Opłaty na rynku nieruchomości

Jeśli kupujesz lokum za 200 tys. zł, wyłożysz dodatkowo ponad 12 tys. zł na opłaty okołotransakcyjne. I to bez tych towarzyszących kredytowi hipotecznemu. Ale sprzedając mieszkanie, możesz uniknąć daniny dla państwa.

Publikacja: 08.12.2014 13:08

Opłaty na rynku nieruchomości

Foto: Fotorzepa/ Robert Gardziński

Rz: Jakie podatki czekają kupującego nowe mieszkanie?

Kamil Kowalik: Kupno nieruchomości każdorazowo łączy się z obowiązkiem zapłaty stosownego podatku. Nabywając mieszkanie bezpośrednio od dewelopera, jesteśmy zobligowani do zapłaty VAT w wysokości 8 proc.

Należy jednak zauważyć, że opodatkowanie podatkiem VAT związane jest z obowiązkami sprzedającego nieruchomość. W praktyce oznacza to, że do ceny sprzedaży zbywca dolicza kwotę VAT, a płatność podatku dokonywana jest przez kupującego. Sprzedający jest jedynie zobowiązany do złożenia stosownej deklaracji i odprowadzenia podatku do urzędu skarbowego.

Jednocześnie – w związku z opodatkowaniem VAT transakcji zakupu mieszkania od dewelopera – kupując nowe mieszkanie, nie jesteśmy zobowiązani do zapłaty 2-proc. podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Przepisy ustawy o PCC wskazują, że w przypadku, gdy jedna ze stron jest zobowiązana do zapłaty VAT, to automatycznie nie powstanie obowiązek zapłaty PCC.

Warto zwrócić uwagę, że kupujący może być zobowiązany do zapłaty niewielkiej kwoty PCC, jeżeli kupi mieszkanie na kredyt. Kwota ta stanowiłaby podatek od ustanowienia hipoteki.

A gdy mieszkanie jest używane...

W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym kupujący z reguły zapłaci podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2 proc. i jest liczony od ceny transakcyjnej nieruchomości, czyli od ceny ujętej w akcie notarialnym umowy sprzedaży.

Odwrotnie niż w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera nie wystąpi konieczność zapłaty VAT. Innymi słowy, PCC jest zamienny z VAT.  Jeżeli kupujemy mieszkanie od osoby prowadzącej działalność gospodarczą lub od firmy, nie ma zastosowania podatek PCC.

Jakie opłaty będą towarzyszyły przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym?

Cena mieszkania podana przez właściciela, a także towarzysząca jej konieczność zapłaty odpowiedniego podatku z tytułu sprzedaży to niejedyny wydatek, jaki występuje przy kupnie mieszkania. Zakupowi towarzyszą dodatkowe koszty, które należy uwzględnić przed przystąpieniem do transakcji.

Pierwszą z tych opłat jest prowizja pośrednika. Osoby korzystające przy kupnie mieszkania z pomocy agencji nieruchomości muszą uwzględnić prowizję, jaką pobierze pośrednik. Wynosi ona z reguły 2,5 proc od kwoty transakcji brutto. Wysokość wynagrodzenia pośrednika ustalana jest w umowie pośrednictwa. Usługa pośrednictwa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (23 proc.).

Jako że umowa sprzedaży nieruchomości sporządzana jest w formie aktu notarialnego, kolejnym kosztem, z którym musimy się liczyć, jest taksa notarialna, którą pobierze notariusz za sporządzenie tej umowy. Jest ona zależna od wartości transakcji. Jej maksymalną wysokość określa ustawa.

Ile należy zostawić u notariusza?

Maksymalna taksa notarialna wynosi:

- od 10 tys. do 30 tys. zł – 310 zł plus 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 tys. zł

- od 30 tys. do 60 tys. zł – 710 zł plus 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 tys. zł

- od 60 tys. do 1 mln zł – 1010 zł plus 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł

Do taksy doliczany jest VAT 23 proc.

U notariusza płacimy również za odpisy aktu. Cena tych ostatnich zależy od ilości stron aktu. Opłata za odpisy powiększana jest o VAT – łącznie 6 zł netto + 23 proc. VAT za każdą stronę odpisu.

A ile kosztują formalności w sądzie wieczystoksięgowym?

Przy zakupie mieszkania ponosimy dodatkowo koszty sądowe związane z założeniem księgi wieczystej. Jest to opłata stała i nie zależy od wartości nieruchomości. Opłata za wpis własności do księgi wieczystej to koszt rzędu 200 zł, a za założenie księgi wieczystej dla nieruchomości płaci się w sądzie 60 zł.

Ile zatem mogą wynieść tzw. opłaty towarzyszące przy transakcji kupna mieszkania na rynku wtórnym?

Załóżmy, że cena nieruchomości to 200 tys. zł. Koszty dodatkowe są następujące:

- podatek PCC (przy używanym M): 2 proc., czyli 4 tys. zł

- taksa notarialna: 1570 zł

- VAT od taksy: 361,10 zł

- odpis aktu notarialnego (3 odpisy po 10 stron): 221,4 zł

- założenie księgi wieczystej: 60 zł

- wpis własności do księgi wieczystej: 200 zł

- wynagrodzenie pośrednika (netto): 5000 zł

- VAT od wynagrodzenia pośrednika: 1150 zł

W sumie więc koszty dodatkowe wyniosą 12 562,5 zł.

A jakie opłaty będą towarzyszyły sprzedaży lokalu przez prywatną osobę?

Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, wiąże się z obowiązkiem zapłacenia podatku w stawce 19 proc. Ta sama sytuacja dotyczy sprzedaży części lub udziału w nieruchomości.

