Eksperci o potencjalnym fiasku programu „Na start”

Bez programu dopłat sprzedaż mieszkań skurczy się rok do roku, a tempo wzrostu cen wyhamuje.

Publikacja: 28.05.2024 10:53

Zamieszanie wokół programu "Na start" nie służy ani konsumentom, ani deweloperom.

Zamieszanie wokół programu "Na start" nie służy ani konsumentom, ani deweloperom.

Foto: Mat. prasowe

Na sobotniej konferencji programowej Szymon Hołownia, lider Polski 2050 i marszałek Sejmu, powiedział wprost, że jego partia nie poprze programu dopłat do kredytów „Na start”, a jest za wspieraniem budownictwa społecznego. – Nigdy więcej programów typu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który wzbogacił deweloperów w metropoliach i doprowadził do wzrostu cen w całej Polsce – skwitował Hołownia.

Dotychczas głównym adwersarzem KO–PSL była Lewica, która uzależniała poparcie programu „Na start” od poparcia rozwoju budownictwa społecznego, czyli dosypania pieniędzy do Funduszu Dopłat w budżecie państwa. Koalicjanci od miesięcy próbują znaleźć kompromis, sprawie nie pomogły roszady personalne w ministerstwie rozwoju. Formalnie projekt ustawy o kredycie „Na start” jest od początku kwietnia na etapie uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych.

Czytaj więcej

Hołownia: Zmieniłem zdanie, popieram CPK. Za to "nie" dla Kredytu "Na start"

„Na start” innym programem niż „Bezpieczny kredyt”

Uwagę zwraca to, że potencjalne fiasko programu nie wstrząsnęło notowaniami giełdowych deweloperów mieszkaniowych. Kursy części spółek od kilku tygodni wspinają się raczej na nowe maksima, mimo gęstniejącej atmosfery wokół programu.

- Inwestorzy byli i są dość ostrożni w dyskontowaniu programu „Na start. Tarcia wokół tego programu od początku czyniły jego wdrożenie mniej prawdopodobnym niż w swoim czasie perspektywa uruchomienia „Bezpiecznego kredytu” – ocenia Tomasz Puzyrewicz, dyrektor w Domu Maklerskim Navigator. - Co więcej, „Bezpieczny kredyt” padał na podatniejszy grunt. Wówczas trwała hossa na rynku najmu, rynek kredytów hipotecznych był w dołku, a ceny mieszkań ciągle pozostawały w tyle za wzrostami płac. Te czynniki, przy hipotetycznym wdrożeniu „Na start” - szczególnie z zaszytymi ograniczeniami cenowymi - nie zadziałają teraz tak mocno na sprzedaż i marże deweloperów - wskazuje.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE podkreśla, że projekt ustawy w sprawie kredytu „Na start” wskazywał, że wsparcie będzie ograniczone pod względem liczby przyjmowanych wniosków, rozproszone na bardzo różne grupy beneficjentów (choć z największą pomocą kierowaną do dużych rodzin) i obejmie nie tylko mieszkania deweloperskie, ale także rynek wtórny i budowę własnego domu, a nawet wkład mieszkaniowy w spółdzielni i partycypację w inwestycji SIM. Ministerstwo od początku podkreślało też konieczność dalszych konsultacji projektu.

- Dlatego, choć każde finansowe wsparcie popytu mieszkaniowego w efekcie oznacza większy strumień środków płynący do deweloperów, nic dziwnego, że w tej sytuacji rynek bez większych emocji wycenia w akcjach firm deweloperskich kolejne informacje o programie, nawet te, które odsuwają jego wejście w życie w bliżej nieokreśloną przyszłość – uważa Mikulska.

Czytaj więcej

Kredytu „Na start” nie będzie? I bardzo dobrze

Zmiany w strategiach sprzedaży deweloperów

Co jeżeli program nie wejdzie w życie? - Dużo zależeć będzie od deweloperów, ich możliwości i strategii kształtowania oferty. Mogą ponownie skoncentrować się na zamożniejszym kliencie, mniej liczącym się z ceną, a szukającym wysokiego standardu, mogą też jednak rozbudować ofertę mieszkań o podstawowym standardzie położonych dalej od centrum, które przyciągną więcej nowych nabywców, szukających mieszkań na własne potrzeby – ocenia Mikulska.

Jej zdaniem, generalnie można jednak przewidywać, że sprzedaż pozostanie na niższym poziomie, a oferta stopniowo się zwiększy. - Ceny w najbliższych miesiącach mogą nawet dalej rosnąć, choć tempo wzrostu zapewne zmaleje. Wydłuży się czas sprzedaży mieszkań, a na rynku znów będzie więcej goto-wych niesprzedanych lokali. Najbliższe miesiące to nie będzie jednak czas dynamicznych przecen czy kuszenia klienta bardzo atrakcyjnymi promocjami, choć przed 1 lipca deweloperzy mogą aktywniej promować ostatnie mieszkania sprzedawane dotychczas na zasadach z tak zwanej starej ustawy deweloperskiej – mówi Mikulska.

Ekspertka zgadza się, że pożądana byłaby jasna deklaracja decydentów, czy „Na start” idzie do kosza, czy nie. - Część deweloperów wprowadziła już na przykład oferty umów deweloperskich z opcją czeka-nia na dopłaty, które obecnie stoją pod znakiem zapytania. Z drugiej jednak strony rynek dopiero kilka miesięcy funkcjonuje bez dopłat i zasadna może być chęć ocenienia jego kondycji przed podjęciem bar-dziej definitywnych decyzji. Paradoksalnie zapowiedź kredytu „Na start” miała już korzystny wpływ na rynek, łagodząc nastroje po zakończeniu „Bezpiecznego kredytu”. Rynek jednak znajduje się w innym miejscu niż przy wprowadzaniu „Bk” i być może dodatkowe stymulatory nie będą mu potrzebne – podsumowuje Mikulska.

Czytaj więcej

W kwietniu deweloperzy zwolnili z budową mieszkań. Przebudzenie na rynku domów

Oferta deweloperów odbudowuje się po zapaści

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics ocenia, że rynek jest już na tyle stabilny, że porzucenie programu dopłat nie musiałoby nieść konsekwencji dla gry rynkowej, może poza rozczarowaniem tej grupy klientów, która mogłaby ze wsparcia skorzystać. - Nie oszacujemy jednak skali tej grupy nie znając nadal ostatecznych warunków programu – zastrzega Kuniewicz.

Ekspertka zwraca uwagę, że od kilku miesięcy podaż mieszkań rośnie: w siedmiu największych miastach w ofercie jest teraz 47,2 tys. mieszkań wobec 36,6 tys. na koniec 2023 r. - Rynek sukcesywnie się odbudowuje mimo braku jasnych deklaracji na temat zasad i terminu wejścia nowego programu dopłat. Deweloperzy bardziej niż na rządowe plany reagują na zainteresowanie klientów, dla których nowy program zdaje się nie mieć tak dużego znaczenia, jak zakładano – mówi Kuniewicz i przytacza wyniki ankiety przeprowadzonej wśród klientów obido.pl. Na pytanie „Co powstrzymuje cię dziś od podjęcia decyzji o sfinalizowaniu zakupu mieszkania” 13 proc. respondentów odpowiedziało, że czeka na program „Na start”. Taki sam odsetek tłumaczył decyzję wojną w Ukrainie. - Z naszych obserwacji wynika, że część klientów motywują do zakupu spekulacje na temat wzrostu cen, które miałyby nastąpić w reakcji na program dopłat – i to jest dla nich ekonomiczny argument za podjęciem decyzji w ciągu najbliższych kilku tygodni – podsumowuje Kuniewicz.

- Po okresie wzmożonej sprzedaży z 2023 r. stymulowanej programem „Bk”, w pierwszych miesiącach 2024 r. widać było wyhamowanie popytu, jednak obietnica rządu dotycząca wprowadzenia nowego programu – i to na cztery lata, a nie pół roku - była sygnałem pozwalającym planować i wprowadzać na rynek nowe inwestycje – mówi Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. - Ostatnie informacje niosące niepewność dotyczącą wejścia w życie programu „Na start” nie służą ani konsumentom, ani deweloperom. Obie strony nie wiedzą, co przyniosą kolejne miesiące. Deweloperzy zastanawiają się, czy wprowadzać do sprzedaży przygotowane inwestycje, a kupujący czy za pół roku będą mieli co kupić na rynku mieszkaniowym, a co więcej, za jaką kwotę? Niestety, tak długi okres szumu informacyjnego świadczy raczej o braku zrozumienia istoty problemu po stronie odpowiedzialnej za tworzenie regulacji i braku odpowiedzialności za stabilną politykę mieszkaniową. Bez programu polegającego na dopłatach do kredytów hipotecznych rynek doświadczy zapewne silniejszych zawirowań w pierwszym okresie, a deweloperzy odnotują niższą sprzedaż niż w minionym roku - podsumowuje.

Czytaj więcej

Nowy prezes związku deweloperów. Postawmy sprawy z głowy na nogi w mieszkalnictwie

PZFD: systemowe wzmacnianie podaży pomoże obniżyć ceny mieszkań

Maciej Wandzel, nowy prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich ocenia, że brak reakcji kursów deweloperów na to efekt z jednej strony solidnych fundamentów, na których stoi branża, a z drugiej dystansu, z jakim inwestorzy podchodzą do kolejnych wypowiedzi polityków na temat programu „Na start”. - Już od co najmniej kilku tygodni start projektu w tym kształcie podawany jest w wątpliwość i ostatnie informacje nie są dużą nowością. Wpływ kredytu „Na start” na poszczególnych deweloperów jest zróżnicowany, zależy od segmentu, w jakim firma działa. Nie ma powodu, aby losy tego programu miały taki sam wpływ na wszystkie podmioty z branży – mówi Wandzel.

Zdaniem szefa PZFD, gdyby koalicja odrzuciła ideę kredytu „Na start”, zaobserwowalibyśmy utrzymanie się znacznie niższej sprzedaży mieszkań niż w 2023 r., wzrósłby również procentowy udział zakupów za gotówkę, a w perspektywie kilku miesięcy spadłaby także dynamika rozpoczynanych inwestycji. - Decyzja o porzuceniu programu, który wreszcie został pomyślany na kilka lat do przodu, może przesunąć w czasie plany zakupu mieszkania części konsumentów i utrudni strategiczne planowanie przyszłych inwestycji. Rynek straciłby na dynamice, zapewne co najmniej do czasu obniżenia stóp procentowych. Z początku mniejsza aktywność kupujących mieszkania mogłaby wiązać się także z niższą dynamiką wzrostów cen. Niemniej należałoby postawić pytanie, czy długofalowo ograniczenie podaży mieszkań oraz zawężenie grona osób, które mogą ubiegać się o kredyt, doprowadzi do poprawy sytuacji polskiego mieszkalnictwa? W naszej ocenie nie, jedyną szansą na spadek cen jest systemowe zwiększenie podaży i właśnie na tym powinni skupić się rządzący. Fakt, że branża będzie budować mniej i zmniejszy się do-stęp do kredytu, nie oznacza, że magicznie zniknie potrzeba posiadania własnego M. Wewnętrzna migracja między miastami i starzejąca się tkanka mieszkaniowa powoduje, że potrzeba budowy nowych lokali nie gaśnie – mówi Wandzel.

PZFD liczy, że w razie wycofania się z programu rząd przygotuje projekty ustaw odpowiadających na problemy podażowe. - To właśnie one powinny zapoczątkować reformę polskiego mieszkalnictwa. Programy popytowe powinny stanowić wyłącznie element uzupełniający szerszej strategii – podsumowuje Wandzel.

Na sobotniej konferencji programowej Szymon Hołownia, lider Polski 2050 i marszałek Sejmu, powiedział wprost, że jego partia nie poprze programu dopłat do kredytów „Na start”, a jest za wspieraniem budownictwa społecznego. – Nigdy więcej programów typu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który wzbogacił deweloperów w metropoliach i doprowadził do wzrostu cen w całej Polsce – skwitował Hołownia.

Dotychczas głównym adwersarzem KO–PSL była Lewica, która uzależniała poparcie programu „Na start” od poparcia rozwoju budownictwa społecznego, czyli dosypania pieniędzy do Funduszu Dopłat w budżecie państwa. Koalicjanci od miesięcy próbują znaleźć kompromis, sprawie nie pomogły roszady personalne w ministerstwie rozwoju. Formalnie projekt ustawy o kredycie „Na start” jest od początku kwietnia na etapie uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych.

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Najlepsze budynki i pomysły nagrodzone
Nieruchomości
Rynek biur to rynek dwóch prędkości. Nowe umowy i renegocjowanie starych
Nieruchomości
PROFIT Development – deweloper, który buduje na współczesne czasy
Nieruchomości
Fala ofert sprzedaży mieszkań. Kupujący są dziś rozpieszczani
Akcje Specjalne
Firmy chcą działać w sposób zrównoważony
Nieruchomości
Czy rynek mieszkań poradzi sobie bez tanich kredytów
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży