Jak głębokie będą spadki cen mieszkań? Deweloperzy kuszą klientów promocjami

Popyt na mieszkania spadł. Ceny lokali – i nowych, i używanych – już nie galopują. Deweloperzy organizują promocje, sprzedający nieruchomości na rynku wtórnym godzą się na rabaty.

Aktualizacja: 18.06.2024 06:12 Publikacja: 18.06.2024 04:30

Transakcyjne ceny mieszkań są obniżane nawet o kilkanaście procent. Czas sprzedaży nieruchomości się

Transakcyjne ceny mieszkań są obniżane nawet o kilkanaście procent. Czas sprzedaży nieruchomości się wydłużył

Foto: AdobeStock

Maj w części największych miast przyniósł stabilizację cen nowych mieszkań. Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w Warszawie średnia cena ofertowa mkw. lokali deweloperskich nie zmieniła się już drugi miesiąc z rzędu – wynosi niespełna 17,6 tys. zł za mkw. W maju w porównaniu z kwietniem nie zdrożały też nowe mieszkania w Poznaniu (średnia cena to ponad 13,1 tys. zł za mkw.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ponad 10,6 tys. zł za mkw.). W Łodzi przeciętna cena mkw. nowych mieszkań w maju poszła w górę o 1 proc., przekraczając 11 tys. zł za mkw.

W maju nowe mieszkania zdrożały także w Krakowie (o 1 proc. miesiąc do miesiąca, do ponad 16,3 tys. zł/mkw.), we Wrocławiu (o 3 proc., do ponad 13,9 tys. zł/ mkw.) i w Trójmieście (o 2 proc., do ponad 15,3 tys. zł/mkw.).

Dlaczego ceny mieszkań wyhamowały?

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest dynamiczna. – W ciągu miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć lub spaść w zależności od tego, czy na rynek trafi pula drogich czy stosunkowo tanich – jak na dany rynek – lokali – wyjaśnia.

Przykładem są Wrocław i Trójmiasto. W stolicy Dolnego Śląska średnia cena mkw. mieszkania poszybowała w maju aż o 3 proc., bo deweloperzy wprowadzili do sprzedaży drogie lokale – średnio po ok. 17,3 tys. zł za mkw.

Na wyhamowanie wzrostu cen nowych mieszkań wskazują także analizy portalu Tabelaofert.pl, który wziął pod lupę 15 lokalnych rynków. Z danych wynika, że w maju ceny nowych mieszkań zmieniły się nieznacznie. – Wzrost cen wyhamował, zmiany średniej ceny w danej lokalizacji są efektem zmiany struktury oferty – potwierdza Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group.

Czytaj więcej

Eksperci o potencjalnym fiasku programu „Na start”

Z danych portalu Tabelaofert.pl wynika, że sprzedaż nowych mieszkań w maju w porównaniu ze średnią miesięczną sprzedażą w poprzednich trzech miesiącach (luty, marzec, kwiecień) spadła aż o 21,8 proc. Wpłynęło to na pogorszenie nastrojów deweloperów, które serwis bada cyklicznie. Z majowego odczytu indeksu nastrojów wynika, że dalszych spadków sprzedaży mieszkań spodziewa się aż 21,7 proc. firm deweloperskich, podczas gdy w kwietniu było to tylko 10,6 proc., a w marcu jedynie 6,2 proc.

Kazimierz Kirejczyk, ekspert firmy doradczej JLL, wyjaśnia, że na wyniki sprzedaży mieszkań w maju wpłynęło kilka czynników: m.in. dość długa majówka czy rosnąca niepewność co do dalszych losów programu kredytów „Na start”. – Sprzedaż rzeczywiście wyraźnie wyhamowała. Jeśli nie pojawią się wiążące deklaracje dotyczące zasad i terminów uruchomienia programu dopłat, dezorientacja zarówno klientów, jak i sprzedających będzie jeszcze mocniej wpływać na rynek – uważa Kazimierz Kirejczyk.

Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca REDNET 24, dopowiada, że odroczony popyt z 2022 roku został zaspokojony już w 2023 roku. Przypomnijmy, że w II półroczu ub.r. działał program dopłat „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – Ze względu na spadek rentowności najmu zmniejszył się także popyt inwestycyjny – zaznacza Katarzyna Tworska. – Nabywcy dokładniej analizują ofertę i dłużej podejmują decyzję o zakupie mieszkania. Dziś nie ma takiej presji jak w 2023 roku, co jest pozytywnym zjawiskiem – uważa.

Dyrektor REDNET 24 zwraca też uwagę na większą liczbę promocji. Deweloperzy chętnie organizują dni otwarte, obniżają ceny części lokali, oferują elastyczne harmonogramy płatności. – Deweloperom maj upłynął pod znakiem planowania nie tylko nowych inwestycji, ale także działań promocyjnych i marketingowych – mówi.

Najlepsza strategia

Wpływ na plany deweloperów ma z pewnością zamieszanie z zapowiadanym przez rząd programem dopłat do kredytów „Na start”. Programu nie chce poprzeć ani Lewica, ani Trzecia Droga.

Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN) przewiduje, że deweloperzy, którzy planowali inwestycje z myślą o zwiększonym pod wpływem programu „Na start” popycie, mogą teraz rewidować plany.

– Może to prowadzić do opóźnień w realizacji nowych inwestycji lub zmian strategii inwestycyjnych – ocenia Edyta Krakowiak. – Rynek nieruchomości jest jednak napędzany wieloma różnorodnymi czynnikami, które mogą w pewnym stopniu łagodzić negatywne skutki związane z problemami programowymi. W dłuższej perspektywie rynek nieruchomości prawdopodobnie dostosuje się do zmieniających się warunków i będzie „robić swoje”, bazując na fundamentalnych zasadach popytu i podaży oraz ogólnych trendach gospodarczych – uważa.

Czytaj więcej

Rynek wtórny. To czas przecen i rabatów

Ewa Palus dodaje, że wokół nowego rządowego programu od samego początku było wiele niejasności. Pewne wydawało się tylko, że będzie on skierowany do stosunkowo wąskiej grupy odbiorców. – Dlatego też wielu deweloperów nie uzależniało swoich planów sprzedażowych i harmonogramów inwestycyjnych od startu programu. Nie było to dla nich być albo nie być – podkreśla Ewa Palus. – Teraz narracja związana z programem dynamicznie się zmienia. Gdyby deweloperzy uzależniali plany od programów, nie budowaliby nic, bo nie wiedzieliby, co mają budować.

Ekspertka REDNET Property Group podkreśla jednocześnie, że na przełomie 2023 i 2024 r. deweloperzy odbudowali wyprzedaną w 2023 roku ofertę. – Skala nowych inwestycji będzie zależała od wyników sprzedaży, które w kolejnych miesiącach mogą się ustabilizować – przewiduje. Jej zdaniem stabilizować powinny się także ceny mieszkań.

Zdaniem Kazimierza Kirejczyka w sytuacji dużej niepewności najbardziej naturalnym i skądinąd rozsądnym zachowaniem jest wstrzymanie się z decyzją, co w przypadku deweloperów oznacza spowolnienie podaży. – Na decyzje firm będzie mieć wpływ przede wszystkim bieżący poziom sprzedaży, ale też segment rynku, na którym działają – wyjaśnia ekspert JLL.

Podkreśla, że na politykę cenową ma wpływ duża niepewność, ale też indywidualna sytuacja firm. – Niektóre do końca czerwca będą chciały sprzedać mieszkania oferowane pod rządami poprzedniej wersji ustawy deweloperskiej. W takich przypadkach można zapewne liczyć na promocyjne ceny. Inne firmy, zwłaszcza mające niewielką ofertę, będą ceny utrzymywać lub nawet lekko podnosić – prognozuje Kazimierz Kirejczyk.

Czytaj więcej

Kredyt „Na start”. Firmy robią swoje

Spokojnie na rynku wtórnym

Także na rynku wtórnym maj przyniósł uspokojenie. Z analiz portalu GetHome.pl wynika, że ceny mieszkań w porównaniu z kwietniem nie zmieniły się w Krakowie (średnia cena lokali to ok. 17,5 tys. zł za mkw.), Trójmieście (ok. 15,4 tys. zł/mkw.), Poznaniu (ok. 11,4 tys. zł) i aglomeracji katowickiej (8,5 tys. zł/mkw.). W ciągu miesiąca o 1 proc., średnio do 18,8 tys. zł za mkw., wzrosły ceny mieszkań z drugiej ręki w Warszawie. Także o 1 proc., do ok. 14 tys. zł za mkw., poszły w górę przeciętne ceny lokali z drugiej ręki we Wrocławiu, a o 2 proc., do niemal 8,7 tys. zł za mkw. – w Łodzi.

Eksperci GetHome.pl podkreślają, że mieszkania w aglomeracji i Łodzi wciąż są jednymi z najtańszych. – Wciąż duży udział w ofercie mają mieszkania w PRL-owskich blokach i starych kamienicach. Jeszcze na początku poprzedniej dekady w obrocie były głównie takie mieszkania. Ich ceny były wówczas średnio nawet o 30 proc. niższe od nowo budowanych – wskazują. – W kolejnych latach rósł udział mieszkań wybudowanych po 1989 r. W efekcie różnice w cenach zaczęły maleć. Dziś różnica wynosi ok. 20 proc. W czterech metropoliach – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście – średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest wciąż wyższa niż na rynku pierwotnym.

Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, komentuje, że zapewne wiele osób spodziewało się, że II kwartał roku będzie monotonnie upływał pod znakiem oczekiwania na sygnały z Ministerstwa Rozwoju w sprawie nowego programu dopłat do kredytów „Na start”.

Czytaj więcej

Kredytu „Na start” nie będzie? I bardzo dobrze

– Tymczasem ruch transakcyjny wcale nie zamarł – podkreśla Marcin Jańczuk. – Wprawdzie wydłużył się czas sprzedaży mieszkań, ale jest to pochodna osłabienia presji zakupowej. To dobra informacja dla kupujących. Nie muszą podejmować nerwowych decyzji. Można oczekiwać, że obecna sytuacja spowoduje, że w końcu będzie można negocjować ceny, które, jak pokazywały statystyki, były dość trudne do ruszenia.

Łukasz Wydrowski, prezes agencji Estatic Nieruchomości, ocenia, że dwa pierwsze miesiące II kwartału br. przyniosły wyraźne zmiany na rynku mieszkań. – W porównaniu z początkiem roku najbardziej zauważalny był mocny spadek popytu, zwłaszcza w segmencie popularnym. Emocje związane z programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” już opadły, a kolejne sprzeczne zapowiedzi rządu wprowadziły niepewność co do przyszłości nowych programów dopłat do kredytów – mówi.

Zdaniem prezesa Wydrowskiego ceny oferowanych nieruchomości nadal odzwierciedlają sztucznie wywołany w II połowie ubiegłego roku wzrost, co powoduje, że wielu potencjalnych nabywców wstrzymuje się z zakupem, oczekując korekty. – Najbardziej zaskoczyła nas skala korekty popytu. Była bardziej gwałtowna, niż się spodziewaliśmy – mówi Łukasz Wydrowski. – Tymczasem podaż mieszkań na rynku wtórnym zbliża się do rekordowych wartości z przełomu 2022 i 2023 roku. Wiele osób, czekających na żniwa związane z nowym programem „Na start”, dochodzi do słusznego moim zdaniem wniosku, że program ma małe szanse na wejście w życie w tym roku.

Czytaj więcej

Polacy zaczęli masowo zaklepywać mieszkania. Powodem rządowy program

Jak głębokie będą spadki cen?

Wydrowski przewiduje, że program zostanie „odgrzany” dopiero na czas kampanii przed wyborami prezydenckimi w 2025 r. – To, paradoksalnie, dobra wiadomość dla wszystkich, którzy planują zakup mieszkania. Wzrost podaży i wciąż wysokie ceny ofertowe stworzyły rynek, na którym kupujący mają większe możliwości negocjacji – uważa prezes.

Zaznacza, że w maju na rynku aktywni byli inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem na nadchodzący sezon wakacyjny. – Na drugim biegunie są mieszkania trzy- i czteropokojowe w dzielnicach sypialniach. Ich sprzedaż praktycznie stanęła w miejscu – mówi prezes Estatic Nieruchomości.

Wzmożony ruch Wydrowski odnotował na rynku działek i domów. – Maj to tradycyjnie dobry czas na tego typu transakcje. Pogoda sprzyja pracom budowlanym i remontowym, a koniec roku szkolnego to dobry czas na zaplanowanie przeprowadzki – wyjaśnia.

Zdaniem Łukasza Wydrowskiego ceny mieszkań – i nowych, i używanych – będą wciąż pod presją spadkową. – Sprzedający, zmuszeni rosnącą podażą i malejącym popytem, będą musieli dostosować ceny do rzeczywistości – wyjaśnia. – Już dziś na portalach dominują regularne obniżki cen o kilka procent. W rezultacie możemy się spodziewać dalszych zniżek, szczególnie jeśli sprawdzi się prawdopodobny scenariusz zawieszenia prac nad programami wsparcia dla kupujących.

Czytaj więcej

Wojna z flipperami nie zbije cen mieszkań. "I tak zapłacą za to kupujący"

Jak mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości, korekta cen już trwa. – Mało które mieszkanie sprzedaje się za cenę, jakiej pierwotnie oczekiwał właściciel. Rabaty są normą – zauważa analityk. – Właściciele mieszkań, którzy teraz myślą o sprzedaży, powinni brać pod uwagę to, że czas działa na ich niekorzyść. Ofert przybywa, konkurencja rośnie, a czas poszukiwania klienta wydłuża się. Cena, którą przy umiejętnym poprowadzeniu sprzedaży można dziś uzyskać, za pół roku może się okazać nieosiągalna. Rynek sprzedającego szybko się bowiem zmienia, właściwie już zmienił, w rynek kupującego.

Zdaniem Marcina Drogomireckiego dalsza korekta cen wydaje się być nieunikniona. Ceny ofertowe w ciągu najbliższych kilku miesięcy mogą spaść średnio o kilka procent. Transakcyjne są już obniżane często nawet o kilkanaście procent, choć wciąż zdarzają się transakcje z cenami wyższymi od ofertowych.

Maj w części największych miast przyniósł stabilizację cen nowych mieszkań. Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w Warszawie średnia cena ofertowa mkw. lokali deweloperskich nie zmieniła się już drugi miesiąc z rzędu – wynosi niespełna 17,6 tys. zł za mkw. W maju w porównaniu z kwietniem nie zdrożały też nowe mieszkania w Poznaniu (średnia cena to ponad 13,1 tys. zł za mkw.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ponad 10,6 tys. zł za mkw.). W Łodzi przeciętna cena mkw. nowych mieszkań w maju poszła w górę o 1 proc., przekraczając 11 tys. zł za mkw.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Hołownia: Polska 2050 nie poprze projektu ustawy o kredycie #naStart
Nieruchomości mieszkaniowe
Cieplejszy czerwiec u deweloperów – znowu ruch na budowach
Nieruchomości mieszkaniowe
„Na start” nie wywinduje cen jak poprzednik, ale nie można mówić, że ich nie podniesie
Nieruchomości mieszkaniowe
Wiceminister Tomczak: „Na start” to program społeczny, a nie nakręcający popyt
Materiał Promocyjny
Mała Księgowość: sprawdzone rozwiązanie dla małych i średnich przedsiębiorców
Nieruchomości mieszkaniowe
Tani kredyt na mieszkanie „Na start” po nowemu. Znamy założenia pomysłu rządu