Starając się o pieniądze na mieszkanie, konieczne jest zrobienie wyceny nabywanej nieruchomości. Niektóre banki nie obarczają klienta tym kosztem (albo nie wprost), a inne żądają zapłaty za operat szacunkowy dotyczący kupowanego lokum, jeszcze przed podpisaniem umowy o kredyt. Na co zwracać uwagę

Radzi Dorota Binich, dyrektor departamentu produktów bankowych w firmie Expander:

- Praktyki wypracowane przez banki przy szacowaniu wartości nieruchomości są nieco odmienne dla rynku pierwotnego i wtórnego oraz budowy domu. Wyceny dla nowo wybudowanych nieruchomości są często przeprowadzane w formie uproszczonej, w oparciu o kwotę w umowie, inspekcję nieruchomości i dane na temat rynku będące w posiadaniu instytucji finansowych.

Z tego powodu dla rynku pierwotnego opłaty związane z wyceną są najniższe. Z kolei kupując mieszkanie na rynku wtórnym, w tabeli opłat i prowizji znajdziemy informację o kosztach wyceny lokali mieszkalnych lub domów. W przypadku mieszkań mogą one sięgać 550 zł, zaś domów - blisko tysiąca złotych.

Wielu klientów, zanim zdecyduje się na wybór konkretnej oferty, składa wnioski do kilku instytucji, aby ocenić swoją zdolność kredytową oraz sprawdzić, jakie warunki cenowe można uzyskać. Ostateczna decyzja kredytodawcy musi być natomiast poprzedzona sprawdzeniem wartości nieruchomości.

Większość banków zleca wyceny, których kosztem obarcza klienta. Mogą one być przeprowadzane przez zewnętrznych rzeczoznawców lub, w niektórych przypadkach, wewnętrznie - przez pracownika banku. Bardzo często instytucje dopuszczają również możliwość przyjęcia operatu sporządzonego przez zewnętrznych rzeczoznawców majątkowych natomiast należy pamiętać, że nawet w takim przypadku bank dokona własnej weryfikacji wartości nieruchomości, a to wiąże się dla klienta z dodatkowym kosztem.

Niektórzy kredytodawcy stosują listy rzeczoznawców, których operaty akceptują. Warto się zatem upewnić, czy wybrany przez nas ekspert znajduje się na takiej liście, aby uniknąć problemów z weryfikacją dokumentów i dodatkowych kosztów zlecenia nowej wyceny.

Niektóre instytucje, tak np. jak Deutsche Bank, stosują promocje polegające np. na zwrocie opłaty za wycenę nieruchomości po uruchomieniu kredytu. W BPH z kolei istnieje możliwość skredytowania opłaty za wycenę. Oba te banki nie akceptują operatów zewnętrznych.

Zanim podejmiemy samodzielne działania, warto porównać koszt takiego zlecenia u rzeczoznawcy z opłatami, jakie poniesiemy w bankach bezpośrednio. W przypadku mieszkań, szczególnie na rynku pierwotnym, wycena bankowa może okazać się atrakcyjniejsza cenowo. Z kolei w przypadku budowy domu, gdzie większość instytucji i tak zleci pełny operat szacunkowy rzeczoznawcy warto porównać, czy tańszym rozwiązaniem nie będzie własny operat i koszty jego akceptacji w banku.

Radzi Michał Krajkowski, główny analityk firmy Notus doradcy kredytowi:

- Ubiegając się o kredyt, konieczne jest zrobienie wyceny nabywanej nieruchomości. Wiele instytucji wymaga zrobienia wyceny już na etapie składania wniosku kredytowego, co wiąże się z koniecznością wydatków jeszcze przed informacją o tym czy kredyt w danym banku otrzymamy.

Jednak wiele banków (ING, BZ WBK, Millennium, Raiffeisen Polbank) proces ubiegania się o kredyt ma dwuetapowy. Najpierw składamy wszystkie dokumenty, ale bez wyceny nieruchomości i na tej podstawie bank wydaje wstępną decyzję kredytową. Klient otrzymuje informację o tym czy kredyt otrzymał, na jakich warunkach oraz jakie dodatkowe dokumenty musi dostarczyć.

W tych bankach na potrzeby wstępnej analizy wartości nieruchomości jest zakładana w wysokości ceny transakcyjnej i dopiero po decyzji konieczne jest zrobienie wyceny nieruchomości. Jest to rozwiązanie korzystne dla kredytobiorców, gdyż wydatki związane z wyceną są ponoszone dopiero po decyzji. Klient płaci tylko raz, w banku na który się zdecydował.

W innych instytucjach konieczne jest dostarczenie wyceny już z wnioskiem, ewentualnie opłacenie jej na etapie składania dokumentów, w sytuacji gdy wycena robiona jest przez bank. Wiele instytucji wymagających wyceny już do wniosku dopuszcza możliwość dostarczenia wyceny przez klienta, wykonanej przez rzeczoznawcę, którego wybrał klienta. Jednak w każdym banku musi być to rzeczoznawca z listy bankowej, zaakceptowany przez dany bank. Listy te są jednak z reguły bardzo długie, wybór rzeczoznawców jest naprawdę szeroki.

Jeśli zatem decydujemy się na złożenie wniosków do banków, które wymagają wyceny już z wnioskiem, to warto wybrać rzeczoznawcę, który zostanie zaakceptowany w kilku bankach. Pozwoli na uniknięcie wielokrotnych kosztów wyceny.

Natomiast zgodnie z Rekomendacją U Komisji Nadzoru Finansowego, którą banki musiały wdrożyć do końca marca tego roku, każdy kredytobiorca ma możliwość swobodnego wyboru ubezpieczenia. Banki mają prawo żądać ubezpieczenia nieruchomości, czy ubezpieczenia na życie, ale nie mogą narzucać konkretnego towarzystwa ubezpieczeniowego.

W umowie kredytowej należy określić warunki jaki musi spełniać dane ubezpieczenie, ale to kredytobiorca może podjąć decyzję w jakim towarzystwie się ubezpieczyć. Ponadto warunki wymaganego ubezpieczenia nie mogą być tak skonstruowane, aby preferowały tylko jednego ubezpieczyciela.