Dwucyfrowa rentowność? Tego nie dostaniesz w banku

Miejsce postojowe przy międzynarodowym lotnisku, dom spokojnej starości, fragment zamku, a nawet blaszany kontener - to tylko kilka z całej gamy niecodziennych sposobów na inwestycje, którymi kusi rynek nieruchomości. Jak wynika z zapewnień firm oferujących takie rozwiązania, możliwe do osiągnięcia rentowności bywają nawet dwucyfrowe.

Komentuje Bartosz Turek, analityk Lion's Banku:

- Niskie oprocentowanie lokat bankowych skłania do poszukiwania innych sposobów na lokowanie kapitału. W poszukiwaniach tych należy jednak zachować ostrożność. Każdy powinien pamiętać, że ramie w ramię z obietnicami wysokich potencjalnych zysków idzie w parze ryzyko. Co więcej, nawet na rynkach uważanych za bezpieczne – jak w przypadku rynku nieruchomości – należy zachować ostrożność.

Warto pamiętać, że rynek nieruchomości to nie tylko mieszkania na wynajem, ale też: lokale użytkowe, biura, hotele, magazyny czy ziemia. Każdy z tych segmentów ma swoją specyfikę, którą trzeba poznać i zrozumieć, aby pieniądze lokować świadomie. Gdyby tego było mało, na inwestorów czeka coraz więcej nowych, mniej tradycyjnych propozycji.

1. Stanowisko do pracy w biurze

Jednym z najnowszych rozwiązań jest inwestycja na rynku biurowym, która pozwala wejść w posiadanie nie całego budynku czy jego pojedynczego piętra, a jedynie pojedynczego miejsca pracy. Rozwiązanie takie zaproponował amerykański deweloper z Manhattanu (Nowy Jork).

Biuro to docelowo ma być strefą coworkingową, czyli miejscem pracy przedsiębiorców różnych dziedzin na jednej powierzchni. Idea ta dopiero zyskuje na popularności w Polsce, podczas gdy w USA stanowi bardzo poważny segment. Szacunki amerykańskiego urzędu statystycznego zajmującego się rynkiem pracy sugerują, że w USA już niebawem, bo w 2020 roku 65 milionów osób (40 proc. siły roboczej) będzie potencjalnymi użytkownikami biur coworkingowych.

Szczegóły? Deweloper manhattańskiego biurowca wydzielił pojedyncze stanowiska pracy w budynku i sprzedaje je inwestorom za 25 tys. USD za sztukę. Ci mają otrzymywać co roku 3,4 – 4 tys. dolarów czynszu rocznie. Gdyby tego było mało inwestor, który zdecyduje się wyjść z inwestycji ma zagwarantowaną w umowie cenę odprzedaży na poziomie 31,35 tys. USD – a więc o 25 proc. więcej niż cena jaką zapłacił. Teoretycznie firma zarządzająca biurem powinna zarobić tyle, że starczy jej na wypłaty tak sowitych zysków. Jak bowiem można dowiedzieć się z oferty zamieszczonej na stronie wework.com (wynajmuje stanowiska pracy w przestrzeni coworkingowej) za najem jednego miejsca do pracy na terenie Manhattanu trzeba zapłacić od 350 do 750 dolarów miesięcznie. Daje to więc przychód w kwocie 4,2 - 9 tys. dolarów rocznie. Potencjalnie kwota ta wystarczyłaby na zarządzanie i utrzymanie biura oraz wypłacenie wynagrodzenia dla inwestora. Trzeba jednak podkreślić, że dla osiągnięcia takich wyników potrzebne byłoby pełne obłożenie stanowisk pracy, co w praktyce jest niemożliwe.

Gdzie poza tym może tkwić haczyk? Przy obietnicy dwucyfrowych zysków trzeba zachować szczególną ostrożność i dokładnie przeczytać umowę. Przede wszystkim należy sprawdzić co oznacza słowo „gwarancja zysków" eksponowana w broszurze ofertowej. Niewiele warta jest bowiem gwarancja, która nie daje żadnej ochrony inwestorowi w przypadku niepowodzenia danego biznesu i np. niższych wypłat niż obiecywane, a tym bardziej upadłości dewelopera, który namawiał do inwestycji. Należy tez skonsultować z prawnikiem co oprócz braku przychodów z inwestycji może oznaczać ewentualna upadłość dewelopera.

Ponadto, kupując nawet pojedyncze stanowisko biurowe inwestor podejmuje ryzyko operowania na rynku biurowym. I choć jest to truizm, to trzeba pamiętać, że tylko jeśli zarządca obiektu będzie wystarczająco dużo zarabiał na wynajmie nieruchomości, będzie miał czym dzielić się z inwestorami. Do tego dochodzi ryzyko koniunktury w gospodarce. Jeśli ta pogrąży się w recesji, istnieje ryzyko, że opustoszeją biura, a to wprost oznacza chude lata dla inwestora. Na koniec pozostaje połączenie ryzyka prawnego i kursowego. Chodzi o to, że wspomniana inwestycja oferowana jest w USA, a więc jak każda inwestycja zagraniczna wiąże się z innymi niż w Polsce procedurami transakcyjnymi, a do tego zmieniające się kursy walut mogą zarówno zmniejszyć, jak i powiększyć osiągane wyniki inwestycji.

