagę na kilka elementów. W przypadku konta i obowiązkowego wpływu wynagrodzenia należy sprawdzić, czy bank dopuszcza możliwość czasowego zawieszenia tego warunku. Jest to istotne, gdyż np. w okresie zmiany pracy lub urlopu wychowawczego takich wpływów na konto nie będzie. Kredyt może być przecież spłacany przez innego z kredytobiorców.

    Podobnie w przypadku karty kredytowej należy dopytać, jakie obowiązki wiążą się z jej posiadaniem. Banki często wymagają wykonania określonej liczby transakcji w danym miesiącu. Dlatego warto się upewnić, w jaki sposób jest to rozliczane oraz jakie są konsekwencje niedopełnienia tego obowiązku. Również w przypadku ubezpieczeń (np. na życie, od utraty pracy) ważne, aby mieć świadomość, przez jak długi okres musimy z nich korzystać. Czy bank będzie wymagał tego przez cały okres spłaty, czy tylko przez kilka lat?