A jakie opłaty będą towarzyszyły sprzedaży lokalu przez prywatną osobę?
Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, wiąże się z obowiązkiem zapłacenia podatku w stawce 19 proc. Ta sama sytuacja dotyczy sprzedaży części lub udziału w nieruchomości.
Dochód w tym przypadku stanowi różnicę pomiędzy ceną sprzedaży nieruchomości (kwotą otrzymaną od kupującego) a kosztami uzyskania tego przychodu, które stanowią udokumentowane wydatki na nabycie lub budowę nieruchomości.
Ile mamy czasu na zapłacenie podatku?
Podatek należy zapłacić w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dla rozliczenia podatku nie ma odrębnego formularza. Obliczony podatek należy wykazać w jednym z trzech formularzy zeznań rocznych: PIT-36, PIT-36L lub PIT-38.
Kiedy można nie płacić lub zmniejszyć wymiar podatku po sprzedaży mieszkania?
Nie od całej otrzymanej kwoty zapłacimy daninę. Warto zaznaczyć, że przychód ten może być też pomniejszony o wydatki zwiększające wartość nieruchomości, poniesione w czasie jej posiadania: np. o wydatki remontowe oraz te niezbędne dla dojścia transakcji do skutku.
Zalicza się więc do nich udokumentowane koszty nabycia lub wybudowania oraz potwierdzone dokumentami nakłady zwiększające wartość sprzedawanej nieruchomości, a do takich niewątpliwie można zaliczyć koszty wykończenia.
Co będzie dowodem dla fiskusa, że właściciel zainwestował dodatkowo?
Dokumentami potwierdzającymi poniesienie wydatków mogą być faktury VAT oraz dokumenty urzędowe potwierdzające wniesienie opłat administracyjnych, które również pomniejszają opodatkowaną kwotę.
Aby jednak uniknąć zapłacenia podatku, przede wszystkim musimy sprawdzić, ile czasu minęło od nabycia nieruchomości. Jeśli ten okres wynosi ponad pięć lat (liczone od końca roku, w którym ją kupiliśmy), to w ogóle nie musimy się rozliczać z urzędem.
A jeśli pieniądze uzyskane z mieszkania przeznaczymy na inne lokum, to podatku nie zapłacimy?
Przy sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat nie musimy płacić pełnej wysokości podatku, bowiem ustawodawca przewidział ulgę mieszkaniową, pozwalającą na zwolnienie takiego dochodu z PIT.
Przy sprzedaży nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2009 roku można bowiem korzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, która pozwala uniknąć opodatkowania, jeżeli osiągnięty ze sprzedaży przychód zostanie w ciągu dwóch lat (licząc od końca roku, w którym sprzedaliśmy nieruchomość), przeznaczony w całości na cele mieszkaniowe.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, skorzystać ze zwolnienia możemy wtedy, gdy przeznaczymy pieniądze m.in. na:
- zakup domu lub mieszkania,
- nabycie gruntu pod budowę domu,
- budowę, rozbudowę, przebudowę, nadbudowę oraz remont domu albo mieszkania,
- adaptację na cele mieszkalne budynku niemieszkalnego,
- spłatę kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu) oraz odsetek.
Należy zwrócić uwagę, że zainwestować można w nieruchomość położoną nie tylko w Polsce, ale też w innym państwie Unii Europejskiej, EOG lub w Szwajcarii.
—gb
CV
Kamil Kowalik jest doradcą podatkowym, starszym prawnikiem w kancelarii BWW Law & Tax. Ma dziewięcioletnie doświadczenie zawodowe zdobyte podczas pracy w międzynarodowych i polskich firmach konsultingowych oraz organach podatkowych. Realizował projekty dotyczące fuzji i przejęć, restrukturyzacji krajowych i międzynarodowych grup kapitałowych, finansowania działalności gospodarczej, podatkowego due diligence, przeglądów podatkowych oraz badań modeli finansowych.
Dobiesław Stefaniak, Kancelaria WKRP
Sprzedaż otrzymanego mieszkania nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym w sytuacji, gdy nastąpi ona po pięciu latach od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Czyli jeżeli osoba nabyła mieszkanie w roku 2013, to będzie mogła je sprzedać bez podatku PIT najwcześniej w 2019 roku.
Ustawodawca przewidział możliwość skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem PIT w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem pięcioletniego okresu. Istotne jest, aby pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania w ciągu dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie zostało sprzedane, wydatkowane były na tzw. własne cele mieszkaniowe.
Pod tym pojęciem należy rozumieć zarówno nabycie mieszkania, domu, gruntu, jak również remont, adaptację nieruchomości. Wydatkami na realizację własnych celów mieszkaniowych są również wydatki poniesione na spłatę kredytów lub pożyczek oraz odsetek od tych kredytów i pożyczek spożytkowanych bezpośrednio na zakup np. lokalu mieszkalnego.
Zakup nieruchomości gruntowej pod zabudowę mieści się w katalogu wydatków na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy, dochód uzyskany przy sprzedaży otrzymanego mieszkania przed upływem pięcioletniego terminu będzie zwolniony z opodatkowania, jeśli otrzymana kwota zostanie przeznaczona w ciągu dwóch lat na zakup nieruchomości gruntowej z przeznaczeniem na wybudowanie domu.
Przed decyzją o zakupie nieruchomości gruntowej konieczne jest jednak zweryfikowanie, czy zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, czy też planem zagospodarowania przestrzennego nabywana nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę.
—więcej porad rp/pl/nieruchomosci
