Zofia K. postanowiła odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości zawartej z Bogusławem Z. Podjęła taką decyzję, ponieważ Bogusław Z. zataił przed nią, że budynek znajdujący się na działce, którą kupiła, jest samowolą i trzeba go rozebrać. Zbywca nie chciał rozwiązać umowy. Tłumaczył, że Zofia Z. doskonale wiedziała o problemach z prawem budowlanym. Przez długie lata jako najemca prowadziła w tym budynku wypożyczalnię quadów. Poza tym z racji tego, że działka była obarczona „wadami", zapłaciła za nią dużo mniej, niż powinna.
Trzeba rozebrać
Zofia K. wystąpiła wtedy z powództwem do Sądu Okręgowego w Łodzi. Żądała 350 tys. zł, 200 tys. zł tytułem odszkodowania za zatajenie wad prawnych sprzedanej nieruchomości oraz jeszcze 100 tys. zł. jako zadośćuczynienie za wyrządzoną jej krzywdę. Później, w trakcie postępowania, wystąpiła z kolejnymi roszczeniami, związanymi z kosztami zaciągniętego przez nią kredytu na zakup tej nieruchomości.
Sąd okręgowy ustalił, że faktycznie 29 lipca 2009 r. zapadła decyzja administracyjna nakazująca Bogusławowi Z. rozbiórkę budynku handlowo-warsztatowego. Najemcą tego budynku była Zofia K. Po podwyżce czynszu wypowiedziała umowę najmu, a wtedy Bogusław K. zaproponował, że sprzeda jej budynek po okazyjnej cenie, tj. za 350 tys. zł. A ta na to przystała. Następnie doszło do zawarcia umowy u notariusza. Zofia Z. na ten cel otrzymała kredyt. Ale nie na całą kwotę ceny, tylko na jej część. Natomiast 38 tys. pożyczył jej Bogusław Z. W związku z tym pomiędzy stronami podpisana została umowa pożyczki. Zofia K. całą pożyczkę później oddała.
Kiedy dowiedziała się o samowoli, zaczęła walczyć o wyjaśnienie sytuacji prawnej budynku. Udało się wznowić postępowanie w sprawie nakazu rozbiórki. Ale nie doszło do uchylenia tego nakazu.
Nadzór budowlany zaczął naciskać na Zofię K., by rozebrała budynek. W tym celu nałożył nawet na nią grzywnę, aby przymusić ją do wykonania obowiązku rozbiórki, w wysokości 12 tys. zł, a później kolejną, w wysokości 59 tys. zł. Kobieta postanowiła więc odstąpić od umowy i kupić nieruchomość w innym miejscu. Jednak, żeby to było możliwe, Bogusław Z. musiałby zwrócić jej pieniądze.
Jednak rękojmia
Sąd okręgowy nie uwierzył Bogusławowi Z., że Zofia K. wiedziała o tym, że kupiony przez nią budynek to samowola budowlana przeznaczona do rozbiórki. Według sądu przywołane przez niego okoliczności faktyczne nie znajdują oparcia w pozostałych przeprowadzonych w sprawie dowodach i są sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego.
Sąd uznał więc, że Bogusław Z. ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Nie zasądził jednak na rzecz kobiety 350 tys. zł.
Przemysł obronny, kontrakty, przetargi, analizy, komentarze
Nie ma znaczenia – zdaniem sądu – przekroczenie przez Zofię K. terminu trzech lat od daty wydania nieruchomości. Upływ tego terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.
Powołał się przy tym na wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 2 lutego 2012 r. (I ACa 1394/11). Sąd stwierdził w nim, że podstępne zatajenie wady, w rozumieniu art. 564 k.c., to takie umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnianie wykrycia wady przez kupującego. Będzie to zatem ukrycie lub zamaskowanie wadliwości, a co najmniej sytuacja, w której sprzedawca, wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego. Przesłankę podstępnego zatajenia wady może też już stanowić sama wiedza sprzedawcy o istnieniu wady.
Nieruchomość przy kupującym
Sąd przytoczył też orzeczenia Sądu Najwyższego, z których wynikało, że odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości oraz rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości wywierają jedynie skutek obligacyjny, nie powodując automatycznie przejścia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę. Oznacza to, że wymagają złożenia przez strony stosownego oświadczenia woli o powrotnym przeniesieniu własności.
Tymczasem Zofia K. nie wnosiła podczas postępowania przed sądem o zobowiązanie Bogusława Z. do złożenia stosownego oświadczenia woli o powrotnym przyjęciu przez niego własności tej nieruchomości. Popierała jedynie żądanie ustalenia prawnej skuteczności dokonanego przez powódkę odstąpienia od umowy. To zdaniem sądu było wadliwe. Nie miało bowiem oparcia w przepisie art. 189 k.p.c., uzależniającym uwzględnienie przewidzianego w nim roszczenia od wystąpienia wymaganej przesłanki interesu prawnego.
Zdaniem sądu po stronie powódki interes taki nie występuje, korzystny bowiem ze swojego punktu widzenia rezultat prawny osiągnąć mogła, wnosząc właśnie o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli, o jakim wyżej mowa.
Z tych powodów sąd odmówił zasądzenia na rzecz Zofii K. 350 tys. zł, skoro bowiem samo odstąpienie od umowy nie wywołało skutku rzeczowego, to tym samym Zofia K. pozostaje w dalszym ciągu właścicielką nieruchomości i nie może skutecznie ubiegać się o zwrot zapłaconej przez siebie ceny.
Jego zdaniem może ona dochodzić odszkodowania z tytułu rękojmi. Tym samym należy przyjąć, że pomimo niezrealizowania uprawnienia z tytułu rękojmi Zofia K. – spełnia przesłanki takiego roszczenia – może dochodzić naprawienia szkody, którą poniosła w wyniku zawarcia spornej umowy.
Za szkodę taką uznać należało zapłacone przez nią odsetki od kredytu w kwocie 69 tys. zł. Według sądu przyjąć należy, że konieczność zapłaty tych odsetek stanowi uszczerbek wywołany kupnem spornej nieruchomości, bez której nabycia Zofia K. na zaciągnięcie kredytu by się nie zdecydowała. Analogicznie potraktować należało koszty zawarcia aktu notarialnego w łącznej wysokości 9 tys. zł. I tylko taką kwotę zasądził na jej rzecz.
Sąd oddalił żądanie Zofii K. dotyczące zasądzenia bliżej nieokreślonych odsetek, jakie w przyszłości zostaną przez nią zapłacone z tytułu zaciągniętego przez nią kredytu. Zgodnie bowiem z art. 190 k.p.c. możliwość dochodzenia przyszłych powtarzających się świadczeń zachodzi wtedy jedynie, gdy nie sprzeciwia się temu treść łączącego strony stosunku prawnego.
W okolicznościach tej sprawy wykraczające w przyszłość świadczenia z tytułu odsetek, które według harmonogramu do umowy kredytowej powódka ma dopiero zapłacić, określić należało jako niewymagalne od pozwanego.
Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 17 grudnia 2015 r., II C 110/15.
