Kredyt „Na start”. Firmy robią swoje

Deweloperzy nie oglądają się na program kredytów „Na start”, którego losy nie są pewne. Rynek robi swoje.

Publikacja: 13.06.2024 21:05

Nova Talarowa – inwestycja Bouygues Immobilier Polska w Warszawie

Nova Talarowa – inwestycja Bouygues Immobilier Polska w Warszawie

Foto: Maciej Lulko

Program „Na start” ma pod górkę. Nie wiadomo, kiedy i czy w ogóle będzie uchwalony. Nie chcą go ani Lewica, ani Trzecia Droga. Jakie strategie obiorą deweloperzy w tak niepewnej sytuacji?

Doradca i pośrednik Tomasz Lebiedź żartuje, że program „Na start” jest jak Yeti albo potwór z Loch Ness. – Nikt go nie widział, a wszyscy o nim mówią. A władza hamletyzuje – mówi Tomasz Lebiedź. – Jakie więc mamy poczynić założenia? Że program będzie – w dodatku powszechnie dostępny, a wtedy banki oraz deweloperzy zostaną uratowani? Że program będzie, ale tak sprytnie wprowadzony, żeby prawie nikt go nie dostał? A wtedy PO zachowa twarz, bo zaliczy spełnienie obietnicy wyborczej? Czy że programu jednak nie będzie, a wtedy wreszcie rynek wejdzie w dawno oczekiwaną korektę?

Czytaj więcej

Kredytu „Na start” nie będzie? I bardzo dobrze

Klienci wrócą na rynek mieszkań

Zdaniem Tomasza Lebiedzia nic tak skutecznie nie psuje ekonomii i rynku jak wszelkie dotacje. – Program „Na start” nie spotkał się z wielkim uznaniem ekspertów. Docenili oni jedynie zapowiedź wydłużenia czasu jego trwania z półtora roku do czterech lat. Jeśli program będzie, ale ograniczony, albo nie będzie go wcale, deweloperom spadnie zapał do budowy – ocenia.

Agnieszka Mikulska, ekspertka firmy doradczej CBRE, nie spodziewa się, by ewentualne zakończenie prac nad programem doprowadziło do masowego wstrzymywania inwestycji.

– Deweloperzy z pewnością poczekają na reakcję klientów. Definitywne zakończenie prac nad programem mogłoby w pierwszym momencie skłonić do powrotu na rynek tych, którzy wstrzymują się z zakupem mieszkania, licząc na dopłaty – ocenia. – Sytuacja na rynkach w poszczególnych miastach bardzo się jednak różnicuje. Tam, gdzie oferta zaczyna być zbyt duża, a tempo sprzedaży maleje, w sytuacji niewielkich szans na dodatkowe zwiększenie popytu, deweloperzy mogą ograniczyć uruchamianie nowych inwestycji, skupiając się na sprzedaży mieszkań z obecnej oferty.

Czytaj więcej

Deweloperzy w gorszych nastrojach. Spodziewają się spadków sprzedaży mieszkań

Mikulska zwraca uwagę, że projekt programu „Na start” nie przewidywał szczególnych ograniczeń – ceny, wielkości i lokalizacji dotowanych mieszkań. – Szanse na dopłaty miałaby bardzo szeroka i zróżnicowana grupa nabywców. Projektowane „pod program” osiedla obejmowałyby budynki o zróżnicowanej strukturze mieszkań – podkreśla. – Takich projektów nie trzeba będzie drastycznie zmieniać ze względu na rezygnację z programu. Mogą być one jednak wprowadzane do sprzedaży wolniej – uważa.

Pytana, na jakiego klienta postawią teraz deweloperzy, Agnieszka Mikulska mówi, że głównym klientem będą zapewne kupujący mieszkania na własne potrzeby, osoby mające zdolność kredytową albo spore zapasy gotówki. - Ze względu na wysokie, ale stabilizujące się ceny mieszkań, nadal wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i niższą inflację, mniej będzie nabywców chcących zarobić na wynajmie mieszkań czy na spekulacji na dynamicznym wzroście cen – mówi ekspertka CBRE.

