Koniec hossy za rok?

Ryzyko pogorszenia koniunktury w mieszkaniówce jest coraz większe.

Publikacja: 12.10.2015 07:44

Młody Wilanów

Młody Wilanów

Foto: materiały inwestorów

Czy to już ostatni rok tak dobrej sprzedaży na rynku pierwotnym? Czy na koniec 2016 r. rynek będzie wyglądał inaczej niż dziś? Czy zacznie rządzić klient, a mieszkania będą czekały na chętnych? O prognozy dla mieszkaniówki zapytaliśmy ekspertów.

Paweł Sztejter, partner w Reas:

– Trzeci kwartał roku przyniósł kolejne rekordy na rynku mieszkaniowym. Aktywność firm deweloperskich – oceniana na podstawie liczby wprowadzanych do sprzedaży nowych inwestycji – jest uzasadniona doskonałą sprzedażą, porównywalną lub w niektórych miastach nawet wyższą niż ta ze szczytu boomu lat 2006–2008.

Deweloperzy w elastyczny sposób zareagowali na szybko rosnący popyt, wyraźnie zwiększając ofertę nowych mieszkań. W konsekwencji, mimo że rynek działa na wyraźnie wyższych obrotach, nie odnotowujemy wyraźnego wzrostu cen nowych mieszkań.

W najbliższych kwartałach można jednak się spodziewać, że osłabiać się będą czynniki powodujące wysoki popyt. Planowane zakończenie programu „MdM" oraz rosnące wymogi w zakresie wkładu własnego mogą uniemożliwić zakup klientom bez dużych oszczędności. Możliwy wzrost stóp procentowych może zmniejszyć skalę zakupów inwestycyjnych. Niektóre banki sygnalizują ryzyko wycofania z oferty długoterminowych kredytów hipotecznych, m.in. w konsekwencji możliwego wprowadzenia podatku bankowego. Wszystko to powoduje, że deweloperzy – przygotowując kolejne inwestycje – powinni uwzględnić ryzyko możliwego pogorszenia się koniunktury.

Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lion's Banku:

– Ożywienie na rynku mieszkaniowym jest faktem. Od stycznia do sierpnia br. deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 54 tys. mieszkań. Jest to najlepszy wynik w historii i o 25 proc. wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem. Fakt, że w tym momencie zaczynamy już mówić o spowolnieniu, świadczy tylko o tym, że rodzimy rynek dojrzewa i rozumie, że po okresach dobrej koniunktury przychodzą lata chudsze.

Czy dojdzie do nadpodaży mieszkań? Kiedy? Na razie moment ten się oddala. Dlaczego? Bo ożywienie na rynku pierwotnym wynika wciąż z nisko oprocentowanych lokat, a nie z tanich kredytów. Po prostu osoby posiadające spory kapitał nie trzymają go w bankach, tylko szukają alternatywy – np. kupują mieszkania na wynajem. Szacunki NBP pokazują, że w II kwartale niemal 2/3 ceny nowego mieszkania nabywcy zapłacili w gotówce, a reszta pochodziła z kredytu – wynika z danych dla siedmiu największych rynków. W tym okresie na konta deweloperów trafiło aż 3,1 mld zł. To ponad dwa razy więcej niż w II kw. 2012 r., gdy byliśmy jeszcze przed cyklem obniżek stóp procentowych przez NBP. Dane rynkowe potwierdzają więc, że jeśli gotówki u kupujących zacznie brakować, to ożywienie na rynku kredytowym może z łatwością utrzymać dobrą koniunkturę na rynku mieszkaniowym.

Pierwsze informacje o większym popycie na kredyt pojawiły się już w wakacje, ale wciąż jest za wcześnie, aby przesądzić, czy okaże się to trwałą tendencją. Jeśli więc miałbym wskazać moment, w którym rynek mieszkaniowy sięgnie szczytu, to obserwowałbym poczynania Rady Polityki Pieniężnej. Wraz z tym, jak zacznie rosnąć koszt kredytu, przyjdzie czas na otrąbienie końca hossy. Październikowe prognozy są więc dla deweloperów obiecujące. W 2016 r. ekonomiści spodziewają się nawet obniżki stóp, a podwyżek nie należy się spodziewać nawet przez ponad dwa lata.

Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy, Boża Krówka:

– Rewelacyjne wyniki sprzedaży mieszkań deweloperskich niewiele mają wspólnego ze wzrostem gospodarczym. Jest to sztucznie napędzona hossa, m.in. przez jeden z najbardziej absurdalnych programów, jakim jest „Mieszkanie dla młodych". Bardzo duży wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych też nie jest naturalny, tak jak miało to miejsce w latach 2003–2007. Wówczas gospodarka rozwijała się w szybkim tempie, rosły pensje. Dziś nie ma już takich warunków. Konsekwencją recesji jest zdemolowany rynek pracy. Skąd więc deweloperzy wezmą nabywców, skoro młodego Polaka nie stać na samodzielne mieszkanie? Tym bardziej na kredyt hipoteczny. Gdy zarabia się 1,5 tys. zł na rękę, można kupić co najwyżej telewizor na raty.

Co zatem nas czeka za lat kilka na rynku mieszkań? W mojej opinii – katastrofa. „MdM" zakończy się w grudniu 2018 r. Przy obecnym tempie wytwarzania nowej substancji mieszkaniowej nie ma najmniejszych szans na to, że wszystkie lokale znajdą nabywców. W najgorszej sytuacji będą te firmy, które jeszcze nie rozpoczęły inwestycji, ale zrobią to wkrótce, licząc, że hossa jeszcze długo potrwa. Nie potrwa. Rynek nasyci się już za rok i ostatnie dwa lata obowiązywania „MdM", czyli 2017–2018, będą już chude. I co wtedy? Gdy będzie nadpodaż na rynku pierwotnym, także sprzedający na rynku wtórnym będą mieć kłopoty. Oczywiście każde lokum po jakimś czasie się sprzeda, ale pod warunkiem odpowiedniej obniżki ceny. Jak wysokiej? Nie mniejszej niż 20 proc.

