Fundusze REIT: czy przyjmą się w Polsce

Trwają prace nad zmianą prawa, które ma umożliwić tworzenie funduszy typu REIT (Real Estate Investment Trust) w Polsce. Czy REIT przyjmą się na naszym rynku? Czy czekają na nie indywidualni inwestorzy, czy raczej spółki inwestujące na rynku nieruchomości?

Raczej nie dla mieszkaniówki

Barbara Bugaj, starszy analityk rynku nieruchomości w urban.one:

– REIT to fundusz inwestujący w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem, gwarantujący regularną dywidendę. Według danych European Public Real Estate Association średnia dywidenda funduszy w Europie wyniosła niespełna 5 proc. w latach 2010–2015.

REIT w Polsce dotyczyć mają głównie nieruchomości komercyjnych. W przypadku mieszkaniówki wydaje się, że jeszcze minie trochę czasu, zanim portfel tego typu funduszy będzie o nią uzupełniany. Barierą jest bardzo silna ochrona prawna najemców oraz to, że mieszkaniówka generuje jednak wyższe ryzyko niepowodzenia na polskim rynku.

Niektórzy deweloperzy twierdzą, że współpraca joint venture z funduszami REIT również na rynku mieszkaniowym ma szansę powodzenia.

Natomiast przedstawiciele funduszy nieruchomościowych zapowiadają, że rozwijać się będą również inwestycje quasi-mieszkaniowe – czyli np. akademiki na wynajem.

Na pewno rozwojowi funduszy tego typu w Polsce pomoże ustawa o REIT, na którą cały czas czekamy. Pozostaje pytanie: dla jakiej grupy Polaków REIT to realna propozycja? Warto jednak zaznaczyć, znając realia naszych przyszłych emerytur, że dodatkowa opcja wspierająca oszczędzanie na cele emerytalne jest oczywiście pozytywnym sygnałem rozwoju rynku.

Była już pierwsza próba

Piotr Goździewicz, dyrektor, dział rynków kapitałowych BNP Paribas Real Estate:

– Debiut pierwszego REIT nad Wisłą nie był udany. Za falstart w głównej mierze może odpowiadać niepewność inwestorów instytucjonalnych związana z sytuacją na rynkach finansowych także po Brexicie. Z  trzech milionów akcji, 2,4 mln spółka adresowała do inwestorów instytucjonalnych.

Wpływ na sceptycyzm inwestorów miał również brak otoczenia prawnego, w którym REIT mogłyby funkcjonować na polskim rynku. Nie pomógł również niewielki portfel nieruchomości, na który składały się zaledwie dwa biurowce.

Na ten falstart nie powinniśmy jednak patrzeć jak na rynkowy papierek lakmusowy. Otoczenie będzie sprzyjać rozwojowi REIT. Polski rynek biurowy, będąc największym w tej części Europy, gwarantuje sporą płynność i dostęp do zróżnicowanych projektów. Korzystne z punktu widzenia tej formy inwestowania w nieruchomości są również bardzo niskie stopy procentowe.

Po pierwsze, rynek oczekuje czytelnych regulacji, które pozwolą funkcjonować REIT jako przewidywalnym, bezpiecznym i gwarantującym stałe zyski instrumentom finansowym. Po drugie, o ile bezdyskusyjna pozostaje podstawowa działalność REIT polegająca na wynajmie nieruchomości, o tyle ustalenia wymaga kwestia włączenia w zapisach prawa działalności deweloperskiej.

Istotną kwestią jest również określenie dystrybucji zysków do akcjonariuszy, co będzie kształtowało się na poziomie od 70 do 95 proc. Ustawa powinna również regulować kwestie związane z wypłatą dywidendy – bądź też jej brakiem – uzyskaną z zysku ze sprzedaży nieruchomości.

Stabilne i klarowne prawo w zakresie REIT będzie fundamentem rozwoju tego rynku.

Jest potencjał na rynku

Bartosz Kazimierczuk, prezes spółki deweloperskiej Tower Investments:

– Popularne od wielu lat na całym świecie fundusze i spółki REIT stały się alternatywą dla obligacji czy lokat bankowych. Model ten powoli wkracza do Polski.

REIT zapewniają inwestorom wiele korzyści: wysoką płynność i stopę zwrotu, zwolnienie z podatku CIT czy wreszcie regularną wypłatę dywidendy na poziomie aż 80–90 proc. zysku. To bardzo atrakcyjna oferta.

Z analiz rynku wynika, że najpopularniejszymi obiektami inwestycji REIT są biurowce czy centra handlowe. Widzimy potencjał w akumulacji tych lokalizacji, które przeznaczone będą na powierzchnię handlowo-usługowe.

Rozpoczęliśmy już prace nad tworzeniem własnego funduszu.

Nie tylko biurowce, także akademiki

Anna Staniszewska, dział analiz rynkowych i doradztwa, BNP Paribas Real Estate:

– W perspektywie kolejnych lat, w miarę dojrzewania rynku i specjalizacji, fundusze typu REIT w Polsce mogłyby inwestować w sektory spoza tradycyjnych sektorów rynku nieruchomości (biurowce, centra handlowe czy magazyny).

Wprawdzie jeszcze za wcześnie na formułę REIT w odniesieniu do pól golfowych, tartaków czy teatrów, ale - podążając modelami sprawdzonymi na rynkach Europy Zachodniej oraz w Stanach Zjednoczonych – dużym zainteresowaniem funduszy REIT mogłyby się cieszyć alternatywne segmenty. Wśród nich są m.in.: domy studenckie, domy seniora, szpitale i ośrodki zdrowia.