2. Fragment zamku

Podobny mechanizm – najmu zwrotnego - działa w wielu ofertach inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Chodzi z grubsza o to, że firma prowadząca biznes z wykorzystaniem nieruchomości sprzedaje ją inwestorom i za jej wykorzystanie do dalszego prowadzenia biznesu wypłaca inwestorom wynagrodzenie. Czemu firmy skłonne są dzielić się zyskami? Po prostu pieniądze ze sprzedaży nieruchomości – przeważnie ważnego składnika majątku firmy – przeznaczane są na dalszą ekspansję rynkową. W takim modelu dostępne są pokoje w przerobionym na hotel szkockim zamku Taymouth.

Nieruchomości dostępne są tam w cenach od około 2,2 mln zł (390 tys. GBP). Co ciekawe nie trzeba w tym wypadku stawać się właścicielem całego lokalu, bo istnieje możliwość nabycia udziału (1/13)– wtedy wystarczy około 170 tys. zł. W tym wypadku do nabycia jest prawdziwie unikatowa nieruchomość. Atutem nieruchomości są: atrakcyjne położenie, pole golfowe, spa oraz architektura i wyposażenie XVI-w szkockiego zamku. Zgodnie z informacjami publikowanymi w ofercie przez 2 lata inwestor czerpie przychody z czynszów w wysokości 7 proc. wartości nieruchomości, a potem ma udział w zyskach generowanych przez hotel na poziomie 50% - oczywiście zyski te mają być dzielone proporcjonalnie pomiędzy wszystkich inwestorów.

Piękne okoliczności przyrody nie powinny jednak usypiać czujności. Pomoc prawna przy analizowaniu umowy oraz świadomość ryzyka prowadzenia działalności hotelowej czy ryzyka kursowego, to niezbędne minimum.

3. Magazyn samoobsługowy

Znacznie mniejszym kapitałem trzeba dysponować, jeśli wybierze się rynek samoobsługowych magazynów. Wejście na ten rynek w Polsce wymaga stworzenia magazynu od podstaw i zajęcia się całym biznesem „od a do z", ale na Zachodzie możliwy jest zakup nawet pojedynczego stanowiska magazynowego (tzw. boksu), który zarządzany jest przez firmę zajmującą się całą sferą operacyjną biznesu. W takim wypadku inwestor po zakupie nieruchomości powinien jedynie czekać na comiesięczne czy cokwartalne przelewy.

Przykład? Firma Capstone Investments oferuje magazyny w Wielkiej Brytanii, w przypadku, których minimalny kapitał inwestycyjny to 3,75 tys. funtów (około 21 tys. zł), aby osiągać co roku od 8 do 12 proc. (rentowność z czasem ma rosnąć) w formie przychodów z wynajmu.

Jeśli kogoś szczególnie zainteresowała ta propozycja, musi być świadomy, ze i w tym przypadku wysokie potencjalne stopy zwrotu nie są pozbawione ryzyka. Jak zawsze ostrożność przy analizowaniu zapisów umowy i sensowności samego biznesu są niezbędne.

4. Miejsce postojowe

Innym niskobudżetowym rozwiązaniem jest inwestycja w miejsce postojowe. Nie chodzi jednak o pojedyncze stanowisko w garażu pod blokiem mieszkalnym, które za 200 czy 300 zł miesięcznie wynajmuje właściciel, ale na lotniskowym parkingu. Plus jest taki, że zarządzaniem i rozliczaniem z najemcami zajmuje się zewnętrzna firma, a inwestor z założenia czeka tylko co miesiąc na wpłaty.

I tak na przykład firma Gatwick Properties zachwala, że kupując za 20 tys. GBP (około 113 tys. zł) miejsce postojowe na parkingu przy lotniku w Glasgow, można liczyć na przychody z czynszów na poziomie 8 proc. zainwestowanej kwoty przez pierwsze dwa lata. Później wynik inwestycji ma być zależny od obłożenia parkingu, ale już dziś pośrednik prognozuje, że przychody w roku 3 i 4 mogą wynieść po 11,3 tys. zł w skali roku, a na kolejne dwa lata mają wzrosnąć do ponad 13,5 tys. zł rocznie (kwoty przeliczone na złotówki przy założeniu, że funt kosztuje 5,65 zł).

