Odpowiedzialność notariusza za szkodę nabywcy zadłużonej nieruchomości

Bogdan N. użyczał mieszkanie swojemu bratu i jego żonie. Ponieważ planował wyjazd na stałe za granicę, postanowił im ten lokal sprzedać. Zofia i Marek N. zaciągnęli kredyt w SKOK, żeby mu zapłacić. Kredytodawca uznał, że kupowany lokal jest dobrym zabezpieczeniem kredytu. Małżonkom wskazał, że w celu zawarcia umowy sprzedaży mają się udać do współpracującego z nim notariusza – Marii J. Małżonkowie dostarczyli Kasie zaświadczenia o swoich dochodach oraz z ZUS i Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z płatnościami, natomiast dostarczeniem dokumentów związanych z własnością lokalu (m.in. odpis księgi wieczystej) miał się zająć Bogdan N.

Zaświadczenie sprzed 6 lat

Do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej doszło 31 stycznia 2008 r. W Kancelarii Notarialnej Marii J. stawili się sprzedający i kupujący. Bogdan N. oświadczył, iż sprzedawana nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi ani roszczeniami osób trzecich, że nie ma żadnych ograniczeń w rozporządzaniu nią i nie istnieją warunki powstania hipoteki przymusowej obciążającej nieruchomość. Te okoliczności notariusz uznał za potwierdzone jedynie na podstawie zawiadomienia z księgi wieczystej wydanego 6 maja 2002 roku, co zostało odnotowane w treści aktu notarialnego. Odnotowane zostało również, że małżonkowie N. ustanowili na kupowanej nieruchomości hipotekę kaucyjną do sumy 449 tys. 538 zł na rzecz SKOK. Hipoteka miała stanowić zabezpieczenie spłaty kredytu w kwocie 180 tys. zł z pierwszeństwem zaspokojenia. Bezpośrednio po sporządzeniu umowy sprzedaży małżonkowie N. udali się do SKOK, gdzie po przedstawieniu umowy sprzedaży Zofia N. podpisała umowę kredytu mieszkaniowego.

Okazało się, że okoliczności podane przez sprzedającego przy zawieraniu umowy nie były zgodne z prawdą. Już w dniu sprzedaży nieruchomość była obciążona hipoteką umowną w kwocie 50 tys. zł oraz hipoteką kaucyjną do kwoty 13 tys. zł na rzecz banku, który udzielił Bogdanowi N. pożyczki. Małżonkowie N. dowiedzieli się o tym, gdy otrzymali wezwania do zapłaty długu Bogdana N. jako tzw. dłużnicy rzeczowi. Próbowali wyegzekwować od krewniaka spłatę zobowiązań, ale bez efektu. W 2012 r. bank wniósł przeciwko nim pozew o zapłatę. Sąd Rejonowy nakazał małżonkom N. , aby w ciągu dwóch tygodni od doręczenia nakazu zapłaty wpłacili bankowi 22688,64 zł z odsetkami umownymi 24 proc. w stosunku rocznym, a także kwotę 9027,18 zł z ustawowymi odsetkami oraz kwotę 2821 zł tytułem kosztów postępowania. W 2014 r. mieszkanie zakupione przez Zofię i Marka N. zostało zlicytowane przez komornika za nieco ponad 108 tys. zł.

Małżonkowie wezwali Marię J. do zapłaty kwot objętych nakazem zapłaty, ale nie uznała ona swojej odpowiedzialności. Także jej ubezpieczyciel odmówił przyjęcia odpowiedzialności, stwierdzając brak podstaw do wypłaty odszkodowania.

W pozwie do sądu przeciwko Marii J. małżonkowie N. twierdzili, że byli przekonani, iż u notariusza kupują nieruchomość wolną od obciążeń. Z niewiadomych dla nich przyczyn Maria J. zaniechała należytej staranności i uznała wskazywane przez sprzedającego okoliczności za potwierdzone na podstawie dokumentu wydanego niemal 6 lat przed sporządzeniem aktu notarialnego. Zażądali zasądzenia od Marii J. dokładnie takich kwot, jakie widniały w nakazie zapłaty, razem ponad 34 tys. zł. Swoje żądanie sformułowali w niemal identyczny sposób, jak sformułowany był nakaz zapłaty wydanego przeciwko nim w postępowaniu nakazowym.

Notariusz

Sąd Rejonowy uznał, że sporządzając umowę sprzedaży nieruchomości lokalowej jedynie w oparciu o oświadczenie sprzedającego, notariusz zachowała się bezprawnie. Między tym zachowaniem a szkodą majątkową powodów istnieje adekwatny związek przyczynowo-skutkowy. Dlatego małżonkom N. należy się od Marii J. odszkodowanie.

Jak zauważył Sąd, rozmiar szkody majątkowej okazał się szerszy, niż ten wynikający z wydanego przeciwko powodom nakazu zapłaty: nie tylko musieli spłacić nie swój dług, ale stracili kupione mieszkanie. Komornik zlicytował je za cenę niższą niż ta, za którą lokal kupili powodowie. Na dodatek do egzekucji wierzyciela bankowego przyłączył się SKOK, który wypowiedział Zofii N. umowę kredytu, gdy dowiedział się o roszczeniach banku. Te dywagacje nie wpłynęły jednak na wysokość odszkodowania, gdyż Sąd był związany żądaniem pozwu - zasądził od Marii J. dokładnie tyle, ile żądali małżonkowie N.

Notariusz wniosła apelację od wyroku podnosząc, że roszczenie powodów jest przedawnione.

Sąd Okręgowy w Lublinie nie zgodził się z zarzutem przedawnienia. Przypomniał, że roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Termin ten nie może być jednak dłuższy niż dziesięć lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę. O swojej szkodzie małżonkowie N. dowiedzieli się 1 września 2011, gdy odebrali pismo z Banku z żądaniem, by spełnili świadczenie, którego nie spełnił Bogdan N.

- Trzyletni termin przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody, liczony od dnia 1 września 2011 roku, nie upłynął do chwili obecnej, gdyż został przerwany 20 grudnia 2013 roku przez wniesienie pozwu o zapłatę odszkodowania – wyjaśnił Sąd.

Błąd formalny oddali rekompensatę

Sąd uznał jednak, że wyrok I instancji trzeba uchylić w całości, gdyż nie została rozpoznana istota sprawy. Pozew małżonków N. dotknięty był bowiem brakiem formalnym. Chodziło o to, że formułując żądanie pozwu przytoczyli niemal dosłownie treść nakazu zapłaty, który został przeciwko nim wydany w 2012 r. Doprowadziło to do tego, że określili część swego żądania w taki sposób, jak oznacza się żądania przy dochodzeniu przyszłych powtarzających się świadczeń. To było nieuzasadnione, gdyż odszkodowanie (zadośćuczynienie) za szkodę niemajątkową wyrządzoną czynem niedozwolonym ma charakter jednorazowy. Powodowie powinni więc zażądać konkretnej sumy pieniędzy.

Nieprawidłowe było także zasądzenie od Marii J. kosztów postępowania nakazowego, które ponieśli małżonkowie N.

- Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Nie można uznać, że zasądzenie od powodów kosztów postępowania nakazowego na rzecz Banku pozostawało w normalnym związku przyczynowym z zachowaniem notariusza. Gdyby bowiem małżonkowie N. zareagowali w jakikolwiek sposób na wezwania Banku do spłaty zadłużenia z tytułu odpowiedzialności rzeczowej, koszty postępowania związane z dochodzeniem roszczeń mogłyby w ogóle nie powstać – wyjaśnił Sąd.

Sprawa została przekazana Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Wyrok Sądu Okręgowego w Lublinie z 16 czerwca 2016 r.  (sygn. akt II Ca 43/14)