Senior nie zawsze bezpieczny

Coraz więcej seniorów oddaje mieszkanie w zamian za rentę dożywotnią. Tymczasem brakuje przepisów w tej sprawie. Od lat upomina się o nie m.in. rzecznik praw obywatelskich oraz spółki świadczące tego typu usługi. Niedawno zapadł też wyrok unieważniający umowę renty dożywotniej. Według sądu doszło do wyzysku.

To był wyzysk

Przed Sądem Apelacyjnym w Gdańsku wygrała córka zmarłej seniorki. Domagała się unieważnienia umowy przenoszącej na fundusz własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego.

Umowę zawarła w 2013 r. jej matka. Prawo do mieszkania przeszło na fundusz, a seniorka miała otrzymywać co miesiąc rentę dożywotnią w wysokości nie niższej niż 486 zł. Jednorazowo miała dostać też 23,8 tys. zł. Fundusz, który przejął mieszkanie, zobowiązał się ponosić bieżące koszty eksploatacji mieszkania.

Sprawa najpierw trafiła do Sądu Okręgowego (SO) w Gdańsku. Ten przyznał rację spadkobierczyni i unieważnił umowę przenoszącą własność spółdzielczego prawa.

Według sądu kwota, jaką otrzymywała seniorka, była rażąco niska. W chwili zawarcia umowy miała ona ponad 80 lat. Fundusz określił czas jej „ dożycia" na 6,54 roku. Zakładając, że faktycznie żyłaby tak długo, powinna otrzymać 60 tys. zł, a nie 23,8 tys. zł. Kwota ta nie trafiła nawet do jej rąk, ponieważ fundusz przekazał ją do spółdzielni na poczet spłaty zadłużenia czynszowego.

Zdaniem sądu fundusz ustalił rentę w takiej wysokości, ile wynosiła opłata za mieszkanie. Wykorzystał więc przymusowe położenie seniorki i brak jej doświadczenia. Tym samym dopuścił się wyzysku.

Z dokumentów wynika również, że seniorka nie do końca zdawała sobie sprawę z konsekwencji zawarcia umowy z funduszem. Prosiła bowiem fundusz o wsparcie finansowe w zakupie leków czy w remoncie mieszkania. Tymczasem umowa słowem o tym nie wspomniała. Fundusz nie miał więc tego rodzaju obowiązków.

Podobnego zdania co SO był sąd apelacyjny, do którego trafiło odwołanie funduszu. Uznał on, że umowa przenosząca prawo własnościowe do mieszkania jest nieważna.

Luka w prawie

O tym, że umowy świadczeń dożywotnich są problemem, doskonale wie rzecznik praw obywatelskich.

– Żyjemy dłużej, wiadomo też, że świadczenia emerytalne nie będą nam rosły. Coraz więcej osób będzie więc szukało nowych źródeł dochodu. Jednym z nich jest umowa świadczeń dożywotnich – tłumaczy Piotr Mierzejewski, dyrektor Zespołu Prawa Administracyjnego i Gospodarczego w Biurze Rzecznika Praw Obywatelskich.

– Dziś przekazanie mieszkania za rentę odbywa się na podstawie kodeksu cywilnego. Trzeba jednak pamiętać, że kodeksowa umowa dożywocia, co do zasady, powinna regulować stosunki między osobami bliskimi, spokrewnionymi. Dlatego wykorzystywanie jej jako podstawy prawnej zawierania umów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej rodzi zastrzeżenia z punktu widzenia należytego zabezpieczenia interesów osób, które pozbywają się nierzadko całego dorobku życia w postaci mieszkania – wyjaśnia Piotr Mierzejewski.

Jak wskazuje, obowiązujące przepisy nie chronią właściwie przed pochopną decyzją osób starszych. Tymczasem są one najsłabszą grupą konsumentów, często też są to osoby schorowane i łatwo nimi manipulować.

Pod lupą urzędu

Umowami renty dożywotniej zajmował się również Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

– W 2013 r. przeprowadziliśmy kontrolę wzorców umów siedmiu spółek oraz badania społeczne – tłumaczy Agnieszka Majchrzak z UOKiK.

Urząd zbadał 37 wzorów umów stosowanych przez pięciu przedsiębiorców; zakwestionował 17. Pod lupę trafiły też reklamy firm oferujących takie umowy. Zakwestionował wówczas 17 reklam pięciu firm. Chodziło m.in. o reklamy, które sugerowały, że nieruchomość automatycznie wraca do seniora w przypadku niewywiązania się spółki ze zobowiązań. Tymczasem prawo nie przewiduje takiej możliwości.

Już wówczas w swoim raporcie UOKiK zwrócił uwagę na pilną potrzebę przygotowania przepisów.

– Analiza Urzędu pokazała, że największym zagrożeniem dla seniorów jest brak uregulowań prawnych związanych z zawieraniem umów o świadczenia dożywotnie. Szczególnie niebezpieczne może to być w przypadku upadłości przedsiębiorcy, ponieważ konsument może stracić wówczas prawo do zamieszkania w nieruchomości – mówiła ówczesna prezes UOKiK Małgorzata Krasnodębska-Tomkiel.

Wielokrotnie w tej sprawie apelował rzecznik praw obywatelskich. – Występowaliśmy do różnych ministerstw o podjęcie prac nad przepisami dotyczącymi renty dożywotniej, niestety bezskutecznie. Brak jest woli politycznej po stronie rządzących – uważa dyrektor Mierzejewski.

Same spółki oferujące seniorom rentę dożywocia za mieszkanie także widzą potrzebę przygotowania uregulowań.

– Od wielu lat apelujemy o regulację rynku, stworzenie jasnych zasad działalności wszystkich podmiotów oferujących renty dożywotnie. Bez regulacji, niestety, uczestnicy tego rynku, przede wszystkim klienci, nie są należycie chronieni – mówi Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

– Pod koniec 2018 roku po raz trzeci przygotowaliśmy list otwarty z postulatami Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych oraz największych przedstawicieli branży skierowany do ponad 50 decydentów – dotyczący właśnie uregulowania rynku. Wśród adresatów znalazła się m.in. Kancelaria Prezydenta RP – dodaje dyrektor Majkowski.

– Przepisy regulujące rynek renty dożywotniej są potrzebne. W 2014 r. weszła w życie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Problem w tym, że jest to martwa ustawa i do tej pory żaden bank nie przedstawił oferty dla seniorów. Co więcej, z wielokrotnych doniesień medialnych wynika, że żaden bank w Polsce nie rozważa nawet wprowadzenia tego produktu – wskazuje Katarzyna Brzeska-Miksa, prezes Funduszu Hipotecznego Familia.