Zdaniem Pawła Grabowskiego, pośrednika z trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomości, apartament na wynajem to bardzo dobra inwestycja, pod warunkiem, że wybierzemy właściwą lokalizację i umiemy zarządzać wynajmem lub to zarządzanie powierzymy specjalistom.
Czekanie na lokatora
Z kolei Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments, ocenia, że jeżeli za apartament uznamy luksusową nieruchomość o powierzchni powyżej 120 mkw. i wysokości ponad 3 m, z tarasem, w bloku z konsjerżem, klubem fitness itp., to z punktu widzenia przeciętnego Kowalskiego nie warto w takie mieszkanie inwestować. – Wyższą stopę zwrotu można z reguły uzyskać, kupując mniejszy i mniej prestiżowy lokal – twierdzi Artur Kaźmierczak. – Wynika to przede wszystkim z mniej korzystnej relacji czynszu do ceny nieruchomości – wyjaśnia. Drogie, luksusowe mieszkania jest też trudniej wynająć. – A to oznacza relatywnie długie okresy bez przychodu, za to ze sporymi kosztami. Same opłaty do administracji mogą sięgać kilku tysięcy złotych miesięcznie – zwraca uwagę prezes Mzuri Investments.
Ale, jak podkreśla, inwestycję w apartamenty warto rozważyć, jeśli się ma dobre rozeznanie w rynku nieruchomości prestiżowych, a przede wszystkich – dostęp do osób, które takich lokali szukają. – Wątpię jednak, by taka inwestycja przyniosła od 6 do 8 proc., jakie można uzyskać na rynku mniej prestiżowych, ale tańszych i łatwiej wynajmowanych nieruchomości – ocenia Kaźmierczak. Prezes Mzuri Investments zwraca też uwagę, że za 2 mln zł, za które kupimy jeden apartament, można się stać właścicielem 15–20 małych mieszkań. – Prawdopodobieństwo, że wszystkie będą stały puste, jest niemal zerowe. Łatwiej je będzie także spieniężyć – wszystkie lub tylko część. Tymczasem sprzedaż jednego, bardzo drogiego apartamentu może być trudna, nawet jeśli znacznie obniżymy cenę – twierdzi.
Na konieczność dywersyfikacji inwestycji w nieruchomości zwraca uwagę Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse. – Oczywiście zdywersyfikować można także zakup apartamentów, ale w przypadku tego segmentu nieruchomości utracone korzyści wynikające z braku najemcy będą znacznie wyższe niż przy standardowych mieszkaniach na popularnych osiedlach – przyznaje Marcin Jańczuk.
Usługi dla najemcy
Optymalny apartament na wynajem, jak ocenia Paweł Grabowski, powinien się znajdować w nowoczesnej inwestycji ze spa, klubem fitness. – Kluczowa jest lokalizacja. Najlepsze są duże miasta z rozbudowanymi ośrodkami akademickimi, a zarazem atrakcyjne turystycznie – podkreśla pośrednik z BIG Nieruchomości. – To Trójmiasto, Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław. Wówczas mamy pewność, że apartament będzie zarabiał na siebie cały rok.
Marcin Krasoń, analityk Home Brokera, dopowiada, że nie istnieje coś takiego, jak apartament poza miastem lub na jego peryferiach. – W grę wchodzą tylko centrum i prestiżowe dzielnice je okalające – podkreśla Marcin Krasoń. Według Macieja Górki, analityka portalu Domiporta.pl, w apartamencie muszą się znaleźć dobrze wyposażona kuchnia i jadalnia, przestronny salon, oddzielna sypialnia, wygodna łazienka. W mieszkaniu musi być sprzęt RTV i AGD.
– Trzeba też zwrócić uwagę na materiały, z jakich powstał budynek, sprawdzić, czy jest lobby, recepcja, parking na dwa samochody – radzi Marcin Jańczuk. – Najemca apartamentu powinien mieć możliwość odpłatnego skorzystania z usług konsjerża – podkreśla. Kolejna rzecz to ustalenie modelu działalności – czy będzie to wynajem krótko- czy długoterminowy. Zdaniem Macieja Górki, formuła najmu krótkoterminowego jest świetną alternatywą dla hotelowej oferty. – Cieszy się ona, szczególnie w dużych aglomeracjach, coraz większą popularnością, m.in. wśród menedżerów. Daje też większy zysk – nawet o 20 proc. przy 70-proc. obłożeniu w skali miesiąca – niż najem zwykły. Stawki zaczynają się od 200 zł za dobę – dodaje. Na wynajem krótkoterminowy zwraca też uwagę Marcin Krasoń. Według niego można osiągnąć sukces, kupując apartament w jednym z kurortów – np. w Zakopanem czy Sopocie. Z kolei Paweł Grabowski ocenia, że najwyższe stopy zwrotu daje kombinacja wynajmu długoterminowego i wakacyjnego. Bardziej sceptyczny jest Artur Kaźmierczak. – Popyt na luksusowe apartamenty jest stosunkowo niewielki. Wielu potencjalnych najemców, których stać na wydanie kilkunastu czy dwudziestu kilku tysięcy miesięcznie na czynsz, woli mieszkać w domach, a znam też takich, którzy wybierają apartamenty w najlepszych hotelach – tłumaczy prezes.
Silniki boomu pracują pełną parą - rynek będzie rósł z uwagi na dalszy rozwój logistyki i e-commerce
Liczenie zysków
Jak podaje BIG Nieruchomości, na apartament typu studio na rynku wtórnym trzeba wydać ok. 500 tys. zł. – Ponad 100-metrowe mieszkania kosztują przeszło 2 mln zł – mówi Paweł Grabowski. – Na rynku trafiają się także gotowe „produkty inwestycyjne" od osób prywatnych. To apartamenty na wynajem, które mają strony internetowe i są w międzynarodowych systemach rezerwacyjnych. Można je kupić już z rezerwacjami na kilka najbliższych miesięcy. Średnią cenę apartamentu możemy oszacować na ok. 12 tys. zł za mkw. – dodaje.
Artur Kaźmierczak podkreśla, że prawdziwe apartamenty kosztują co najmniej kilkanaście tysięcy złotych za metr. – By zasłużyć na miano apartamentu, mieszkanie musi mieć ponad 100 mkw. A więc mówimy o kwotach co najmniej 1,5–2 mln zł. Jeden z naszych kontrahentów sprzedaje niemal 200-metrowy apartament w centrum Warszawy za 3,5 mln zł. Ceny najdroższych penthouse'ów mogą być jeszcze wyższe – mówi prezes Mzuri Investments.
Jak zauważa Marcin Krasoń, apartament o powierzchni 100–150 mkw. można wynająć w Warszawie za kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie. Takie stawki nie są rzadkością – mówi analityk Home Brokera. – Za ponad 50-metrowy, dwupokojowy lokal o wysokim standardzie, w dobrej lokalizacji można dostać od 4 do 6 tys. zł miesięcznie. Marcin Jańczuk dodaje, że apartamenty wynajmują ekspaci, dyplomaci, przedstawiciele kadry zarządzającej na kontraktach w Polsce, przedstawiciele szeroko pojętego show-biznesu. – W pełni umeblowany, 130-metrowy apartament w sercu Warszawy można kupić za 2,14 mln zł. Przy założeniu, że będzie wynajęty 11 miesięcy w roku, po odliczeniu czynszu i podatku, rentowność wyniesie 4,9 proc. – szacuje Marcin Jańczuk.
Z kolei Artur Kaźmierczak zakłada, że kupujemy apartament w Warszawie za 3,5 mln zł. Do tego trzeba doliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych, taksę notarialną, prowizję pośrednika. – Penthouse trzeba jeszcze odświeżyć. Podwyższa to nakłady inwestycyjne do 3,7–3,8 mln zł. Roczny przychód może się wahać od ok. 121 tys. zł (zakładając miesięczny czynsz netto w wysokości 17 tys. zł, wynajem osiem miesięcy w roku i 11 proc. prowizji firmy zarządzającej najmem) do 160 tys. zł (wynajem dziewięć miesięcy, miesięczny czynsz netto 20 tys. zł, 11 proc. prowizji firmy zarządzającej) – wylicza prezes Mzuri Investments. – Oznacza to, że inwestycja w ten apartament zwróci się po ok. 23–31 latach, gdyż stopa zwrotu wyniesie 3,2–4,3 proc. – To niewiele. Rentowność inwestycji w małe mieszkania może przynieść 6–7,5 proc., a czasem znacznie więcej.
Maciej Górka uważa, że 6 proc. rentowności w skali roku mogą przynieść tylko dobre nieruchomości. – Zakładając, że kupujemy w stolicy apartament wykończony w wysokim standardzie za 2 mln zł w gotówce i przyjmując całoroczne obłożenie mieszkania przy stawce 300 zł na dobę (płacony przez nasz czynsz to 1 tys. zł), zwrot z inwestycji nastąpi po 20,8 latach – szacuje Maciej Górka. – Rentowność inwestycji to ok. 4,8 proc. Ale trzeba to pomniejszyć o dodatkowe koszty – notariusza, podatki, ubezpieczenia, podatki od nieruchomości. Analityk zwraca uwagę, że nad morzem czynsze za w pełni wyposażone apartamenty z ogrodem i dużym tarasem sięgają 900 zł za dobę. – Takie stawki obowiązują w Juracie. Przy założeniu, że inwestujemy w wykończony 100-metrowy lokal w średniej cenie 18 tys. zł za mkw., a obłożenie to 55 proc. w skali roku, to zwrotu z inwestycji możemy oczekiwać po 15 latach. Mówimy tu o nieruchomości kupionej za gotówkę – mówi Górka. – Za ok. 12 tys. zł za mkw. kupimy lokal w górach – np. w Zakopanem. Najtaniej jest na Mazurach, gdzie średnie ceny apartamentów to ok. 8 tys. zł za mkw.
