Właściciele mieszkań na wynajem nie mają wielu powodów do radości

Wskaźniki opłacalności nowych inwestycji w mieszkania na wynajem spadają – wynika z analiz Expandera i Rentier.io.

Publikacja: 16.05.2024 15:19

Najem mieszkań w Warszawie jest dużo droższy niż np. w Katowicach, ale w stolicy wyższe są też wynag

Najem mieszkań w Warszawie jest dużo droższy niż np. w Katowicach, ale w stolicy wyższe są też wynagrodzenia

Foto: Adobe Stock

- Po mocnych spadkach w lutym rynek najmu powoli się odbudowuje. Zarówno w marcu, jak i kwietniu wzrosty stawek odnotowano w dziesięciu z 17 badanych miast – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. - W większości miast zwyżki były jednak niewielkie, nie przebiły wcześniejszych rekordowych wartości. Wyjątkiem jest Białystok, gdzie koszt najmu mieszkań osiągnął najwyższy poziom w historii — 44,44 zł za metr lokalu.  Biorąc pod uwagę pięć największych miast, spadki czynszów pojawiły się w czterech.

Autorzy raportu oceniają, że właściciele mieszkań na wynajem nie mają zbyt wielu powodów do radości.

Czytaj więcej

Czynsze już mocno nie rosną

Ile kosztuje wynajem mieszkania

W raporcie opisującym sytuację na rynku najmu mieszkań w lutym eksperci Expandera i Rentier.io mówili o trzęsieniu ziemi.

- Podobnie można określić wyniki w całym I kwartale roku, kiedy to przewaga spadków była zdecydowana. W porównaniu z IV kwartałem 2023 r. obniżki stawek dużych i średniej wielkości mieszkań odnotowaliśmy w 12 z 17 miast – przypominają autorzy raportu. - Przewagę wzrostów odnotowaliśmy tylko na rynku dużych mieszkań (dziesięć miast ze wzrostem, siedem ze spadkiem).

Analizując cały I kwartał roku, wyraźne spadki stawek najmu we wszystkich segmentach analitycy odnotowali w Łodzi. Wynajem małych mieszkań staniał o 9,9 proc. rok do roku, średnich – o 8 proc., a dużych – o 2,2 proc. We Wrocławiu czynsze za wynajem małych lokali spadły o 3,9 proc., średnich – o 4,1 proc., dużych – o 7,4 proc., w Bydgoszczy spadki czynszów wyniosły odpowiednio: 5,5 proc. rok do roku (małych lokali), średnich – 2,1 proc., a dużych - 1,7 proc.

Koszty najmu mieszkań w I kw. 2024 roku i ich zmiany od I kw. 2023 roku

Koszty najmu mieszkań w I kw. 2024 roku i ich zmiany od I kw. 2023 roku

Mat.prasowe

- Widać, że rynek wynajmu mieszkań w tych miastach się przesycił. Miasta, gdzie w większości segmentów obserwujemy spadki, to także Białystok, Katowice, Lublin, Sosnowiec, Szczecin i Warszawa – podają autorzy raportu. - Z kolei miasta, gdzie stawki najmu „się bronią” (wzrosty rok do roku przynajmniej w dwóch segmentach), to Częstochowa, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Poznań, Rzeszów i Toruń.

Symboliczne wzrosty stawek najmu mieszkań

Analizując dane z kwietnia, eksperci podają łączne stawki najmu mieszkań z wszystkich segmentów. - Rozbicie na małe, średnie i duże lokale oznaczałoby małą liczbę ogłoszeń w poszczególnych grupach, co zmniejszyłoby wiarygodność danych, zwłaszcza w miastach spoza tzw. wielkiej piątki – wyjaśniają.

Kwietniowe dane wskazują na stopniowe odbicie stawek najmu. - W kwietniu były wyższe niż w marcu średnio o 0,38 proc. W marcu w stosunku do lutego mieliśmy symboliczny wzrost — o 0,18 proc. Teoretycznie mamy więc za sobą dwa miesiące wzrostów – mówią autorzy raportu. - W praktyce sytuacja niewiele się zmieniła w porównaniu z lutym. Wzrosty, które się dokonały przez te dwa miesiące, były nieznaczne. Nie widać rekordów — poza Białymstokiem.

Koszty najmu w kwietniu 2024 r.

Koszty najmu w kwietniu 2024 r.

Mat.prasowe

W marcu i kwietniu było ok. 62 tysiące aktywnych ogłoszeń mieszkań na wynajem, o 2 proc. mniej niż w lutym.