Gdyby tego było mało, w umowie znajduje się zapis, że już od 2 roku inwestycji miejsce może zostać przeznaczone do odsprzedaży z ceną o 25 proc. wyższą od pierwotnej. Zapis ten ma w pewnym sensie gwarantować wyjście z inwestycji z zyskiem i z góry ustalać poziom cen na rynku wtórnym. Jak w przypadku poprzednich inwestycji ostrożność jest wskazana – szczególnie, że ta oferta inwestycyjna dostępna jest już od ponad 2 lat. Naturalne jest więc pytanie jak wiele miejsc postojowych trzeba zbudować w okolicy lotniska. W pewnym momencie podaż musi przecież przekroczyć popyt.

5. Dom spokojnej starości dla inwestora z grubszym portfelem

Kolejną ideą, która zyskuje na popularności jest inwestowanie w domy spokojnej starości. Wszystko dlatego, że w wielu krajach europejskich państwowa służba zdrowia nie jest w stanie zapewnić odpowiedniej opieki rosnącej liczbie osób starszych. To daje pole dla rozwoju firm działających na tym rynku.

Biznes ten wymaga jednak sporych nakładów na nieruchomości. Tu też ma więc sens wykorzystanie wcześniej wspomnianego modelu najmu zwrotnego, który w zamian za obietnicę comiesięcznych wypłat czynszów daje firmom prowadzącym domy spokojnej starości pieniądze na szybszy rozwój skali działalności. Atutem dla wielu nabywców może być oprócz zysków z wynajmu także fakt, że jesień życia mogą spędzić we własnym pokoju, licząc ponadto na niższe opłaty za opiekę.

Przykładowe oferty inwestycyjne można znaleźć w ofercie firmy Capstone Investments. Obecnie sprzedaje ona pokoje w dwóch brytyjskich domach spokojnej starości w Liverpoolu i Lancashire. W pierwszym przypadku cena to 69 tys. GBP, a w drugim 89 tys. GBP. W obu przypadkach można znaleźć obietnicę 8-proc. przychodów z czynszów, co roku przez 10 lat, a później zwrot z inwestycji zależny od poziomu generowanego przez obiekt zysku. Z założenia zarządzaniem zajmuje się oczywiście wyspecjalizowana firma, a inwestor otrzymuje z góry umówiony czynsz na konto. Co więcej tu też znaleźć można zapewnienie, że pokój może być odkupiony za z góry określoną kwotę – 115 proc. pierwotnej ceny.

Innym rozwiązaniem może być zakup całego działającego biznesu. Takie oferty proponuje Best Overseas Property Investments. W cenie od 400 tys. do 1 mln GBP można stać się właścicielem domu spokojnej starości w Wielkiej Brytanii. Oferta zawiera tylko lakoniczny opis, zgodnie z którym można liczyć nawet na 15-proc. zyski w skali roku. Do takich zapewnień należy podchodzić z rezerwą, kalkulatorem w ręku i wsparciem księgowego i prawnika, którzy sprawdzą czy faktycznie ta atrakcyjna oferta jest atrakcyjna.

6. Część hotelu

Kolejnym sposobem na inwestowanie jest zakup na własność pokoju w hotelu. Tak jak w poprzednich propozycjach pokój taki wynajmuje się operatorowi – firmie, która zarządzać będzie całym obiektem. W ten sposób inwestor sam nie zajmuje się zarządzaniem, a tylko czeka na przychody z czynszu. W Polsce przeważnie roczne przychody z takiego rodzaju inwestycji plasują się na poziomie około 6-9 proc. wartości kupionej nieruchomości. Nad Wisłą pojedynczy pokój można kupić posiadając minimum 200 – 300 tys. zł.

Na Zachodzie rynek tego rodzaju inwestycji jest znacznie bardziej rozwinięty. Często nie trzeba też stawać się właścicielem całego pokoju, a jedynie udziału w nim – np. 1/5 lub 1/20. Dzięki temu obniżony jest próg wejścia, bo cena pojedynczego pokoju dzielona jest na większe grono inwestorów.

Przykład? W luksusowym hotelu ze SPA w Walii (Corran Resort and SPA) za pojedynczy apartament trzeba zapłacić ponad 455 tys. funtów, ale można też kupić udział na poziomie 1/13. Wtedy progiem wejścia jest równowartość około 200 tys. zł. W zamian za to operator hotelu obiecuje wypłacać nawet ponad 10 proc. tej kwoty rocznie. Gdyby tego było mało po 5 latach można też skorzystać z opcji sprzedaży nieruchomości operatorowi za minimum 150 proc. pierwotnej ceny.

Uwaga! Kupując pokój w takim obiekcie podejmuje się też ryzyko działalności hotelowej, a do tego inwestując poza granicami kraju trzeba pamiętać o ryzyku walutowym. Każdy inwestor musi sobie też odpowiedzieć na pytanie czy cena, którą płaci za nieruchomość kupowaną w modelu najmu zwrotnego nie jest zawyżona. W takich wypadkach istnieje bowiem pokusa, aby obietnice wysokich zysków z inwestycji finansowane były z zawyżanych kwot płaconych za nieruchomości przez inwestorów.