Deweloperzy będą zabiegać o względy BPO

Centra usług dla biznesu z kapitałem zagranicznym zajmują 51 proc. spośród całej wynajętej powierzchni biurowej w Krakowie, 46 proc. w Łodzi czy 39 proc. we Wrocławiu. Takiego klienta nie można zlekceważyć, tym bardziej że jego udział w rynku rośnie.

Jak ważna jest dla deweloperów biurowych branża BPO/SSC i innych usług dla biznesu? Czy firmy są gotowe spełniać wymagania tych najemców? O  opinie zapytaliśmy ekspertów firm doradzających przy transakcjach.

Krzysztof Misiak, partner, dyrektor sekcji miast regionalnych w Cushman & Wakefield:

– Polska zdecydowanie jest i będzie liderem sektora BPO/SSC w regionie Europy Środkowo- Wschodniej. Ten sektor zatrudnia w naszym kraju ok. 200 tys. pracowników, a najemcy napędzają rozwój rynku biurowego w regionach, gdzie odpowiadają za ok. 80 proc. popytu na powierzchnię biurową. Naturalne jest więc, że deweloperzy reagują na potrzeby tej branży i dostarczają projekty dostosowane skalą do wymagań najemców z tej branży. Kiedy firma decyduje się otworzyć centrum usług wspólnych czy usług dla biznesu, to potrzebuje zwykle powierzchni w ciągu kilku miesięcy. Na ogół chodzi o kilka–kilkanaście tysięcy mkw. biur dostępnych stopniowo, zgodnie z planowanym rozwojem danej firmy.

W Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu popyt na duże powierzchnie ze strony BPO jest tak duży, że deweloperzy decydują się na projekty spekulacyjne. W mniejszych ośrodkach deweloper ponosi ryzyko, ale takie inwestycje procentują – jeden najemca przyciąga kolejnego lub poszerza swój zakres działania. W efekcie projekt biurowy może rosnąć. Dzięki branży BPO/SSC/IT rozwijają się kolejne ośrodki miejskie, a wykwalifikowana kadra ma możliwości rozwoju niedostępne w żadnej innej branży. Nie ma w tej chwili szybciej rozwijającego się sektora, który daje tak atrakcyjne możliwości rozwoju dla pracowników.

Najbardziej doświadczone w dostarczaniu biur dla usług dla biznesu są firmy, które zrealizowały więcej niż jeden projekt dla tej branży, takie jak Skanska, Echo Investment, Vastint, GTC, Hines, Torus, OBC.

Spośród transakcji w pierwszych trzech miesiącach tego roku warto wspomnieć nową umowę najmu 2,1 tys. mkw. powierzchni biurowej przez firmę Ernst & Young Delivery Network w budynku Bema Plaza we Wrocławiu.

Sebastian Bedekier, dyrektor regionalny poznańskiego biura Colliers International:

– Branża BPO/SSC jest bardzo ważna z punktu widzenia budowania biznesu przez deweloperów w miastach regionalnych. W Warszawie dominują główne siedziby firm, a w miastach regionalnych spółki z sektora BPO/SSC. Stąd deweloperzy postrzegają sektor BPO/SSC jako koło zamachowe.

Wielu inwestorów zdało sobie sprawę z tego, jak ważny jest dla ich powodzenia ten sektor. Można tu wymienić firmy, takie jak: Skanska, Vastint czy Echo Investment, które charakteryzują się specjalnym podejściem do najemców BPO/SSC.

Także fundusze inwestycyjne uwierzyły w potencjał tego sektora i zaczęły chętniej inwestować w budynki biurowe w miastach regionalnych.

Dziś toczy się kilkadziesiąt procesów wyboru lokalizacji pod centra usług. Biorąc pod uwagę fakt, iż to początek roku, możemy się spodziewać sporego wolumenu transakcji w drugiej połowie 2016 r.

Trzeba pamiętać, że najemcy z sektora usług dla biznesu chcą mieć w budynku, w którym jest ich siedziba, wszystko to, co jest potrzebne do ułatwienia życia pracownikom – kantyny, przedszkola, banki, przychodnie, klub fitness czy też pralnię.

