Wynajem mieszkań: cały czas jest bardzo drogo

Stawki za wynajem mieszkań skoczyły w ciągu dwóch lat nawet o 30 proc., ale już mocno nie rosną. W niektórych miastach widać nawet spadki czynszów. Najszybciej wynajmują się kawalerki i lokale dwupokojowe.

Aktualizacja: 20.06.2024 06:17 Publikacja: 20.06.2024 04:30

Mieszkania już się nie wynajmują z dnia na dzień. Oferta rośnie, czynsze można negocjować

Mieszkania już się nie wynajmują z dnia na dzień. Oferta rośnie, czynsze można negocjować

Foto: AdobeStock

Z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że średnia ofertowa stawka najmu kawalerek w Warszawie w maju wyniosła ponad 2,6 tys. zł miesięcznie, lokali dwupokojowych – 4,1 tys. zł, a trzypokojowych – ponad 6,9 tys. zł. W Krakowie jest to odpowiednio 2,3 tys. zł (przeciętny czynsz za kawalerkę), ponad 2,9 tys. zł (dwa pokoje) i ponad 4,6 tys. zł (trzy pokoje), we Wrocławiu – ponad 2,2 tys., 2,9 tys. i niemal 4,2 tys. zł, w Gdańsku – ponad 2,4 tys., ponad 2,9 tys. i 4,2 tys. zł, w Poznaniu – 1,8 tys., ponad 2,5 tys. zł i niespełna 3,6 tys. zł. Średnia stawka najmu kawalerek w Łodzi w maju br. to niemal 1,5 tys. zł, mieszkań z dwoma pokojami – ponad 2 tys. zł, a z trzema – prawie 2,8 tys. zł.

Większe możliwości negocjowania stawek

Jak mówi Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl, w większości miast wojewódzkich czynsze w ostatnich miesiącach nie rosły. – Porównując majowe stawki najmu z tymi z początku 2024 r., w kilku miastach widać spadki – zauważa Bieńkowski. – Mówimy jednak o korektach wynoszących najczęściej tylko 2–5 proc. Takie zmiany objęły część mieszkań danej wielkości m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Białymstoku i Rzeszowie. Jednak dopiero kolejne miesiące potwierdzą, czy przechodzimy już z fazy stabilizacji czynszów do ich obniżek – zastrzega.

Najemcy mają też większe możliwości negocjacji stawek. – Pozycja negocjacyjna najemców rzeczywiście trochę się poprawiła, nie zapominajmy jednak, o jakim poziomie czynszów mówimy – zaznacza Bieńkowski. – Cały czas jest bardzo drogo. W niektórych miastach dzisiejsze opłaty za wynajem mieszkania są nawet o 20–30 proc. wyższe niż dwa lata temu.

Z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że zainteresowani wynajmem najczęściej rozglądają się za mieszkaniami dwupokojowymi (45 proc.) lub kawalerkami (43 proc.). Takie lokale, jak mówi Rafał Bieńkowski, wynajmują się w tym roku zdecydowanie najszybciej.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, ocenia, że sytuacja na rynku najmu mieszkań jest bardzo specyficzna. – Z jednej strony wzrosła podaż lokali. Na rynek najmu trafiły mieszkania kupowane inwestycyjnie w ubiegłych latach, które były wyjmowane m.in. obywatelom Ukrainy. Lokale opustoszały – mówi Błeszyński. – Dziś można przebierać w ofertach. Do wzięcia są i kompletnie urządzone mieszkania, i lokale do samodzielnej aranżacji. Czynsze podlegają negocjacjom, bo mieszkania już się nie wynajmują z dnia na dzień – potwierdza.

Czytaj więcej

Więcej tańszych mieszkań w Warszawie. Jak zmieniły się ceny lokali w maju

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego grupa potencjalnych najemców skurczyła się nie tylko z powodu migracji obywateli Ukrainy. Wiele osób zrezygnowało z najmu na przełomie 2023–2024 roku, decydując się na zakup lokalu na „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. – Była to duża grupa młodych pracujących, którzy wynajmowali mieszkania wiele lat – zauważa Błeszyński.

Z wynajmowanego do własnego

Dostępność kredytów hipotecznych ma duży wpływ na rynek najmu. Jeśli kredyty są tanie, część klientów porzuca wynajmowane mieszkanie, zadłuża się i idzie na swoje.

Tymczasem prace nad programem „Na start” utknęły. Nie chce go ani Lewica, ani Trzecia Droga. – Jeśli program „Na start” wejdzie w życie, część osób, które zyskają szansę na własne M, na pewno opuści wynajmowane mieszkania – nie ma wątpliwości Rafał Bieńkowski. – Podobnie było z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”. Ale pamiętajmy, że nowy program – jeśli w ogóle zostanie zrealizowany – będzie jednak mniej dostępny ze względu na zapowiadane kryteria i limity wniosków – podkreśla.

O kredyt „Na start” będzie więc trudniej. – Program wyciągnie więc z rynku najmu mniej osób niż „Bk 2 proc.” – uważa Rafał Bieńkowski. – Rządowy program dopłat do kredytów na pewno mógłby więc w jakimś stopniu schłodzić rynek najmu, ale nie wywoła na nim trzęsienia ziemi.

Czytaj więcej

Właściciele mieszkań na wynajem nie mają wielu powodów do radości

Według Tomasza Błeszyńskiego nowy program kredytowy zachęci wielu najemców do ubiegania się o tanie finansowanie. – W Polsce cały czas jest lęk przed wynajmowaniem, co skłania ludzi do kupowania mieszkań na własność, w imię zasady, że na swoim mieszka się bezpieczniej – zaznacza.

Czy porzucenie prac nad programem tanich kredytów zwiększyłoby popyt na mieszkania na wynajem? Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome, uważa, że właściciele lokali na wynajem niekoniecznie skorzystają na braku programu dopłat.

– Po pierwsze, rynek mieszkań na wynajem od kilku miesięcy jest mocno nasycony. Ofert jest sporo, a stawki w ostatnim roku prawie nie wzrosły – wyjaśnia prezes Bubiel. – Są wyższe niż przed rokiem przeciętnie o 2,8 proc. To wzrost zbliżony do majowego odczytu inflacji. A w maju w nowych ogłoszeniach przeważały spadki czynszów. Wzrosty odnotowaliśmy tylko w 8 z 17 badanych miast. W wielu miastach wzrosty w maju były następstwem spadków w kwietniu lub marcu – zaznacza.

A to, jak mówi prezes Rentier.io, oznacza, że w najbliższym czasie trudno się spodziewać istotnego wzrostu czynszów. – Wręcz przeciwnie. Część osób, która skorzystała z „Bk 2 proc.”, dopiero kończy remonty nabytych na przełomie 2023 i 2024 r. mieszkań, więc przeprowadzka z wynajmowanego mieszkania do własnego dopiero przed nimi – zwraca uwagę Anton Bubiel. – Czy brak nowego programu spowoduje, że pojawi się więcej najemców? Raczej nic na to nie wskazuje.

Prezes Rentier.io zwraca też uwagę, że jeśli w przeszłości rentowność wynajmu mieszkań nie była bardzo wysoka, to wzrost cen mieszkań inwestującym w nieruchomości rekompensował to z nawiązką. – Teraz nie można zaś wykluczyć, że czas dynamicznych wzrostów cen mieszkań się kończy – zaznacza. – To, na co na pewno wpłynie brak programu dopłat, to popyt na mieszkania, który znacznie spadnie, co oznacza potencjalne spadki cen, a przynajmniej dużo mniejsze wzrosty niż w poprzednich latach.

Czytaj więcej

Czynsze już mocno nie rosną

A Tomasz Błeszyński dopowiada, że rynek najmu czekają też kolejne wyzwania spowodowane nie tylko spadkiem liczby najemców. – Przed nami podwyżki cen nośników energii, gazu oraz innych opłat eksploatacyjnych. Trzeba się też spodziewać wzrostu kosztów utrzymania budynków, co przełoży się na wyższe zaliczki na fundusz remontowy – mówi doradca.

– Rosną koszty pracy (świadczenia usług) i materiałów. Remonty, naprawy – np. wind, instalacji – będą kalkulowane przez wykonawców z uwzględnieniem nowych stawek. Wyższe ceny usług automatycznie przełożą się na wzrost opłat, które spółdzielnia mieszkaniowa czy wspólnota będzie chciała pokryć z wpłat mieszkańców. Wszystko to spowoduje, że łączne koszty utrzymania mieszkania wzrosną, a jak znam życie, zostaną one przerzucone na najemców. A jeśli wynajmujący będą próbować podnosić czynsze, to może się okazać, że niektórych najemców po prostu nie będzie stać na wynajmowanie tak drogich mieszkań.

Czy inwestować w mieszkanie na wynajem?

Czy dziś, kiedy hamuje zarówno wzrost stawek najmu, jak i cen mieszkań, warto zainwestować w lokal na wynajem? Anton Bubiel szacuje, że rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) wynajmu mieszkań kupionych na rynku wtórnym wynosi średnio 5,8 proc. Po odliczeniu takich kosztów jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości i podatek ryczałtowy (8,5 proc.), rentowność netto 50-metrowego mieszkania to 4,6 proc. Najmniej – 3,9 proc. – zarobimy w Krakowie i Białymstoku. Najwięcej 5,3 proc. – w Sosnowcu. W Warszawie jest to 4,3 proc., we Wrocławiu, w Gdańsku i w Poznaniu – po 4,5 proc., a w Łodzi – 5 proc.

Czytaj więcej

Rynek wtórny. To czas przecen i rabatów

– Czy to dobry moment na zakup mieszkania na wynajem? W krótkim terminie może to być ryzykowne – uważa Anton Bubiel. – Może się okazać, że kupione dziś mieszkanie za kilka miesięcy będzie tańsze, a jeśli źle trafimy z lokalizacją, to może będziemy się mierzyć z pustostanem – przestrzega. Ale w długim terminie, jak mówi prezes Rentier.io, mieszkanie z dobrym adresem nie powinno stracić na wartości. Nie powinno być też problemów z jego wynajmem. – Moment zastoju na rynku to zdecydowanie dobry czas na spokojne poszukiwanie mieszkania i negocjowanie korzystnych warunków zakupu – podkreśla Bubiel.

Na niewygórowaną stopę zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem zwraca uwagę także Tomasz Błeszyński. – Trzeba jednak pamiętać, że inwestowanie to wieloletni proces, z okresami hossy i bessy – mówi. – A inwestowanie w nieruchomości zawsze było, jest i będzie opłacalne, pod warunkiem że podchodzi się do tego nie tylko ze znajomością tematu, ale i spokojną głową, racjonalnie analizując poszczególne czynniki mające wpływ na rentowność inwestycji.

A czy warto mieszkanie na wynajem kupić na kredyt? Doradca finansowy Krzysztof Bontal z Proferto zaznacza, że taki temat praktycznie nie przewija się w rozmowach z klientami. – Kredyt może wchodzić w grę, gdy kupującemu brakuje niewielkiej kwoty – mówi. – Przy dzisiejszych cenach mieszkań i wysokości oprocentowania kredytów, finansowanie standardowych 80 proc. kosztów inwestycji, przy założeniu, że zostawimy sobie coś w kieszeni z przyszłych przychodów, jest mało realne – podkreśla.

Czytaj więcej

Jak głębokie będą spadki cen mieszkań? Deweloperzy kuszą klientów promocjami

Krzysztof Bontal podaje, że każde 100 tys. kredytu oznacza miesięczny koszt 700–800 zł, wliczając ratę i ubezpieczenia. – Kupując mieszkanie za 500 tys. zł, mając 20 proc. wkładu własnego, musimy się liczyć z miesięcznym obciążeniem w wysokości ok. 3 tys. zł. A mówimy o mieszkaniu wielkości 35–50 mkw. – wskazuje doradca. – Dokładając do tego koszty remontów, obsługi, nasze wydatki jeszcze wzrosną. Trudno to pokryć przychodem z najmu. Lepiej wyjdziemy na zwykłej lokacie.

Doradca zaznacza, że wynajmowanie nieruchomości kupionych na kredyt dużo częściej wchodzi w grę w momencie, gdy klienci kupują kolejne mieszkanie. – W Polsce panuje powszechne przekonanie, że na nieruchomościach nie można stracić i że zawsze będą drożały. Zamiast sprzedawać poprzednie lokum, ludzie zaczynają je wynajmować – mówi Krzysztof Bontal. – Właściciele często akceptują brak zarobku z wynajmu, a nawet niewielki deficyt. Chcą, aby ktoś inny spłacał ich nieruchomość, budując ich majątek.

Z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że średnia ofertowa stawka najmu kawalerek w Warszawie w maju wyniosła ponad 2,6 tys. zł miesięcznie, lokali dwupokojowych – 4,1 tys. zł, a trzypokojowych – ponad 6,9 tys. zł. W Krakowie jest to odpowiednio 2,3 tys. zł (przeciętny czynsz za kawalerkę), ponad 2,9 tys. zł (dwa pokoje) i ponad 4,6 tys. zł (trzy pokoje), we Wrocławiu – ponad 2,2 tys., 2,9 tys. i niemal 4,2 tys. zł, w Gdańsku – ponad 2,4 tys., ponad 2,9 tys. i 4,2 tys. zł, w Poznaniu – 1,8 tys., ponad 2,5 tys. zł i niespełna 3,6 tys. zł. Średnia stawka najmu kawalerek w Łodzi w maju br. to niemal 1,5 tys. zł, mieszkań z dwoma pokojami – ponad 2 tys. zł, a z trzema – prawie 2,8 tys. zł.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
„Na start” nie wywinduje cen jak poprzednik, ale nie można mówić, że ich nie podniesie
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Nieruchomości mieszkaniowe
Wiceminister Tomczak: „Na start” to program społeczny, a nie nakręcający popyt
Nieruchomości mieszkaniowe
Tani kredyt na mieszkanie „Na start” po nowemu. Znamy założenia pomysłu rządu
Nieruchomości mieszkaniowe
Budowy mieszkań zagrożone? Zaskakujący powód
Nieruchomości mieszkaniowe
Program „Na start” wpływa na sprzedaż, chociaż go nie ma