Czytaj więcej

Sprzedawcy mieszkań żądają jeszcze więcej

W których miastach najemcy zostanie najwięcej na życie

- Żeby ocenić sytuację najemców, nie wystarczy wiedzieć, jakie są koszty najmu. To oczywiste, że najem mieszkań w Warszawie jest dużo droższy niż np. w Katowicach, ale w stolicy wyższe są też wynagrodzenia – wyjaśniają analitycy. - Pojawia się więc pytanie, w których miastach po opłaceniu najmu zostaje na życie najwięcej.

Z analiz Expandera i Rentier.io wynika, że para najemców zarabiająca po 80 proc. średniego wynagrodzenia w danym mieście ma najlepszą sytuację w Krakowie. - Średni dochód w tym mieście jest wyższy niż w Warszawie. Według GUS w marcu było to 11 372 zł brutto, a w Warszawie 10 634 zł. A najem mieszkań w Krakowie jest tańszy niż w stolicy – wyjaśniają autorzy raportu. - To powoduje, że przykładowej parze po opłaceniu najmu na życie zostaje 9 765 zł, czyli o 1 388 zł więcej niż w Warszawie (8 377 zł). Dobrze wypada także Poznań (9 608 zł) i Gdańsk (8 936 zł).

Na drugim biegunie jest Białystok. Jak mówią analitycy, najem mieszkań w tym mieście jest względnie tani: czynsz za 50-metrowe mieszkanie to średnio 2,2 tys. zł miesięcznie.

- Niestety, niskie są też wynagrodzenia – średnio to 6 799 zł brutto. To powoduje, że przykładowej parze na życie zostanie tylko 5,7 tys. zł, czyli o ponad 4 tys. zł mniej niż w Krakowie – podają analitycy.

Koszt najmu a dochody pary zarabiającej po 80 proc. średniego dochodu w poszczególnych miastach

Koszt najmu a dochody pary zarabiającej po 80 proc. średniego dochodu w poszczególnych miastach

Mat.prasowe

Warszawa jest na 5. miejscu (analizie poddano 13 miast). Po opłaceniu najmu zostaje 8 377 zł. - Teoretycznie jest to niezły wynik. Warto jednak pamiętać, że wysokość innych kosztów życia również jest tu wyższa. Z tego względu różnica kwotowa czasami może być myląca – tłumaczą analitycy. - Warto sprawdzić także różnicę procentową, która pokazuje, jaką część dochodu pochłania najem. Tu stolica wypada zdecydowanie najgorzej – to 31 proc. Pod tym względem najlepsze wyniki uzyskały Katowice i Poznań - po 21 proc.

Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem

Biorąc pod uwagę nowe inwestycje w mieszkania na wynajem, wskaźniki opłacalności spadają. - Od I kw. 2023 r. do I kw. 2024 r. średnia rentowność netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów) inwestycji w małe mieszkania spadła z 5,9 do 4,9 proc. Przy średniej wielkości mieszkaniach rentowność spadła z 5,5 do 4,6 proc., a dużych z 4,9 do 4,2 proc. – podają analitycy Expandera i Rentier.io.

Zaznaczają, że średnia rentowność małych mieszkań jest porównywalna z lokatą z oprocentowaniem 6,1 proc., lokali średniej wielkości - 5,7 proc., a dla 5,1 proc., odpowiednio.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowania lokaty (zakup mieszkania bez u

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowania lokaty (zakup mieszkania bez udziału kredytu. Lokal jest wynajęty 12 miesięcy w roku)

Mat.prasowe

- Po mocnych spadkach w lutym rynek najmu powoli się odbudowuje. Zarówno w marcu, jak i kwietniu wzrosty stawek odnotowano w dziesięciu z 17 badanych miast – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. - W większości miast zwyżki były jednak niewielkie, nie przebiły wcześniejszych rekordowych wartości. Wyjątkiem jest Białystok, gdzie koszt najmu mieszkań osiągnął najwyższy poziom w historii — 44,44 zł za metr lokalu.  Biorąc pod uwagę pięć największych miast, spadki czynszów pojawiły się w czterech.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Lokal na lato. Magnes na klientów
Nieruchomości
Czynsze już mocno nie rosną
Nieruchomości
Czynsze za wynajmowane mieszkania idą w dół
Nieruchomości
Cisza przed burzą. Ceny wystrzelą?
Nieruchomości
Jak wyjść z kryzysu mieszkaniowego. Przed patologiami uchroni dostępność mieszkań