Pieniądze z lokat wsparły kredytobiorców

– Po bardzo słabych wynikach I kwartału akcję kredytową w II kwartale wyróżniały niespotykane od kilku kwartałów zwyżki. Banki udzieliły 46,5 tys. kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 10,058 mld zł. W porównaniu z I kwartałem 2015 r. oznacza to wzrost wartości nowo udzielonych zobowiązań hipotecznych o 12,03 proc., natomiast ich liczby – o 10,28 proc. – wylicza Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości Związku Banków Polskich (ZBP).

Skąd poprawa

Liczba i wartość kredytów mieszkaniowych wzrosła nie tylko w ujęciu kwartalnym, ale i rocznym. Zdaniem analityków wyjście z hipotecznego dołka to – po części – efekt utrzymującego się niskiego oprocentowania kredytów w złotych (niespełna 4 proc.), jak i dość niskich cen mieszkań.

– Pojawił się również nowy czynnik: w przybierającej na sile antybankowej nagonce polityków oraz w zapowiedziach nakładania na banki kolejnych obciążeń finansowych klienci dostrzegają zagrożenie dla swoich oszczędności zdeponowanych w bankach. Z informacji opublikowanych przez Narodowy Bank Polski wynika, że od lutego do czerwca br. zgromadzona na lokatach terminowych kwota zmniejszyła się o ponad 5 mld zł. Te środki uzupełnione kredytem pojawiły się na rynku nieruchomości. Inwestycja w mieszkania staje się nie tylko bardziej rentowna niż lokata bankowa, lecz również jawi się – w obecnej sytuacji – jako bardziej bezpieczna – tłumaczy prezes Furga.

ZBP przyznaje, że banki preferują zamożniejsze rodziny, przyznając pieniądze na mieszkanie. Tłumaczy, że wynika to z braku programów oszczędnościowych, wspieranych przez państwo, a stwarzających szansę na systematyczne gromadzenie wkładu własnego do kredytu.

Z danych AMRON-SARFiN wynika, że tylko w ciągu ostatnich dwóch lat udział mieszkańców Warszawy w nowej akcji kredytowej wzrósł z 26,4 do ponad 37,1 proc. Tym samym osiągnął maksymalny w historii notowań bankowców poziom – w rekordowym dotąd IV kwartale 2008 r. było to 35 proc.

– Postępujący wzrost nowo udzielanych kredytów w największych aglomeracjach, w szczególności w Warszawie, sugeruje, że mieszkania finansowane kredytem są dostępne przede wszystkim dla bardziej zamożnej części społeczeństwa – podkreśla Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich.

Pomoże nowy „MdM"

Na najlepszą od kilku kwartałów sprzedaż kredytów hipotecznych wpłynął też program „Mieszkanie dla młodych" („MdM"). Liczba kredytów z dopłatą udzielonych w II kwartale 2015 r. była największa od początku jego funkcjonowania, czyli od 1 stycznia 2014 r. Od kwietnia do czerwca liczba zaakceptowanych przez banki wniosków kredytowych w ramach „MdM" wyniosła 4741 – czyli o 5,8 proc. więcej niż w I kwartale 2015 r. i aż o 23,4 proc. więcej niż w II kwartale 2014 r. Łączna kwota dofinansowania wyniosła w II kwartale br. 111,3 mln zł. – To 5,1 proc. więcej niż w poprzednim kwartale i o 25,7 proc. więcej w ujęciu rocznym – podaje ZBP.

Ale te rekordy mogą zostać pobite, bo od początku września banki przyznają kredyty z dopłatą także na lokale z rynku wtórnego. – Umożliwienie uzyskania dopłaty na używane lokum oraz zwiększenie wysokości dofinansowania dla osób posiadających co najmniej dwoje dzieci spowodowało gwałtowny wzrost zainteresowania programem – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Już w sierpniu Expander odnotował 2,5 razy więcej zapytań od klientów zainteresowanych „MdM" niż przed rokiem. – Poza tym w ubiegłym roku część osób pytających o preferencyjne kredyty ostatecznie nie decydowała się na zaciągnięcie takiego zobowiązania. W tym roku sytuacja wygląda inaczej. Choć zainteresowanych jest 2,5 razy więcej, to niemal czterokrotnie więcej jest klientów, którzy po uzyskaniu wstępnych informacji o „MdM" w czasie rozmowy telefonicznej chcieli spotkać się z doradcą w celu znalezienia dla siebie najlepszej oferty kredytu z dopłatą – dodaje Jarosław Sadowski.