Dochód w tym przypadku stanowi różnicę pomiędzy ceną sprzedaży nieruchomości (kwotą otrzymaną od kupującego) a kosztami uzyskania tego przychodu, które stanowią udokumentowane wydatki na nabycie lub budowę nieruchomości.

Ile mamy czasu na zapłacenie podatku?

Podatek należy zapłacić w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dla rozliczenia podatku nie ma odrębnego formularza. Obliczony podatek należy wykazać w jednym z trzech formularzy zeznań rocznych: PIT-36, PIT-36L lub PIT-38.

Kiedy można nie płacić lub zmniejszyć wymiar podatku po sprzedaży mieszkania?

Nie od całej otrzymanej kwoty zapłacimy daninę. Warto zaznaczyć, że przychód ten może być też pomniejszony o wydatki zwiększające wartość nieruchomości, poniesione w czasie jej posiadania: np. o wydatki remontowe oraz te niezbędne dla dojścia transakcji do skutku.

Zalicza się więc do nich udokumentowane koszty nabycia lub wybudowania oraz potwierdzone dokumentami nakłady zwiększające wartość sprzedawanej nieruchomości, a do takich niewątpliwie można zaliczyć koszty wykończenia.

Co będzie dowodem dla fiskusa, że właściciel zainwestował dodatkowo?

Dokumentami potwierdzającymi poniesienie wydatków mogą być faktury VAT oraz dokumenty urzędowe potwierdzające wniesienie opłat administracyjnych, które również pomniejszają opodatkowaną kwotę.

Aby jednak uniknąć zapłacenia podatku, przede wszystkim musimy sprawdzić, ile czasu minęło od nabycia nieruchomości. Jeśli ten okres wynosi ponad pięć lat (liczone od końca roku, w którym ją kupiliśmy), to w ogóle nie musimy się rozliczać z urzędem.

A jeśli pieniądze uzyskane z mieszkania przeznaczymy na inne lokum, to podatku nie zapłacimy?

Przy sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat nie musimy płacić pełnej wysokości podatku, bowiem ustawodawca przewidział ulgę mieszkaniową, pozwalającą na zwolnienie takiego dochodu z PIT.

Przy sprzedaży nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2009 roku można bowiem korzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, która pozwala uniknąć opodatkowania, jeżeli osiągnięty ze sprzedaży przychód zostanie w ciągu dwóch lat (licząc od końca roku, w którym sprzedaliśmy nieruchomość), przeznaczony w całości na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, skorzystać ze zwolnienia możemy wtedy, gdy przeznaczymy pieniądze m.in. na:

- zakup domu lub mieszkania,

- nabycie gruntu pod budowę domu,

- budowę, rozbudowę, przebudowę, nadbudowę oraz remont domu albo mieszkania,

- adaptację na cele mieszkalne budynku niemieszkalnego,

- spłatę kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu) oraz odsetek.

Należy zwrócić uwagę, że zainwestować można w nieruchomość położoną nie tylko w Polsce, ale też w innym państwie Unii Europejskiej, EOG lub w Szwajcarii.

—gb

CV

Kamil Kowalik jest doradcą podatkowym, starszym prawnikiem w kancelarii BWW Law & Tax. Ma dziewięcioletnie doświadczenie zawodowe zdobyte podczas pracy w międzynarodowych i polskich firmach konsultingowych oraz organach podatkowych. Realizował projekty dotyczące fuzji i przejęć, restrukturyzacji krajowych i międzynarodowych grup kapitałowych, finansowania działalności gospodarczej, podatkowego due diligence, przeglądów podatkowych oraz badań modeli finansowych.

Dobiesław Stefaniak, Kancelaria WKRP

Sprzedaż otrzymanego mieszkania nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym w sytuacji, gdy nastąpi ona po pięciu latach od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Czyli jeżeli osoba nabyła mieszkanie w roku 2013, to będzie mogła je sprzedać bez podatku PIT najwcześniej w 2019 roku.

Ustawodawca przewidział możliwość skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem PIT w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem pięcioletniego okresu. Istotne jest, aby pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania w ciągu dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie zostało sprzedane, wydatkowane były na tzw. własne cele mieszkaniowe.

Pod tym pojęciem należy rozumieć zarówno nabycie mieszkania, domu, gruntu, jak również remont, adaptację nieruchomości. Wydatkami na realizację własnych celów mieszkaniowych są również wydatki poniesione na spłatę kredytów lub pożyczek oraz odsetek od tych kredytów i pożyczek spożytkowanych bezpośrednio na zakup np. lokalu mieszkalnego.

Zakup nieruchomości gruntowej pod zabudowę mieści się w katalogu wydatków na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy, dochód uzyskany przy sprzedaży otrzymanego mieszkania przed upływem pięcioletniego terminu będzie zwolniony z opodatkowania, jeśli otrzymana kwota zostanie przeznaczona w ciągu dwóch lat na zakup nieruchomości gruntowej z przeznaczeniem na wybudowanie domu.

Przed decyzją o zakupie nieruchomości gruntowej konieczne jest jednak zweryfikowanie, czy zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, czy też planem zagospodarowania przestrzennego nabywana nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę.

—więcej porad rp/pl/nieruchomosci

Rz: Jakie podatki czekają kupującego nowe mieszkanie?

Kamil Kowalik: Kupno nieruchomości każdorazowo łączy się z obowiązkiem zapłaty stosownego podatku. Nabywając mieszkanie bezpośrednio od dewelopera, jesteśmy zobligowani do zapłaty VAT w wysokości 8 proc.

Pozostało 97% artykułu
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu