Przez ostatnie 10 lat najmocniej zdrożały mieszkania w Łodzi, Rzeszowie i Katowicach - wynika z danych opublikowanych przez NBP.  Średni wzrost cen jest porównywalny z zyskami z lokat czy obligacji - ocenia Open Finance.

Hossa pomogła

Około 3983 zł za mkw. - przeciętnie płaci się za używane mieszkanie w 10 polskich miastach - wynika ze wstępnych danych NBP.

- W ciągu dekady - do III kwartału 2016 roku - mieszkania w Polsce zdrożały średnio o 52,7 proc. Co warto podkreślić, większość tego wzrostu zawdzięczamy gwałtownie hossie lat 2005-2007. Gdyby ten okres usunąć z wyników indeksu, to okazałoby się, że przez niecałe 9 lat mieszkania staniały o 3,8 proc. - opowiada Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Dodaje, że wynik ten nie powinien jednak martwić inwestora, który pod koniec 2007 roku (koniec hossy) kupił mieszkanie na wynajem. Co roku mógłby on bowiem realizować zysk z wynajmu na poziomie około 3-5 proc. wartości mieszkania. To z nawiązką pokryłoby potencjalną stratę wartości w tym okresie.

Jak liczona była zmiana cen mieszkań w Polsce? - Bazując na wstępnych danych NBP (z dnia 12. 12. 2016 r.) wzięliśmy pod uwagę średnie kwartalne odczyty zmian cen w miastach. Dane pochodzą z indeksu stworzonego przez bank centralny, który bierze pod uwagę nie tylko średnią cenę transakcyjną, ale też jakość sprzedawanych mieszkań. Ma więc on porównywać jak w czasie zmieniają się ceny możliwie porównywalnych lokali - tłumaczy Bartosz Turek.

Zastosowana metodologia nie uwzględnia niestety faktu, że w Warszawie zawiera się nawet kilkanaście razy więcej transakcji niż na przykład w Zielonej Górze. Wyniki są więc uproszczone. Ponadto do tych obliczeń możliwe było skorzystanie z danych aż dla 16 miast, w których zmiany cen używanych lokali w skali dekady zawierają się w szerokim przedziale od 5 do 77 proc.

Efekt bazy i wysokość pensji

Dane udostępniane przez NBP pokazują bardzo duże zróżnicowanie geograficzne wyników. W gronie miast badanych przez bank centralny najmocniej zdrożały lokale w Łodzi, Rzeszowie i Katowicach.

- W miastach tych wzrosty cen wyniosły odpowiednio: 77, 69 i 65 proc. Powody? Bez wątpienia jest ich przynajmniej kilka. Niezaprzeczalnym może być efekt niskiej bazy. Chodzi po prostu o to, że jeśli w III kw. 2006 roku za metr lokalu w Łodzi czy Katowicach trzeba było zapłacić niewiele - 1,9 - 2 tys. zł (jedne z najniższych wówczas wyników), to wzrost o tysiąc złotych oznacza nawet ponad 50 -proc. dynamikę - wyjaśnia Bartosz Turek.

Dla porównania: gdyby mieszkania w Warszawie zdrożały o tysiąc złotych w przeliczeniu na mkw., to oznaczałoby to jedynie kilkunastoprocentowy wzrost cen. Te dwa przykłady obrazowo pokazują, na czym polega efekt bazy.

Nie jest to jedyny powód, dla którego ceny mieszkań w Katowicach i Łodzi mogły rosnąć. Warto też zwrócić uwagę na rentowność wynajmu. W tych miastach mieszkania są relatywnie tanie w zakupie, a dosyć drogo można je wynająć.

