Wyższe marże i selekcja

Z ankiety przeprowadzonej przez NBP wśród banków wynika, że już w III kwartale 2015 r. niektóre instytucje zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów hipotecznych. Podwyższyły wymagane kwoty minimalnych wydatków gospodarstw domowych, uwzględniane przy wyliczaniu zdolności kredytowej.

Droższy kredyt

Banki zadeklarowały też podniesienie marż kredytowych, w tym od kredytów obarczonych wyższym ryzykiem, przy jednoczesnym obniżeniu pozaodsetkowych kosztów kredytu. Czego mogą się spodziewać ci, którzy będą się ubiegać o finansowanie w ostatnich tygodniach roku? Bartosz Turek, szef działu analiz w Lion's Banku, mówi, że podniesienie marż kredytowych go nie dziwi, skoro powszechnie mówi się, że nowe ustawy i podatki przyniosą bankom wyższe koszty.

– Jakby tego było mało, stopy procentowe mają jeszcze zmaleć, nie zaś rosnąć, a trzeba tu powiedzieć, że niższe stopy procentowe to znowu niższe zyski banków, np. przez ograniczenie maksymalnych odsetek w myśl ustawy antylichwiarskiej. Reasumując: nowi kredytobiorcy muszą się liczyć z wyższymi marżami, czyli droższymi kredytami – uważa Bartosz Turek. – Jednocześnie jednak, nawet jeśli marże nie wzrosną, to trzeba wziąć pod uwagę wyższe koszty dodatkowe – np. prowizje, ubezpieczenia, opłaty za usługi bankowe. Dziś można więc prognozować, że kredyty w najbliższym czasie zdrożeją.

Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander Advisors, także uważa, że pod koniec roku droższe będą kredyty, ale z niskim wkładem własnym, gdyż banki mogą podwyższać ich marże.

– Poza tym w końcówce roku banki zwykle wstrzymują przyjmowanie wniosków o kredyty w ramach „Mieszkania dla młodych", w których dofinansowanie ma być wypłacone jeszcze w tym roku. Istnieje bowiem ryzyko jego utraty, ponieważ nie można przenieść środków przeznaczonych na dopłaty z tego na przyszły rok – tłumaczy Sadowski.

Z kolei Michał Krajkowski, główny analityk firmy Notus Doradcy Finansowi, zwraca uwagę, że w ostatnich tygodniach roku klienci mogą oczekiwać wydłużenia czasu oczekiwania na kredyt.

– W związku z przyszłorocznymi zmianami dotyczącymi wkładu własnego możemy się spodziewać, że wiele osób będzie chciało złożyć wniosek i uzyskać kredyt jeszcze w tym roku, angażując tylko 10 proc. środków własnych. Należy się więc liczyć z wydłużonymi czasami analizy, co trzeba uwzględnić przy podpisywaniu umowy przedwstępnej i ustalaniu daty podpisania umowy sprzedaży – podkreśla Michał Krajkowski.

Dodaje, że oczekiwany jest niewielki wzrost marż dla kredytów z minimalnym wymaganym wkładem własnym. Jednak łączne oprocentowanie kredytów w dalszym ciągu będzie się utrzymywać na bardzo niskim poziomie.

– WIBOR, decydujący o oprocentowaniu, będzie w dalszym ciągu notował swoje historyczne minima. Co więcej, w przyszłym roku nie są wykluczone dalsze obniżki stóp procentowych, zwłaszcza po zmianie składu Rady Polityki Pieniężnej w styczniu i lutym 2016 r. – dodaje analityk Notusa.

Wkład to podstawa

Analitycy zwracają uwagę, że 2016 r. oznacza wdrożenie kolejnego etapu rekomendacji S. W przyszłym roku banki będą mogły udzielić kredytu na maksymalnie 85 proc. wartości nieruchomości, co w praktyce oznaczać będzie konieczność wniesienia 15 proc. wkładu własnego.

– Warto jednak pamiętać, że rekomendacja dopuszcza możliwość udzielenia kredytu na 90 proc., ale pod warunkiem ubezpieczenia części brakującego wkładu własnego. Zatem w przyszłym roku należy oczekiwać, że część banków udzielających dzisiaj kredytów z 10-proc. wkładem własnym będzie oczekiwać od swoich klientów wkładu własnego na poziomie 15 proc. – tłumaczy Michał Krajkowski. – Można jednak przypuszczać, że pewna grupa kredytodawców zdecyduje się skorzystać z rozwiązania przewidzianego w regulacjach Komisji Nadzoru Finansowego i w dalszym ciągu będzie udzielać kredytów z 10-proc. wkładem własnym z obowiązkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu.

Ale – jak zwraca uwagę Bartosz Turek – mimo że w 2016 r. faktycznie w gotówce potencjalny kredytobiorca będzie musiał mieć tyle samo pieniędzy co w 2015 r., to i tak będzie miał przed sobą duże wyzwanie. – Aby spać spokojnie, czyli aby na pewno wystarczyło na wszystkie wydatki i dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości na kredyt, trzeba mieć około 13–14 proc. wartości nowego mieszkania i 18–20 proc. wartości lokalu używanego. Wchodzi w to wymagany wkład własny, a także transakcyjne i okołokredytowe podatki, opłaty, prowizje – wylicza analityk Lion's Banku.

Jego zdaniem banki będą miały duże pole do przeprowadzania selekcji kredytobiorców. Mogą podnieść progi dochodowe, przyjąć wyższe koszty utrzymania do badania zdolności kredytowej, wymagać dłuższego stażu pracy lub prowadzenia działalności, wymagać wyższego wkładu własnego, pobierać wyższe prowizje, ustalić wyższe marże. – Chodzi o to, aby dać kredyt tym osobom, które na pewno na dług stać, a z drugiej strony zbudować wieloletnią relację z klientami, którzy będą aktywnie korzystać nie tylko z jednego produktu bankowego – uważa Turek.

Klęska urodzaju

Michał Krajkowski zwraca też uwagę na to, że przyszły rok może być inny niż dotąd pod względem wykorzystania środków w programie „Mieszkanie dla młodych".

– W 2014 r. wykorzystano tylko jedną trzecią przyznanej puli. Również w tym roku wszystkie środki raczej nie zostaną wydane. Jednak nowelizacja przepisów obowiązująca od 1 września 2015 r. zmieniła zarówno podaż mieszkań w „MdM" – włączając rynek wtórny, jak i zwiększyła popyt na dopłaty – podnosząc je, znosząc kryteria wieku i wymóg nieposiadania pierwszego mieszkania dla rodzin z trójką dzieci. Skutkuje to wzrostem zainteresowania „MdM" i może oznaczać wstrzymanie przyjmowania wniosków na skutek wykorzystania limitu na roku 2016 – wyjaśnia Michał Krajkowski.

Dodaje, że już dzisiaj zarezerwowane zostało w „MdM" ponad 20 proc. środków z puli przyszłorocznej. Można się zatem spodziewać, że w ostatnich miesiącach przyszłego roku pieniędzy na dopłaty może zabraknąć.

Także Jarosław Sadowski uważa, że jeśli zainteresowanie „MdM" będzie tak duże jak w ostatnim czasie, to pieniędzy w programie może nie wystarczyć do końca przyszłego roku. – Dlatego jeśli ktoś spełnia warunki „MdM" i planuje skorzystać z programu, nie powinien zbyt długo zwlekać – uważa analityk Expandera.

Eksperci zapowiadają tez, że banki będą urealniały koszty utrzymania gospodarstwa domowego, a także wydatki związane z każdą osobą w gospodarstwie domowym. Z punktu widzenia przeciętnego kredytobiorcy oznacza to spadek zdolności kredytowej, jednak długofalowo ma uchronić klienta przed ryzykiem utraty płynności finansowej.

– Takie były zalecenia KNF dotyczące szacowania kosztów utrzymania kredytobiorców – przypomina Sadowski. Dodaje, że w wyniku obciążenia banków wyższymi wymogami kapitałowymi, kosztami ewentualnego podatku bankowego czy przewalutowania kredytów we frankach ich zdolność do udzielania kredytów może się zmniejszyć. To również może spowodować, że trudniej będzie uzyskać kredyt.

Opinia

Jacek Kasperczyk | analityk porównywarki finansowej Comperia.pl.

Z naszych analiz wynika, że najlepszą ofertę kredytu hipotecznego ma obecnie Deutsche Bank. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) wynosi w tym przypadku zaledwie 3,17 proc., co po części wynika z braku prowizji za udzielenie tego zobowiązania.

Tuż za nim – z RRSO na poziomie 3,2 proc. – uplasowała się propozycja PKO BP. Ten bank również nie pobiera prowizji za udzielenie kredytu. Trzecie miejsce na podium zajął Bank BPS ze swoim produktem, który to wysokością RRSO na poziomie 3,35 proc. wyprzedził zaledwie o 0,01 pkt proc. znajdujące się na czwartym miejscu zobowiązanie z Banku Pekao. Oprocentowanie rzeczywiste w tej ostatniej instytucji wyniosło 3,36 proc.