Jego zdaniem w ubiegłym roku część osób, które chciały skorzystać z programu, nie znalazła lokalu, który spełniał warunki „MdM". W wielu miejscach w kraju w ogóle nie powstają nowe mieszkania lub jest ich bardzo mało. – Teraz sytuacja się zmieniła. Dopłaty staną się dostępne dla osób z mniejszych miejscowości. Na skorzystanie z „MdM" decydują się też ci, którzy mieszkają w większych miastach, ale nie chcieli lub nie mogli kupić nowo wybudowanego mieszkania – uważa główny analityk Expandera.

Bank PKO BP, lider na rynku „hipotek", uczestniczy w programie „MdM" od stycznia 2014 r. Od tamtej pory udzielił ok. 6,5 tys. kredytów z państwową dopłatą o wartości ok. 1,2 mld zł. Z tego niemal 1,5 tys. kredytów – o wartości ok. 279 mln zł – w I półroczu 2015 r.

– Program „MdM" cieszy się dużym zainteresowaniem. Pakiet rozwiązań ujęty w znowelizowanej ustawie znacznie rozszerza grono beneficjentów, dlatego spodziewamy się wzrostu zainteresowania kredytem w ramach „MdM" – prognozuje Agnieszka Krawczyk, dyrektor departamentu produktów bankowości hipotecznej w PKO BP.

Zdaniem analityków z powodu wzrostu zainteresowania „MdM" w nowej odsłonie w przyszłym roku budżet dopłat może wyczerpać się już w III kwartale lub na początku IV kwartału. – Część środków z przyszłorocznej puli dopłat zostanie zarezerwowana jeszcze w 2015 r. na mieszkania będące obecnie w budowie. W tym momencie jest to już 13,7 proc. przyszłorocznych środków. Na szczęście budżet „MdM" będzie wyższy niż w tym roku. Na 2015 r. przewidziano 715 mln zł, a na 2016 r. – 730 mln zł – podsumowuje Jarosław Sadowski.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

g.blaszczak@rp.pl

Michał Krajkowski, główny analityk, Notus Doradcy Finansowi

Już tylko cztery miesiące pozostały do wdrożenia kolejnego etapu rekomendacji S, czyli konieczności wnoszenia jeszcze większego wkładu własnego przy zadłużaniu się na mieszkanie (dziś jest to 10 proc.).

Zgodnie z zapisami rekomendacji S w 2016 r. maksymalna kwota kredytu, jaką bank może pożyczyć, nie będzie mogła przekroczyć 85 proc. wartości nieruchomości. Regulacje pozostawiają jednak furtkę, dzięki której banki będą mogły udzielić kredytu ze wskaźnikiem LTV (kwota kredytu do wartości nieruchomości) na poziomie 90 proc.

Będzie to dopuszczalne pod warunkiem zastosowania dodatkowych zabezpieczeń w postaci blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP. Zabezpieczeniem mogą być także środki zgromadzone na rachunkach IKE lub IKZE kredytobiorcy. Rekomendacja S zezwala także na zastosowanie ubezpieczenia brakującej kwoty kredytu.

Oznacza to, że kredytobiorca w dalszym ciągu będzie musiał wnieść 10 proc. środków własnych, a brakujące 5 proc. (lub 10 proc. od 2017 r.) będzie mógł ubezpieczyć.

Takie rozwiązanie wiele banków stosuje już od lat. Dzisiaj w większości instytucji standardowe LTV to maksymalnie 80 proc., a jeśli kredytobiorca chciałby zadłużyć się na wyższym poziomie (maksymalnie na 90 proc. wartości nieruchomości), musi wykupić dodatkowe ubezpieczenie brakującego wkładu własnego.

Rozwiązania z maksymalnym LTV do 80 proc. wartości mieszkania były stosowane w bankach także w poprzedniej dekadzie boomu kredytowego. Nawet w przypadku kredytów na 110 proc. konieczne było wykupienie ubezpieczenia nadwyżki kredytu ponad 80 proc. wartości nieruchomości.

Co to w praktyce oznacza? Może się okazać, że w 2016 r. wymogi dotyczące wkładu własnego nie zmienią się w porównaniu z rokiem bieżącym. Ciągle będzie konieczne wniesienie 10 proc. środków własnych, a braki trzeba będzie ubezpieczyć, tak jak dzisiaj wiele banków tego oczekuje.