- Stąd zarówno Łódź jak i Katowice uchodzą za miasta, w których na wynajmie można zarobić relatywnie dużo. To może się przekładać na popyt na mieszkania ze strony inwestorów. Warto też zwrócić uwagę na fakt, że zarobki w Katowicach są jednymi z najwyższych w kraju, co może też sprzyjać wzrostom cen mieszkań. W Łodzi sytuacja nie jest już tak oczywista, choć i tak Łódź zajmuje wysokie miejsce w gronie miast wojewódzkich pod względem tego ile metrów lokalu można kupić za przeciętną pensję. Do tego dodać można, że część mieszkańców Łodzi pracuje w niedaleko położonej Warszawie, gdzie poziom wynagrodzeń jest w krajowej czołówce - podkreśla analityk Open Finance.

W Rzeszowie w III kwartale 2006 roku za metr używanego „M" płaciło się niecałe 2,6 tys. zł. Z bieżącego punktu widzenia jest to bardzo atrakcyjna stawka, ale 10 lat temu wynik ten nie był wcale najniższym w kraju.

- Efektem niskiej bazy nie da się więc w pełni wytłumaczyć dlaczego w Rzeszowie ceny mieszkań tak dynamicznie wzrosły. Pomóc w tym może fakt, że w latach 2005-2015 liczba ludności w Rzeszowie wzrosła o 17,3 proc. Obok Zielonej Góry jest to najwyższy wynik w gronie miast wojewódzkich, przy niemal zerowym wzroście liczby ludności w skali całego kraju. Do tego warto dodać, że w Rzeszowie w ciągu dekady wynagrodzenia wzrosły najmocniej (o 75 proc.) w gronie miast wojewódzkich. To wszystko świadczy o sprzyjających warunkach dla wzrostów cen - podkreśla analityk Open Finance.

Najsłabiej we Wrocławiu i Krakowie

Na końcu zestawienia z cenami uplasowały się Wrocław i Kraków. W pierwszym z tych miast dane NBP sugerują, że porównywalne używane lokale zdrożały w ciągu dekady jedynie o 5 proc. W Krakowie doszło do wzrostu cen o 18,8 proc. Kolejny w kolejce uplasował się Szczecin z przyzwoitym wzrostem na poziomie prawie 35 proc. Czemu w miastach tych ceny tak nieznacznie rosły?

- Powodów znowu może być sporo. Spójrzmy na kilka prawdopodobnych źródeł takiego stanu rzeczy. W obu miastach z niskim wzrostem cen mieszkań mieliśmy do czynienia z dużą aktywnością firm deweloperskich. W latach 2006-2015 w Krakowie oddano do użytkowania prawie 55 tys. mieszkań deweloperskich, a we Wrocławiu ponad 42 tysiące. Są to najwyższe wyniki zaraz po stolicy. Może więc tu działać prosty mechanizm, zgodnie z którym przy dużej podaży nowych lokali, te używane nie drożeją aż tak szybko - uważa Bartosz Turek.

W Krakowie i Wrocławiu mamy też do czynienia z dużym rozdźwiękiem między zarobkami mieszkańców i cenami mieszkań. W pierwszym z tych miast za metr używanych lokali trzeba zapłacić 5820 zł (dane NBP). Przeciętne miesięczne wynagrodzenie według GUS wynosiło natomiast w 2015 roku - 4431 zł brutto.

- Po prostym przeliczeniu tej wartości na płacę na rękę otrzymujemy 3154 zł miesięcznie. Nawet zapominając na chwilę, że większość osób zarabia mniej niż wynika za średniej, to otrzymujemy wynik na poziomie 0,54 m kw. Teoretycznie tylko taką część mieszkania można kupić w Krakowie za przeciętną krakowską pensję netto - wylicza analityk Open Finance.

We Wrocławiu analogiczny wynik jest nieco wyższy (0,61 mkw. mieszkania za przeciętną pensję). Najjaskrawszym przykładem, z którym wyniki te można porównać są wcześniej wspomniane Katowice. W tym mieście za metr przeciętnego używanego „M" trzeba zapłacić 3636 zł. Przeciętne wynagrodzenie netto można natomiast oszacować na 3733 zł miesięcznie. Za statystyczną wypłatę można więc nabyć około 1,03 mkw. przeciętnego katowickiego lokum . To dwa razy więcej niż w Krakowie.