Nowe mieszkania są bardzo drogie. Jak podaje portal RynekPierwotny.pl, średnia cena ofertowa lokali na stołecznym rynku pierwotnym w lutym br. przekroczyła 17,1 tys. zł za mkw., w Krakowie sięga 16,1 tys. zł, we Wrocławiu to ponad 13,3 tys. zł, w Trójmieście – ponad 14,9 tys. zł, a w Łodzi – już ponad 11 tys. zł za mkw. W Poznaniu deweloperzy wyceniają mieszkania średnio na ponad 12,6 tys. zł za mkw.
Mniej prezentacji
Tanio nie jest także na rynku wtórnym. Z najnowszych danych SonarHome wynika, że średnia cena ofertowa mkw. mieszkań z drugiej ręki w Warszawie to ponad 16,4 tys. zł (22-proc. wzrost, rok do roku), w Krakowie – niemal 14,9 tys. zł (26 proc.), w Gdańsku – ponad 13,5 tys. zł (16 proc.), we Wrocławiu – niemal 12,3 tys. zł (18 proc.), w Poznaniu – niemal 10,7 tys. zł (18 proc.), a w Łodzi – 8 tys. zł za mkw. (15-proc. wzrost r./r.).
Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome, zwraca uwagę, że miesięczne tempo wzrostu cen ofertowych mieszkań w dwóch pierwszych miesiącach br. jest nieco niższe niż w miesiącach, gdy obowiązywał „Bezpieczny kredyt 2 proc.” (lipiec–grudzień ub.r.).
– W drugiej połowie 2023 r. dynamika wzrostu cen w największych miastach wynosiła miesięcznie ok. 2–3 proc., teraz jest to ok. 1 proc. na miesiąc – podaje analityczka SonarHome. – Z kolei porównując luty 2024 r. z grudniem 2023 r., widać, że sprzedający najbardziej podnoszą ceny w Warszawie i Krakowie – to 3 proc. w ciągu dwóch miesięcy. W Gdańsku, Łodzi i Poznaniu jest dość stabilnie: odnotowaliśmy wzrost o 1 proc. Wrocław, z 2-proc. wzrostem, jest pośrodku.
Według Barbary Bugaj początek roku na rynku wtórnym jest spokojniejszy. – Jest mniej prezentacji mieszkań, a sprzedający łaskawiej podchodzą do negocjacji – ocenia. – W niektórych lokalizacjach czy miastach nieco bardziej uaktywnili się inwestorzy.
Analityczka zaznacza, że uwzględniając ruch na rynku, liczba transakcji musiała spaść. Wygaszenie w styczniu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” oznacza mniejszą liczbę klientów kredytowych.
Co czeka rynek wtórny w kolejnych miesiącach? – Ceny wywoławcze mogą rosnąć wolnym tempem odnotowanym na początku roku – przewiduje Barbara Bugaj. – Jak jednak pokazały dane NBP za IV kw. 2023 r., ceny transakcyjne mieszkań miały dużo niższą dynamikę niż ofertowe, które od lipca/sierpnia 2023 r. dotknęło dość wyraźne szaleństwo. W większych miastach w ciągu 2023 r. największe zwyżki sięgały ok. 10 proc. Myślę, że teraz będzie podobnie. Prawdopodobne, że zmiany cen będą łagodniejsze bądź z tendencją do stabilizacji.
Znaczących zwyżek cen od początku tego roku nie odnotował pośrednik Krzysztof Kabaj, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – Może to być jednak cisza przed burzą – nie wyklucza ekspert. – Kiedy zostanie podpisana ustawa o preferencyjnym kredycie w nowej odsłonie, to ceny nieruchomości znów wystrzelą.
Krzysztof Kabaj zaznacza jednocześnie, że choć liczba transakcji w I kwartale 2024 r. zauważalnie spadła, to jednak nie można mówić o zastoju. – To czas, kiedy szansy na kupno mieszkania szukają osoby, które nie załapią się na rządowy kredyt hipoteczny na preferencyjnych warunkach (nowy program wsparcia ma wejść w życie w drugiej połowie roku – red.) – mówi ekspert PFRN. – Pierwsza połowa roku to dla takich osób najlepszy czas na transakcję. Rynek nie jest jeszcze wyczyszczony z ofert, jak choćby pod koniec ubiegłego roku – wyjaśnia.
Czytaj więcej
Ponad 1 mln mieszkań wybudowali deweloperzy w ciągu dekady, ale deficyt wciąż wynosi nawet dwa razy tyle. Zasypanie go jest trudne: inwestycja mies...
Polowanie na okazje
Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, ocenia, że początek tego roku pod względem transakcji był bez porównania lepszy niż analogiczny okres 2023 r.
– Wprawdzie liczba nowych klientów, którzy byli zainteresowani wejściem na rynek w poszukiwaniu nieruchomości, zmalała od ostatnich miesięcy ubiegłego roku, to nie przełożyło się to na wyhamowanie ruchu na rynku – podkreśla Marcin Jańczuk. – Rekordy popytowe z minionego roku trudno będzie powtórzyć, ale sytuacja wydaje się być dość stabilna – ocenia.
Jak mówi Krzysztof Kabaj, dziś najszybciej sprzedają się mieszkania mniejsze – kawalerki i lokale dwu-, trzypokojowe. – Na kupca zdecydowanie dłużej muszą czekać większe lokale i apartamenty – zaznacza ekspert PFRN. Przypomina, że duże mieszkania nie mieściły się w kryteriach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, więc popyt na nie był mniejszy. Cena takich nieruchomości dla przeciętnego Kowalskiego jest zaporowa. Wysokie są też koszty ich utrzymania.
Większych lokali szukają za to inwestorzy. – Gdy tylko nadarzy się okazja cenowa, są gotowi kupić taką nieruchomość, by ją podzielić na mniejsze lokale (jeśli są takie możliwości techniczne), wyremontować i sprzedać z zyskiem od kilkunastu do kilkudziesięciu procent – mówi Krzysztof Kabaj.
O sporym zainteresowaniu większymi mieszkaniami mówi Marcin Jańczuk. – Tu możliwości negocjacji są większe niż w przypadku segmentu popularnego. Z zimowego snu nie obudził się jeszcze rynek domów – zauważa ekspert Metrohouse. – Widoczne jest tu zniecierpliwienie i nieznaczne korekty cen w dół. Najbardziej pożądane są nadal mieszkania do 40–50 mkw. lub kompaktowe dwa pokoje do 40 mkw. – wskazuje.
Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości, komentował na łamach „Rzeczpospolitej”, że na wtórnym rynku sprzedaży mieszkań sytuacja jest dziś inna niż jeszcze pod koniec ub.r.
– Zawieszenie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, ograniczona dostępność kredytów udzielanych na zasadach rynkowych oraz wysokie ceny mieszkań, zwłaszcza o mniejszych metrażach, sprawiają, że popyt wyraźnie osłabł – oceniał. – Jednocześnie spada atrakcyjność zakupu mieszkań na wynajem, co ogranicza popyt inwestycyjny. Wszystko to skutkuje wydłużaniem czasu poszukiwania klientów na mieszkania, rosnącą liczbą ofert, wyhamowaniem zwyżek cen i większą skłonnością sprzedających do udzielania rabatów. Taki stan powinien się utrzymywać w kolejnych miesiącach, jeśli stabilizującym się rynkiem nie zachwieje kolejny, mocny bodziec popytowy, jakim może być nowy program dopłat do kredytów „Na start”.
Czytaj więcej
Najtańsze mieszkania wymiótł z oferty „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Na przykład w Trójmieście podaż lokali poniżej 9 tys. zł za mkw. zmalała z 24 do...