I dodaje, że mniejszy niż zwykle popyt oznacza presję na spadki cen. – Ze względu na wysokie koszty budowy i ceny gruntów nie można się jednak spodziewać fali dużych przecen – zaznacza. – Pierwszym efektem mniejszego popytu będzie wydłużony czas sprzedaży, na co niektórzy deweloperzy będą reagować akcjami promocyjnymi – przewiduje Agnieszka Mikulska.

Według Tomasza Lebiedzia ceny mieszkań nie muszą być związane tylko z losami kredytu „Na start”. – Z jednej strony brak dopalacza przy rosnącej podaży powoduje osłabienie popytu. Teoretycznie ceny powinny pójść w dół – mówi. – Z drugiej strony zmiana dyrektywy EPBD ogromnie podniesie koszty budowy.

Masowej weryfikacji inwestycji deweloperskich wprowadzanych do sprzedaży w II połowie roku nie spodziewa się Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży Bouygues Immobilier Polska. – Prace nad nimi, w tym projektowanie, deweloperzy zaczynali często nawet dwa lata temu, a sprzedaż wystartuje w najbliższych miesiącach – wyjaśnia.

Zdaniem dyrektora nadal najpopularniejsze i najbardziej poszukiwane będą mieszkania małe i średnie.

Czytaj więcej

Jak drogie mieszkania trafiają do oferty deweloperów

Rewolucji w mieszkaniówce nie będzie

Bouygues Immobilier Polska analizuje sytuację związaną z programem „Na start”, nie planuje jednak zmieniać inwestycji. – Wprowadzamy je do sprzedaży zgodnie z planem. Na pewno ich nie przeprojektowujemy pod założenia programu – podkreśla dyrektor Grabowski. – Staramy się nie uzależniać inwestycji od wprowadzania lub nie rządowych programów.

Także Lokum Deweloper, jak zapewnia prezes firmy Bartosz Kuźniar, stara się przygotowywać ofertę tak, by spełniała oczekiwania szerokiego grona odbiorców. - Na nasze podejście do projektowania osiedli nie mają wpływu chwilowe ułatwienia proponowane klientom przez państwo – mówi prezes Kuźniar. – Ten element ma jednak wpływ na liczbę mieszkań, jakie planujemy budować. W okresach, kiedy na kredyt może liczyć mniej klientów, jesteśmy zmuszeni ograniczać produkcję, aby gotowe mieszkania nie stały zbyt długo, oczekując na przyszłych właścicieli – mówi.

Prezes Kuźniar podkreśla, że najważniejsza jest dziś decyzja rządu i ustawodawcy, czy, kiedy i w jakim kształcie program wejdzie w życie, tak, aby klienci mogli w sposób przemyślany podejmować decyzje o zakupie mieszkań, a deweloperzy – o skali inwestycji do uruchomienia. - Jeśli program miałby promować mieszkania tanie, wprowadzając maksymalną cenę metra dotowanego mieszkania, to część deweloperów rozwinęłaby ofertę lokali z segmentu popularnego – przewiduje. - Będzie to miało konsekwencje w lokalizowaniu osiedli na peryferiach, bez dostępu do usług i infrastruktury społecznej, pogłębiając problem rozlewania się miast i generując koszty dla samorządów. Niestety, odbędzie się to też ze stratą dla ekologicznego podejścia do budownictwa — uważa.

Zwraca też uwagę na rosnące stale ceny gruntów i wykonawstwa. - Na wzrost kosztów wytworzenia mieszkań mają też wpływ nowe warunki techniczne. Nic więc dziwnego, że ceny mieszkań również rosną, pomimo zmniejszonego popytu — podkreśla Bartosz Kuźniar.

Zapowiedzi programu nie wpływają na strategię i plany inwestycyjne spółki Unidevelopment. – Oferta i struktura mieszkań na naszych osiedlach jest wynikiem analiz preferencji klientów i ich możliwości nabywczych – wyjaśnia Ewa Przeździecka, wiceprezes firmy. Ocenia, że dotychczasowe rządowe programy mające na celu wsparcie nabywców mieszkań miały pobudzający, ale krótkotrwały wpływ na rynek nieruchomości.

Wiceprezes wyjaśnia, że decydujący wpływ na działalność deweloperów mają uwarunkowania rynkowe, które kształtują popyt i podaż mieszkań. – To nastroje konsumenckie, sytuacja gospodarcza, dostępność i ceny gruntów – mówi Ewa Przeździecka.

Dodaje, że ze względu na niewielką dostępność i wysokie ceny działek w dużych miastach, deweloperzy rzeczywiście decydują się często na budowę osiedli na terenach oddalonych od centrum.  - Ważny jest dobry dostęp do komunikacji publicznej, infrastruktury oświatowej i usługowej. Na gruntach w pobliżu centrum powstają inwestycje o wyższym standardzie. Inwestorzy zdają sprawę, że segment premium jest szczególnie atrakcyjny, bo zdecydowanie mniej podatny na bieżące zmiany koniunktury — zauważa. 

Czytaj więcej

Czas sprzedaży mieszkań się wydłuża. To już nawet 128 dni

Zaznacza, że są klienci zainteresowani programem dopłat. – Dlatego przygotowujemy się na jego ewentualne wprowadzenie. Na niektórych osiedlach oferujemy specjalne warunki zakupu, m.in. harmonogram z odroczoną wpłatą – mówi.

Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w spółce Develia, komentuje, że przygotowanie i realizacja inwestycji mieszkaniowej trwa w Polsce od dwóch do trzech lat.

– Trudno oczekiwać, by jakakolwiek firma deweloperska była w stanie zaprojektować całe osiedle pod nowy program wsparcia kredytobiorców – mówi dyrektor Kaleta.

Dodaje, że ewentualna rezygnacja z programu przez rząd nie będzie mieć wpływu na działalność Develii. – Staramy się utrzymywać możliwie szeroką ofertę dla wszystkich grup nabywców – zapewnia.

70 proc. klientów Develii kupuje lokale na własne potrzeby. – Ostatnio szczególnie pożądane są większe, czteropokojowe mieszkania, których podaż jest zbyt mała – mówi Tomasz Kaleta. Dyrektor zwraca też uwagę, że popyt na kredyty hipoteczne utrzymuje się na wysokim poziomie nawet bez rządowego dopalacza.

- Według BIK w kwietniu i maju złożono ok. 30 tys. wniosków o kredyt, niewiele mniej niż średnia dla tych miesięcy z lat boomu niskich stóp procentowych, wynosząca 35 tys. – wskazuje. - Bez wątpienia konieczne jest podjęcie ostatecznych decyzji co do formy programu i daty jego wejścia w życie. Ostanie zmiany wprowadzają jedynie zamieszanie na rynku, który potrzebuje stabilizacji. Tylko w ostatnich trzech miesiącach słyszeliśmy, że program wystartuje w lipcu, potem że pod koniec roku, że zostaną wprowadzone limity cen, a obecnie - że program może zostać anulowany.

Program „Na start” ma pod górkę. Nie wiadomo, kiedy i czy w ogóle będzie uchwalony. Nie chcą go ani Lewica, ani Trzecia Droga. Jakie strategie obiorą deweloperzy w tak niepewnej sytuacji?

Doradca i pośrednik Tomasz Lebiedź żartuje, że program „Na start” jest jak Yeti albo potwór z Loch Ness. – Nikt go nie widział, a wszyscy o nim mówią. A władza hamletyzuje – mówi Tomasz Lebiedź. – Jakie więc mamy poczynić założenia? Że program będzie – w dodatku powszechnie dostępny, a wtedy banki oraz deweloperzy zostaną uratowani? Że program będzie, ale tak sprytnie wprowadzony, żeby prawie nikt go nie dostał? A wtedy PO zachowa twarz, bo zaliczy spełnienie obietnicy wyborczej? Czy że programu jednak nie będzie, a wtedy wreszcie rynek wejdzie w dawno oczekiwaną korektę?

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Program "Na start". Kupujący i sprzedający tracą cierpliwość
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Nieruchomości
Rynek wtórny mieszkań. Rabaty są na porządku dziennym
Nieruchomości
Rynek wtórny. Sprzedający mieszkania przestają podbijać ceny
Nieruchomości
Wzrost cen mieszkań wyhamował. Klienci machnęli ręką na dopłaty do kredytów
Nieruchomości
Kredytu „Na start” nie będzie? I bardzo dobrze