Możemy też mówić o pewnych trendach. Na przykład firmy z sektora IT chcą lokować się w wyjątkowych obiektach, np. zrewitalizowanych budynkach industrialnych. Ważne podkreślenia jest, że najemcy sektora BPO/SSC traktują biuro jako miejsce przyjazne pracownikom. Tak więc oprócz lokalizacji i dogodnego dostępu do środków komunikacji publicznej chcą mieć na swojej powierzchni różnego rodzaju obszary służące relaksowi czy pracy kreatywnej itp.

Renata Osiecka, partner zarządzająca w AXI IMMO:

– Rozwój usług dla biznesu jest szansą nie tylko dla dużych ośrodków, jak: Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań czy Trójmiasto, ale również dla mniejszych, gdzie swoje satelickie siedziby otwierają firmy obecne już w Polsce.

Wśród średniej wielkości miast, które będą zyskiwać, dzięki BPO możemy wymienić: Rzeszów, Opole, Radom, Częstochowę i Lublin.

W Polsce funkcjonuje ponad 350 jednostek centrów usług. Główni inwestorzy to firmy z USA, Niemiec oraz Francji.

Dla najemców, poza czynnikami związanymi z samym kształtowaniem powierzchni biura, najważniejsze elementy to: lokalizacja, dostęp do komunikacji miejskiej, atrakcyjne koszty najmu, zielone rozwiązania pozwalające na obniżenie kosztów eksploatacyjnych oraz wysoki standard biura. Dodatkowo przy wysokiej dynamice zatrudnienia istotną kwestią jest możliwość przyszłej ekspansji w danej lokalizacji.

Pod względem rozkładu powierzchnie biurowe dla centrów usług mają zazwyczaj układ open space z niewielką liczbą gabinetów dla najwyższej kadry menedżerskiej. Niezbędna jest większa niż standardowo liczba sal konferencyjnych oraz dodatkowe strefy socjalne i relaksu oraz w niektórych przypadkach dostępność biura 24 godziny na dobę. Kluczowym i jednym z najbardziej kosztochłonnych elementów w wyposażaniu czy przystosowaniu biura dla BPO jest gęsta struktura IT.

Większość nowo oddanych do użytku lub będących w trakcie realizacji projektów w miastach regionalnych to inwestycje pod klientów z sektora usług dla biznesu. Wśród deweloperów wynajmujących swoje budynki firmom z tego sektora znajdziemy zarówno duże międzynarodowe podmioty, jak Skanska, Vastint, GTC, jak też rodzime firmy, np. LC Crop, Alcon, DK Invest czy Torus lub Develpers.

W trakcie negocjacji jest dziś kilka dużych umów najmu, ale w pierwszych miesiącach roku nie mieliśmy dużych, spektakularnych nowych kontraktów. Warte wymienienia transakcje z 2015 r. to: wynajem przez Shell Services 22 tys. mkw. w Krakowie czy przez mBank 24 tys. w Łodzi. W przypadku mniejszych ośrodków wolumen wynajmowanej powierzchni jest mniejszy, ale klienci równie ważni – np. Deloitte, który otworzy centrum usług wspólnych w Rzeszowie.

Anna Kacprzak, starszy konsultant w Grupie Rynku Nieruchomości w firmie EY:

– Istotny udział sektora BPO/SSC w rosnącym popycie na biura już od kilku lat zwraca uwagę deweloperów. Odzwierciedleniem tej sytuacji jest ilość dostarczanej powierzchni na rynek. Poza Warszawą najwięcej biur w 2015 r. ukończono w Trójmieście i we Wrocławiu. Biorąc pod uwagę zapowiedzi kolejnych projektów oraz inwestycje w budowie, można przewidywać, że trend ten zostanie utrzymany.

Obecnie w budowie znajduje się wiele projektów skierowanych przede wszystkim do najemców z sektora BPO/SSC, w których już na etapie budowy została zabezpieczona powierzchnia. Warto zwrócić uwagę, że sektor BPO/SSC często zgłasza zapotrzebowanie na bardzo duże, kilkutysięczne moduły biurowe, które mogą być dostarczone przede wszystkim przez nowo powstające biurowce. Proces wyboru tak dużej powierzchni biurowej może rozpocząć się nawet na dwa lata przed wprowadzeniem do budynku, a w czasie selekcji pod uwagę bierze się również inwestycje, które istnieją jedynie w planach.

Z zapowiedzi deweloperów oraz aktualnie prowadzonych transakcji najmu wynika, że tempo wzrostu w sektorze nieruchomości biurowych w 2016 roku nie zmaleje.