Wyceny pod lupą UOKIK

– Niektóre banki, wśród nich duzi gracze na rynku kredytów hipotecznych, podpisały umowy z firmami na sporządzanie wycen mieszkań, domów i działek pod budownictwo mieszkaniowe, których zakup ma być przez te banki kredytowany. I nie byłoby w tym nic dziwnego, gdyby banki akceptowały również operaty szacunkowe wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych spoza firmy, z którą bank ma umowę. Niestety, to niemożliwe. Jest to ze szkodą i dla klientów, i dla rzeczoznawców, ale także dla samego banku. A przecież wszystkich rzeczoznawców obowiązują takie same przepisy i zasady wykonywania wycen nieruchomości – mówi Rafał Moskwa, rzeczoznawca majątkowy.

Opowiada, że w efekcie klient, który poszukuje kredytu w kilku bankach, musi zamawiać kilka wycen tego samego mieszkania, w różnych firmach, płacąc za to samo kilka razy. – Na dodatek banki nie dają klientowi takiej wyceny do ręki, tylko informują o kwocie z wyceny. A przecież to klient zostawia kilkaset złotych i to w jego imieniu bank zamawia operat dla danego lokalu. Dlaczego przyszły kredytobiorca nie może dostać dokumentu do domu? Moi klienci zawsze dostają wyceny do ręki, w co najmniej dwóch egzemplarzach. Poza tym nawet gdyby klient dostał kopię dla siebie, to i tak nie może się odwołać od takiej wyceny, bo nie może przedstawić swojego operatu w banku – twierdzi Rafał Moskwa.

Przypadek ze stolicy

Rzeczoznawca opowiada, że jakiś czas temu zgłosił się do niego klient, który był w trakcie zmiany kredytodawcy i jeden bank wycenił mu kilkuletnie mieszkanie na warszawskim Ursynowie na 6 tys. zł za mkw.

– Zdaniem właściciela lokalu wycena była zaniżona o ok. 20 proc. w stosunku do stawek na rynku. Zgłosił się więc do mnie po nową wycenę na swoje potrzeby, żeby wiedział, co ma. Okazało się, że w takiej cenie – jak w operacie z banku – sprzedawane są mieszkania, ale w starych blokach stojących obok, a nie w jego budynku. Klient nie miał jednak prawa do porównania wycen i dostarczenia niezależnej z zewnątrz. Mógł poszukać kolejnego banku, który zaakceptuje wycenę z zewnątrz, albo zapłacić w kolejnej instytucji za pracę następnego rzeczoznawcy – opowiada Rafał Moskwa.

Przyznaje, że takie działanie banków to strata dla niezależnych rzeczoznawców, spoza dużych firm. – Ale jest to też niebezpieczne dla samych banków. Mając bowiem umowę z jedną firmą, bank naraża się, że może ona wpływać na jego politykę kredytową. Bankom zapewne łatwiej jest korzystać z bazy jednej firmy, a nie usług wielu rzeczoznawców, ale nie jest to rozwiązanie dobre dla żadnej ze stron, a przede wszystkim dla potencjalnych kredytobiorców – twierdzi Rafał Moskwa.

Mazowieckie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych zgłosiło problem z wycenami nieruchomości do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznając, że takie praktyki powinny być zakazane.

– W tej chwili UOKiK prowadzi postępowanie wyjaśniające, mające na celu wstępne ustalenie, czy w związku z działaniami banków i rzeczoznawców majątkowych, związanymi z wyceną nieruchomości dla celów kredytowych, mogło dojść do naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz czy sprawa ma charakter antymonopolowy. Postępowanie jest w toku – powiedziała „Rz" Agnieszka Majchrzak z UOKiK.

Nie za operat, ale za ocenę

Ewa Krawczyk z Banku Zachodniego WBK przyznaje, że w „standardowym procesie bank honoruje wyłącznie operaty wykonywane przez rzeczoznawców współpracujących z bankiem".

Na pytanie, czy klient, który zrobił wycenę mieszkania u licencjonowanego rzeczoznawcy, bo szuka kredytu w kilku bankach, będzie musiał robić kolejną wycenę w firmie rekomendowanej przez bank, aby dostać finansowanie, odpowiada, że „jest to kwestia indywidualnej decyzji, po weryfikacji przedstawionego operatu przez pracownika banku".

Inaczej jest w ING Banku Śląskim. Jak zapewnia Ewa Szerszeń z ING, bank przyjmuje wszystkie operaty szacunkowe wykonane zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych figurujących w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonym przez Ministerstwo Infrastruktury (lista publikowana na stronach internetowych resortu).

– Klient może przedstawić operat szacunkowy sporządzony przez dowolnie wybranego przez siebie rzeczoznawcę majątkowego lub skorzystać z możliwości zlecenia wyceny za pośrednictwem ING – mówi Ewa Szerszeń.

W PKO BP – jak informuje Iwona Radomska z tego banku – „klient nie ponosi opłaty za sporządzenie operatu szacunkowego, tylko za ocenę wartości nieruchomości przeprowadzaną każdorazowo przez bank, której jednym z elementów, w określonych przez bank przypadkach, może, ale nie musi, być operat".

– Jednak opłata, którą klient ponosi za ocenę wartości nieruchomości, wnoszona jest dopiero przy podpisywaniu umowy kredytu, co oznacza, że klienci, którzy zrezygnowali z zadłużenia się lub otrzymali od banku negatywną decyzję kredytową, nie ponoszą żadnych kosztów z tego tytułu – podkreśla Iwona Radomska.

Szukaj dobrej oferty

Michał Krajkowski, główny analityk firmy Notus Doradcy Finansowi, ostrzega jednak, że wiele instytucji wymaga zrobienia wyceny już na etapie składania wniosku kredytowego. – A to wiąże się z koniecznością wydatków jeszcze przed informacją o tym, czy kredyt otrzymamy. Jednak wiele banków – np. ING, BZ WBK, Millennium, Raiffeisen Polbank – proces ubiegania się o kredyt ma dwuetapowy. To oznacza, że najpierw składa się wszystkie dokumenty, ale bez wyceny nieruchomości. Na tej podstawie bank wydaje wstępną decyzję. Klient otrzymuje informację o tym, czy kredyt otrzymał, na jakich warunkach oraz jakie dodatkowe dokumenty musi dostarczyć. W tych bankach dopiero po decyzji konieczne jest zrobienie wyceny nieruchomości. Klient płaci tylko raz, w banku, na który się zdecydował – mówi Michał Krajkowski.

Z doświadczeń Notusa wynika, że w wielu innych instytucjach konieczne jest dostarczenie wyceny już z wnioskiem, ewentualnie opłacenie jej wykonania na etapie składania dokumentów, w sytuacji gdy wycena robiona jest przez bank.

– Część instytucji wymagających wyceny już do wniosku dopuszcza możliwość dostarczenia przez klienta wyceny wykonanej przez wybranego przez niego rzeczoznawcę. Jednak w każdym banku musi być to rzeczoznawca z listy bankowej, zaakceptowany przez dany bank – podkreśla Krajkowski.

Z kolei Dorota Binich, dyrektor departamentu produktów bankowych w firmie Expander, zwraca uwagę, że praktyki wypracowane przez banki przy szacowaniu wartości nieruchomości są nieco odmienne dla rynku pierwotnego i wtórnego oraz budowy domu.

– Wyceny dla nowo wybudowanych nieruchomości są często przeprowadzane w formie uproszczonej, w oparciu o kwotę w umowie, inspekcję nieruchomości i dane na temat rynku posiadane przez instytucje finansowe. Z tego powodu dla rynku pierwotnego opłaty związane z wyceną są najniższe – mówi Dorota Binich. – Z kolei kupując mieszkanie na rynku wtórnym, w tabeli opłat i prowizji znajdziemy informację o kosztach wyceny lokali mieszkalnych lub domów. W przypadku mieszkań mogą one sięgać 550 zł, zaś domów – blisko tysiąca złotych.

Dorota Binich przyznaje, że większość banków zleca wyceny, których kosztem obarcza klienta. Ale niektóre instytucje, tak jak Deutsche Bank, stosują promocje, polegające np. na zwrocie opłaty za wycenę nieruchomości po uruchomieniu kredytu. W BPH z kolei istnieje możliwość skredytowania opłaty za wycenę. Oba te banki nie akceptują operatów zewnętrznych.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

g.blaszczak@rp.pl

Michał Wydra, Związek Banków Polskich

To po stronie banków leży ostatecznie odpowiedzialność za określoną i przyjętą wartość zabezpieczenia kredytu.

Mając na uwadze istotę i znaczenie procesu określania i ustalania wartości nieruchomości, banki wykorzystują wszystkie dostępne źródła informacji pochodzące z baz danych bankowych i międzybankowych, aktów notarialnych kupna-sprzedaży, operatów szacunkowych i innych wiarygodnych źródeł. Nie zawsze w tym procesie banki wymagają przedstawienia operatu szacunkowego, a same

– w oparciu o własne zasoby – dokonują określenia wartości zabezpieczenia na nieruchomości. W sytuacjach, w których banki posiłkują się dodatkowo operatem szacunkowym, stosują różną praktykę w zakresie jego pozyskania: część banków zleca operat na własny koszt, a część banków oczekuje dostarczenia go przez klienta na jego koszt.

W pierwszym przypadku co do zasady opłata nie jest cedowana na klienta. Jeśli bank stosuje taką praktykę, to zazwyczaj w sytuacji, gdy klient otrzymał decyzję pozytywną i finalnie uruchomił kredyt.

W razie wyceny dokonywanej przez bank na jego koszt, przyjętą praktyką rynkową jest, że to bank wybiera wykonawcę zlecanej przez siebie usługi.

Natomiast w drugim przypadku praktyka rynkowa dopuszcza przedstawienie operatu szacunkowego sporządzonego przez dowolnie wybranego