Jednak jeśli galopada deweloperów z rozpoczynaniem nowych inwestycji nie uspokoi się w najbliższych miesiącach, ceny mogą spaść znacznie bardziej. Szczególnie na osiedlach mocno oddalonych od centrów miast, z kiepską komunikacją, które pewnie by nie powstały, gdyby nie szaleństwo sprzedażowe związane z programem „MdM".

Monika Rużańska, redNet Property Group:

– Pierwsze trzy kwartały bieżącego roku przyniosły w niektórych miastach w kraju poprawę wyników sprzedażowych. Podaż mieszkań nadal rośnie, na rynku pojawiają się atrakcyjne projekty odpowiadające bieżącym preferencjom klientów, ceny utrzymują się na stabilnym poziomie, a nabywców nie brakuje. Deweloperzy kupują nowe grunty w mniej popularnych lokalizacjach, tworząc tym samym nową tkankę miejską, którą we własnym zakresie wyposażają w infrastrukturę. Można się spodziewać, że dobra passa na rynku mieszkaniowym będzie nadal trwać.

Niepokój budzi jednak wzrost wymaganego wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym – w 2016 r. będzie to 15 proc. Rzeczywiście może to być przeszkodą dla osób z mniej zasobnym portfelem, szczególnie że od 2017 r. wkład własny będzie wynosił 20 proc. Gdy klientów ubędzie, niektórzy deweloperzy w celu utrzymania stabilnej sprzedaży rozpoczną w kolejnych kwartałach akcje promocyjne – np. w cenę mieszkania będzie wliczone wykończenie. W zależności od tego, jak atrakcyjne okażą się promocje, tak w przyszłości będzie kształtować się sprzedaż.

Stopy procentowe w kolejnych kwartałach również powinny pozostać na niskim poziomie, jako że od dłuższego czasu gospodarka znajduje się znacznie poniżej ustalonego celu inflacyjnego. Wydaje się bardzo nieprawdopodobne, aby Rada Polityki Pieniężnej planowała podwyższenie stóp i ryzykowała tym samym realizację zagrożenia w postaci pogłębienia deflacji. A następstwem niskich stóp procentowych jest korzystne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych oraz nieatrakcyjne oprocentowanie depozytów, co zachęca do rezygnacji z trzymania oszczędności oraz skłania do inwestowania w rynek nieruchomości.

Liczba mieszkań na rynku będzie nadal rosła, ale na ciekawe projekty w rozsądnych cenach nabywców nie powinno zabraknąć.

Jarosław Jędrzyński, analityk, RynekPierwotny.pl

– Czy to ostatni rok dobrej sprzedaży? Problem w tym, że aktualnie mamy do czynienia ze sprzedażą nie tyle dobrą, ile rekordową, a kondycję rynku pierwotnego można wręcz określić jako olimpijską. Jest oczywiste, że czas bicia rekordów sprzedażowych deweloperów jest policzony i prawdopodobnie w 2016 r. dobiegnie końca, o ile już to nie następuje. Nie oznacza to jednak, że czeka nas załamanie sprzedaży nowych mieszkań, a deweloperzy zostaną na lodzie z tysiącami niesprzedanych lokali.

Obecna koniunktura opiera się na zakupach inwestycyjno-gotówkowych, których udział w sprzedaży wynosi od 30 do nawet 40 proc. Jest to z jednej strony efekt niskich stóp procentowych i przenoszenia środków z nisko oprocentowanych lokat na rynek nieruchomości. Prawdopodobnie mamy jednak w tym przypadku tzw. drugie dno. Wygląda mianowicie na to, że rynek buduje bazę pod bardziej intensywny rozwój rynku wynajmu w Polsce, który w najbliższych latach powinien dynamicznie zyskiwać na popularności.

Eksponowany w mediach od miesięcy temat kłopotów kredytobiorców hipotecznych, głównie frankowiczów, pogarszającej się ich sytuacji, a dalej ustawa o pomocy finansowej dla takich dłużników (wszystko to może wpływać deprymująco na osoby poszukujące sposobu na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych) świadczy m.in. o narastającej wśród sporej części potencjalnych nabywców mieszkań awersji do ryzyka długoterminowego zadłużania się na mieszkanie. Coraz więcej gospodarstw domowych będzie więc decydować się na różnego typu wynajem. Dziś z wynajmu komercyjnego korzysta niewiele ponad 4 proc. Polaków. Za trzy lata ten odsetek może się podwoić.

Czy to już ostatni rok tak dobrej sprzedaży na rynku pierwotnym? Czy na koniec 2016 r. rynek będzie wyglądał inaczej niż dziś? Czy zacznie rządzić klient, a mieszkania będą czekały na chętnych? O prognozy dla mieszkaniówki zapytaliśmy ekspertów.

Paweł Sztejter, partner w Reas:

Pozostało 96% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rynek mieszkań. To kupujący rozdają karty
Materiał Promocyjny
BaseLinker uratuje e-sklep przed przestojem
Nieruchomości
PHN. Rekordowa transakcja na rynku biur
Nieruchomości
Doki w Gdańsku. Luksusowe apartamenty wchodzą do oferty
Nieruchomości
Accolade z zielonym finansowaniem parku przemysłowego
Nieruchomości
Transakcyjne ceny mieszkań ciągle w górę