Miesiąc albo 30 lat z kredytem

Widać tendencję do skracania czasu spłaty kredytów mieszkaniowych. Ale niektórzy „żyją” z nimi nawet 20–30 lat.

Publikacja: 30.05.2024 21:05

Część klientów stara się nadpłacać kredyt, skracając okres zadłużenia

Część klientów stara się nadpłacać kredyt, skracając okres zadłużenia

Foto: AdobeStock

Jak szacuje Krzysztof Kabaj, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), mieszkania z ustanowioną hipoteką stanowią 30–40 proc. ofert lokali na sprzedaż.

– Odsetek jest raczej stały. Znaczny wzrost liczby takich mieszkań wystawianych do sprzedaży można było odnotować tylko w II półroczu 2022 r. – mówi. – Powodem był ogromny wzrost wysokości rat kredytów. Części osób nie było stać na ich spłatę. Wybierały rozsądne rozwiązanie: sprzedaż obciążonej hipoteką nieruchomości.

Szybsza spłata

Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, potwierdza, że choć liczba takich ofert nie rośnie drastycznie, jej wzrost był zauważalny na przełomie 2022 i 2023 r.

– Wtedy to podwyżki stóp procentowych znacznie zwiększyły obciążenia kredytobiorców. Raty niemal się podwoiły – przypomina. – Wiele osób, które zaciągnęły kredyty w czasach rekordowo niskich stóp procentowych, znalazło się w trudnej sytuacji. Takie programy jak wakacje kredytowe chwilowo ulżyły kredytobiorcom, ale w dłuższej perspektywie nie wpłynęły na duże zmniejszenie liczby ofert mieszkań „z kredytem”.

Tobiasz Kocot z agencji Power Invest w Olkuszu szacuje, że średni czas posiadania mieszkania z kredytem to siedem–dziesięć lat. – Sprzedaż zakredytowanego lokalu następuje najszybciej już po kilku miesiącach. Najdłuższy czas to 20–30 lat – mówi. – W ostatnich latach widać tendencję do skracania czasu spłaty, co wynika z rosnącej mobilności społecznej i zmieniających się potrzeb życiowych. Na decyzje o spłacie kredytu wpływają np. zmiana pracy, sytuacji rodzinnej, sytuacji finansowej.

„Żywotność” kredytu jest sprawą bardzo indywidualną, co podkreśla Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass.

– Każdy klient to inna historia, inne potrzeby. Zdarza się, że kredyty są spłacane w ciągu miesiąca: kredyt był dobierany w trakcie sprzedaży innej nieruchomości, z której pieniądze posłużyły na natychmiastową spłatę kredytu – tłumaczy. – Ale są też klienci, którzy sumiennie spłacają kredyty po 20–30 lat, bo nie mają możliwości na wcześniejszą spłatę. Na czas spłaty kredytu wpływa oczywiście sytuacja życiowa. Do sprzedaży zmuszają np. narodziny dziecka czy rozwód.

Andrzej Łukaszewski zaznacza, że świadomość klientów co do długofalowego kosztu kredytu rośnie. – Starają się więc, w mniejszym lub większym stopniu, nadpłacać kredyty, skracając okres kredytowania – wyjaśnia ekspert finansowy Credipass.

Z kolei Łukasz Wydrowski analizuje, że właściciele decydują się na sprzedaż mieszkania najczęściej po upływie co najmniej pięciu lat, aby uniknąć 19-proc. podatku dochodowego od zysku ze sprzedaży nieruchomości. – Oczywiście, są sytuacje życiowe, które zmuszają do sprzedaży wcześniej – potwierdza. – Mieliśmy przypadki sprzedaży mieszkania zaledwie kilka tygodni po zakupie. Najdłuższy czas, jaki odnotowałem, to sprzedaż po ponad 20 latach spłacania kredytu. Właściciele postanowili zmienić lokal na większy.

– Są osoby, które zdecydowały się na sprzedaż długo po spłacie kredytu, nawet nie wykreśliwszy wcześniej wpisu hipoteki z księgi wieczystej – dopowiada Krzysztof Kabaj. – Są też tacy, którzy sprzedają obciążoną hipoteką nieruchomość w ciągu kilku miesięcy od zawarcia umowy z bankiem. Powodów może być wiele – od konieczności zmiany miejsca zamieszkania, poprzez sytuację finansową, a na kwestiach zdrowotnych kończąc.

Kawalerka i apartament

Do sprzedaży, jak mówi Krzysztof Kabaj, trafiają różne mieszkania obciążone hipoteką. Są to i kawalerki w cenie pół miliona złotych, i luksusowe, 200-metrowe apartamenty za kilka milionów. – Specyficzny był czas pandemii, kiedy to trudności przeżywała branża turystyczna – mówi ekspert PFRN. Do sprzedaży trafiło wtedy więcej mieszkań kupowanych na kredyt na wynajem krótkoterminowy. Brak spodziewanego dochodu z wynajmu oznaczał, że lokale nie pracowały na spłatę rat.

Według Łukasza Wydrowskiego na rynek wchodzą przede wszystkim mieszkania z segmentu popularnego, kupowane jako pierwszy lokal przez rodziny i singli.

– To zazwyczaj mieszkania o wartości do ok. 1 mln zł w dobrze skomunikowanych dzielnicach dużych miast – mówi prezes. – Rzadziej sprzedawane są obciążone kredytem apartamenty i luksusowe nieruchomości. Trafiają do oferty np. z powodów zawodowych (właściciel musi się przeprowadzić), zdrowotnych czy rodzinnych.

Eksperci podkreślają, że zakup zadłużonej w banku nieruchomości nie jest trudny.

– Oczywiście, transakcja różni się od sprzedaży nieruchomości bez obciążeń. Trzeba uzyskać dokumenty z banku – mówi Krzysztof Kabaj. – Różnica dla kupującego jest tylko taka, że pieniędzy na spłatę hipoteki nie przelewa na konto sprzedającego nieruchomość, ale banku, który udzielił kredytu. Po zaksięgowaniu kwoty bank wystawi dokument zezwalający na wykreślenie hipoteki, który to dokument wraz z odpowiednim wnioskiem składa się w sądzie wieczystoksięgowym.

Andrzej Łukaszewski zaznacza, że eksperci finansowi bardzo często dostają pytania od klientów, czy będą mogli sprzedać nieruchomość z kredytem.

– Odpowiedź brzmi: „tak”, i nie jest to fizyka kwantowa. Takie transakcje to standard. I banki, i notariusze mają odpowiednie procedury. Na początku pojawia się tylko jeden dodatkowy dokument, który wskazuje aktualne saldo kredytu wraz z numerem rachunku technicznego do całkowitej spłaty. Po uregulowaniu kredytu mamy jeszcze drugi dokument, który wystawia bank, potwierdzając całkowitą spłatę i możliwość złożenia do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wykreślenie hipoteki.

Część klientów obawia się zakupu „zakredytowanego” lokalu. – Mają obawy dotyczące dodatkowych formalności i potencjalnego ryzyka związanego z zadłużeniem – mówi Tobiasz Kocot. – Ale dobrze poinformowani kupujący, którzy rozumieją proces i mają wsparcie profesjonalistów, są pewni transakcji.

Jak szacuje Krzysztof Kabaj, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), mieszkania z ustanowioną hipoteką stanowią 30–40 proc. ofert lokali na sprzedaż.

– Odsetek jest raczej stały. