Czynsze już mocno nie rosną

W latach 2024–2025 wynajmowane mieszkania będą opuszczać osoby, które kupiły lokale m.in. na tani kredyt 2 proc.

Publikacja: 11.04.2024 21:04

Rynek najmu mieszkań został zasilony dużą pulą nowych lokali

Rynek najmu mieszkań został zasilony dużą pulą nowych lokali

Foto: adobestock

Ile kosztuje wynajem mieszkania? Mediany stawek transakcyjnych analizuje Emmerson Evaluation, podając kwoty, jakie pozostają właścicielom lokali po odprowadzeniu opłat do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Największe wzrosty stawek najmu mieszkań w 2023 r. Emmerson Evaluation odnotował w Warszawie. W całym roku mediana stawek wzrosła w stolicy o 15,2 proc. W Białymstoku czynsze w porównaniu z 2022 r. poszły w górę o 13,9 proc., a we Wrocławiu – o 13,1 proc. Najmniej, o 4 proc., zdrożał najem mieszkań w Szczecinie.

Czytaj więcej

Czynsze za wynajmowane mieszkania idą w dół

Duża oferta

– Najdroższym analizowanym miastem jest Warszawa, gdzie mediany stawek najmu w 2023 r. wyniosły od ponad 2,8 tys. zł miesięcznie za kawalerki do ponad 5,3 tys. zł za trzy pokoje – wskazuje Dariusz Książak, prezes spółki Emmerson Evaluation. – Drugą lokalizacją pod względem wysokości czynszów jest Gdańsk, gdzie mediany wahały się od ponad 2,5 tys. zł za najem kawalerki do 4,5 tys. zł za lokal z trzema pokojami.

W Krakowie najem kawalerki kosztował niespełna 2,2 tys. zł, trzech pokoi – ponad 3,5 tys. zł, w Poznaniu to odpowiednio: 1,8 tys. i ponad 2,9 tys. zł, we Wrocławiu: 2,4 tys. i ponad 3,8 tys. zł, w Łodzi 1,5 tys. i ponad 2,7 tys. zł, w Katowicach: 1,7 i ponad 3,3 tys. zł, w Szczecinie: ponad 1,9 tys. i ponad 3 tys. zł, w Rzeszowie: 1,8 tys. i ponad 2,5 tys. zł, w Lublinie: 1,7 tys. i niespełna 2,8 tys. zł.

Jak mówi Dariusz Książak, stawki najmu w 2023 r. miały tendencję wzrostową. – Ale jeszcze bardziej rosły ceny mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – zauważa. – To spowodowało, że stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem w większości analizowanych miast nieznacznie spadły.

Największe spadki, średnio rzędu 0,5 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem, odnotowano we Wrocławiu i Gdańsku. Stopy zwrotu z najmu mieszkań w porównaniu z 2022 r. wzrosły m.in. w miastach blisko wschodniej granicy kraju – np. w Białymstoku i Rzeszowie. – W tych miastach wojna w Ukrainie nadal ma wpływ na sektor najmu – wyjaśnia Dariusz Książak. – Wciąż jest tam wielu uchodźców i imigrantów, którzy zwiększają popyt na wynajem.

Z analiz wynika, że stopa zwrotu z wynajmu mieszkania w stolicy to średnio 3,5 proc. (lokale trzypokojowe) i 4,8 proc. (jednopokojowe). Spośród badanych miast najwyższą rentowność odnotowano w Katowicach: 5,1 proc. w przypadku mieszkań jednopokojowych i 4,5 proc. – trzypokojowych.

– Rok 2023 w porównaniu z 2022 charakteryzowały mniejsze wzrosty czynszów i większa dostępność mieszkań na wynajem – podkreślają autorzy raportu. – Na ten sektor coraz mniejszy wpływ ma wojna w Ukrainie. Część uchodźców wyjechała z Polski, niektórzy zdecydowali się na zakup nieruchomości. Opuszczone przez nich lokale zwiększyły podaż.

Na rynek najmu mieszkań wpłynęły też delikatne obniżki stóp procentowych, zwiększenie zdolności kredytowej potencjalnych nabywców oraz „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. – Wszystkie te czynniki przyczyniły się do zwiększenia popytu na zakup mieszkań wśród osób dotychczas je wynajmujących – mówi Dariusz Książak.

Rynek najmu mieszkań w 2023 r. został zasilony dużą ofertą lokali kupionych w 2021 r. na rynku pierwotnym.

– Wtedy też sprzedaż była największa od lat, wielu klientów decydowało się na zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych. Był to jeden z najbardziej opłacalnych sposobów lokowania kapitału – zaznacza prezes Książak. – Zwiększenie oferty mieszkań na wynajem zbiegło się w czasie ze skurczeniem się puli osób potencjalnie zainteresowanych wynajmem.

Według prezesa spółki Emmerson Evaluation w latach 2024–2025 wynajmowane mieszkania będą opuszczać osoby, które kupiły lokale z dłuższym terminem odbioru. Były to transakcje także na „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Czytaj więcej

Za mieszkania płacimy słono

Rośnie PRS

Emmerson Evaluation analizuje też rynek PRS (Private Rented Sector), czyli najmu instytucjonalnego. – PRS w Polsce dynamicznie się rozwija, zyskując na popularności – mówi prezes Książak.

Na koniec 2023 r. w formule PRS działało w Polsce ponad 15,3 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 66 proc. w porównaniu z 2022 r. – Największą ofertą lokali dysponuje Resi4Rent. Firma ma w zasobie ponad 4 tys. mieszkań na wynajem. TAG Immobilien, zarządzający platformą Vantage Rent, posiada ich ponad 2,5 tys. Podium zamyka Fundusz Mieszkań na Wynajem, który dysponuje ok. 2 tys. lokalami tego typu – wskazują.

Najwięcej inwestycji PRS jest w dużych miastach, gdzie rynek najmu jest dobrze rozwinięty. Warszawa dysponuje ok. 6,5 tys. mieszkaniami w formule najmu instytucjonalnego. Duży zasób odnotowano też we Wrocławiu, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Trójmieście.

– O perspektywie rozwoju rynku PRS w Polsce świadczy liczba projektów planowanych oraz mieszkań w budowie. Oferta w całym kraju może się w najbliższych latach powiększyć o niemal 25 tys. mieszkań – podaje Dariusz Książak. – Portfolio może najbardziej powiększyć Resi4Rent i platforma Life Spot. W samej Warszawie na różnych etapach realizacji jest prawie 6,9 tys. mieszkań tego typu – wskazuje.

Zdaniem analityków na rynek najmu instytucjonalnego wpływ będzie miało wiele czynników. – Zagrożeniami są zwiększone koszty operacyjne, wysokie ceny i mała dostępność gruntów, ale też programy rządowe wspierające zakup mieszkań, a nie ich wynajem – tłumaczą. – Pozytywnym czynnikiem dla tego rynku jest utrzymujący się deficyt mieszkań, a także powoli zmieniające się podejście banków do finansowania projektów PRS. Lokale charakteryzują się wysokim obłożeniem, co jest optymistycznym sygnałem dla przyszłości sektora.

Czytaj więcej

Jak wyjść z kryzysu mieszkaniowego. Przed patologiami uchroni dostępność mieszkań

Ile kosztuje wynajem mieszkania? Mediany stawek transakcyjnych analizuje Emmerson Evaluation, podając kwoty, jakie pozostają właścicielom lokali po odprowadzeniu opłat do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Największe wzrosty stawek najmu mieszkań w 2023 r. Emmerson Evaluation odnotował w Warszawie. W całym roku mediana stawek wzrosła w stolicy o 15,2 proc. W Białymstoku czynsze w porównaniu z 2022 r. poszły w górę o 13,9 proc., a we Wrocławiu – o 13,1 proc. Najmniej, o 4 proc., zdrożał najem mieszkań w Szczecinie.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Czynsze za wynajmowane mieszkania idą w dół
Nieruchomości
Mieszkaniówka na rozdrożu. Inwestycje stają się trudniejsze
Nieruchomości
Cisza przed burzą. Ceny wystrzelą?
Nieruchomości
Rodzina z dziećmi nie tylko na swoim. Kto wynajmuje lokale?
Nieruchomości mieszkaniowe
Coraz mniej niedrogich mieszkań w ofercie
Materiał Promocyjny
CERT Orange Polska: internauci korzystają z naszej wiedzy