Lepiej zainwestować w dziurę w ziemi czy w gotowe mieszkanie

Przybywa inwestorów chętnych do zarabiania na nieruchomościach. Pojawiają się kupujący mieszkania w pakietach. Co jest bardziej opłacalne – dziury w ziemi, czyli lokale, na które trzeba poczekać nawet i dwa lata, czy mieszkania na gotowych już osiedlach? Kiedy można liczyć na największe rabaty?

Złoty strzał

Artur Kaźmierczak, prezes spółki Mzuri Investments, twierdzi, że jednoznacznej odpowiedzi nie ma. – Jeśli cena lokali na różnych etapach budowy byłaby taka sama, to lepiej kupić mieszkanie gotowe, ale to możliwość raczej teoretyczna – ocenia. – Za wyborem lokalu na ukończonym osiedlu przemawiają mniejsze ryzyko oraz możliwość szybszego dysponowania nieruchomością – wskazuje. Ale, jak dodaje, dobre warunki płatności udaje się czasem wynegocjować, kupując mieszkanie, które dopiero powstaje. Firmy mogą być zainteresowane sprzedażą na preferencyjnych warunkach dziury w ziemi. Odpowiedni poziom transakcji jest niezbędny, by dostać kredyt na inwestycję.

Łukasz Browarczyk, pośrednik z agencji BIG Nieruchomości, zwraca uwagę, że większość tzw. mieszkań kompaktowych z segmentu popularnego znajduje nabywców już na etapie budowania. – Kawalerki i niewielkie mieszkania dwu– i trzypokojowe często się sprzedają, zanim deweloper wbije łopatę w ziemię – opowiada Browarczyk. – Popyt na takie nieruchomości jest bardzo duży. Klienci wolą zarezerwować odpowiedni lokal i spokojnie czekać nawet półtora roku na jego odbiór, niż szukać na gotowych osiedlach wśród przebranej już oferty. Poza tym deweloperzy są bardziej skłonni do ustępstw w początkowych fazach inwestycji – zauważa. Z analiz BIG Nieruchomości wynika, że pierwszy etap osiedla jest często tańszy niż kolejne. Ale najbardziej atrakcyjne mieszkania znikają z oferty jako pierwsze. Atutem transakcji na etapie dziury w ziemi może być też, jak podkreśla Łukasz Browarczyk, sama dostępność najlepszej oferty, a nie tylko niższa cena.

– Wielu klientów poszukuje jednak wyłącznie mieszkań gotowych do odbioru. Chcą je zobaczyć na własne oczy, ocenić walory nieruchomości, otoczenia, zastanowić się, czy odpowiada im układ lokalu – wylicza pośrednik z BIG Nieruchomości. – Niektórzy po prostu nie mogą czekać na klucze, bo na przykład powiększa się im rodzina lub muszą szybko opuścić sprzedawane mieszkanie – opowiada. Nowych lokali na ukończonych osiedlach deweloperskich jest jednak zdecydowanie mniej niż tych w budowie. W ofercie gotowych mieszkań pozostają, jak mówi ekspert z BIG Nieruchomości, mieszkania duże, mniej atrakcyjne, jeśli chodzi o rozkład, widok z okien, położenie względem stron świata.

– Nieruchomości na początkowym etapie budowy kupują też inwestorzy – zarówno ci, którzy planują wynajem, jak i ci myślący o sprzedaży lokalu z zyskiem – zauważa Łukasz Browarczyk.

Z kolei Joanna Lebiedź, pośredniczka z RE/MAX Action, ocenia, że klienci są dziś bardzo ostrożni. – Wyciągnęli wnioski po kilku poważnych aferach i głośnych upadkach firm, które sprzedawały mieszkania nawet nie na etapie dziury w ziemi, ale pozwolenia na budowę – mówi Joanna Lebiedź. – Poza tym sposób realizacji i zakupu nieruchomości dość restrykcyjnie reguluje ustawa deweloperska, kładąc nacisk na ochronę interesów konsumenta – przypomina.

Według pośredniczki z RE/MAX Action, choć na dzisiejszym rynku trafiają się cesje, czyli sprzedaż praw do budowanego dopiero mieszkania, to nie są one tak masowe, jak kilka lat temu. W czasie boomu inwestorzy skupowali najatrakcyjniejsze lokale, by za chwilę wystawić je na sprzedaż po dużo wyższych cenach. – Dziś sytuacja jest inna. Ceny się ustabilizowały, a nastroje inwestycyjno-spekulacyjne uspokoiły – wyjaśnia Joanna Lebiedź. – Wnikliwi obserwatorzy rynku dostrzegają dziś raczej pozbywanie się pakietowych inwestycji niż masowe zainteresowanie ich wykupem. Mogą się oczywiście trafić złote strzały, kiedy na przykład lokalizacja okaże się na tyle atrakcyjna, że ceny wzrosną kilkakrotnie. Czasy gwałtownych wzrostów mamy jednak za sobą i raczej nieprędko będziemy mieć do czynienia z tak spektakularnymi zwyżkami jak w latach 2006–2007 – prognozuje.

Gra zadatkami i rabatami

Także Artur Kaźmierczak zwraca uwagę, że handel cesjami jest dziś dużo mniej rozpowszechniony niż przed rokiem 2008. Całkiem jednak nie zamarł.

– Wynika z innych warunków rynkowych. Ceny mieszkań nie galopują dzisiaj tak jak osiem–dziesięć lat temu, więc spekulacja na cenach nie ma uzasadnienia – potwierdza prezes Mzuri Investments. – Ale nie oznacza to, że nie ma zupełnie miejsca na zarobek na cesji. Taki biznes może mieć sens, jeśli kupimy na wczesnym etapie kilka mieszkań, dając np. 10 proc. zadatku przy obniżonej o 15 proc. cenie – ocenia. I podaje przykład. Wpłacając zadatek na pięć mieszkań wartych po 250 tys. zł, uzyskując po rabacie cenę 215 tys. zł za lokal, musimy wyłożyć łącznie 107,5 tys. zł, czyli 10 proc. łącznej ceny.

– Jeśli przed odbiorem mieszkania scedujemy naszą umowę deweloperską na innego kupującego już po cenie 240 tys. zł za lokal, a więc nieco poniżej wartości rynkowej, wówczas na jednym mieszkaniu zarobimy 25 tys. zł, nie licząc podatku i kosztów transakcyjnych, m.in. notariusza – podaje prezes Artur Kaźmierczak. – Oznacza to, że na całym biznesie w mniej więcej półtora roku zarobilibyśmy netto ok. 100 tys. zł, a więc niemal 100 proc. początkowej inwestycji – szacuje. Ale jest ryzyko. – Trzeba się liczyć ze spadkiem popytu na mieszkania, a więc spadkiem cen – przestrzega prezes Mzuri Investments. – Do tego dochodzi ryzyko upadłości dewelopera, utraty płynności, a więc możliwości dokonania cesji przed datą odbioru mieszkania – wskazuje.

Dysponując większą gotówką, można też zarabiać inaczej. – Chcąc zbudować portfel nowych mieszkań na wynajem, można nie cedować umów deweloperskich, tylko samemu skorzystać z obniżonej ceny – wyjaśnia Kaźmierczak.

Gdyby stopa zwrotu dla mieszkania kupowanego za cenę rynkową wynosiła 4 proc., roczny dochód to 11,6 tys. zł, przy założeniu, że na lokal wydamy łącznie 290 tys. zł – oprócz ceny w wysokości 250 tys. zł wyliczenia uwzględniają koszty wykończenia, wyposażenia i koszty transakcyjne.

– Przy zakupie pakietu mieszkań na etapie dziury w ziemi po cenie 215 tys. zł za lokal, zwrot zwiększy się do 4,5 proc. (przed opodatkowaniem, abstrahując od wartości pieniądza w czasie) – podaje Artur Kaźmierczak.

Rynek sprzyja handlowi cesjami w ocenie Łukasza Browarczyka. – Wielu klientów skupuje mieszkania na etapie wprowadzania inwestycji na rynek. Są to głównie kawalerki i kompaktowe mieszkania dwupokojowe. W początkowej fazie inwestycji można uzyskać od dewelopera korzystniejsze ceny, zwłaszcza kupując kilka sztuk – potwierdza ekspert BIG Nieruchomości. – Czas oczekiwania na wybudowanie mieszkań to zazwyczaj rok. Inwestorzy sprzedają lokale, gdy te są już gotowe. Inwestując w ten sposób, można zarobić średnio od 5 do 15 proc. wartości nieruchomości – szacuje.

Dodaje, że klienci, którzy rok temu kupili pakiet kawalerek na osiedlu Lawendowe Wzgórza w Gdańsku po cenie 108–110 tys. zł, dziś sprzedają je w cenach od 125 tys. zł. – Innym przykładem jest dwupokojowe mieszkanie na osiedlu Garnizon kupione na etapie dziury w ziemi za 400 tys. zł. Po wybudowaniu lokal został sprzedany w stanie deweloperskim za 450 tys. zł – opowiada Browarczyk. – Warunkiem opłacalności takich inwestycji jest atrakcyjna cena zakupu bądź prestiżowa lokalizacja, gdzie klient, chcąc kupić mieszkanie gotowe do odbioru, nie może skorzystać z oferty deweloperskiej – wyjaśnia.

Ekspert z BIG Nieruchomości przestrzega jednocześnie, że nie każdy deweloper zgadza się na cesję praw umowy deweloperskiej. – W takim przypadku trzeba czekać z transakcją na zawarcie umowy sprzedaży z deweloperem. Jest to mniej opłacalne, ponieważ koszty notarialne zakupu ponoszone są dwukrotnie – za pierwszym razem przy zawarciu umowy z firmą, a następnie – przy sprzedaży mieszkania – zwraca uwagę Łukasz Browarczyk.

I dodaje, że o ile najbardziej popularne małe mieszkania sprzedają się w przedsprzedaży, o tyle z lokalami z wyższej półki jest trochę inaczej. – Apartamenty w najbardziej pożądanych miejscach – na przykład w pasie nadmorskim, najlepiej z widokiem na morze, znajdują nabywców błyskawicznie. Często nawet nie trafiają do oficjalnej sprzedaży – opowiada pośrednik z BIG Nieruchomości. – Apartamenty w mniej popularnych lokalizacjach często sprzedają się dopiero po zakończeniu inwestycji.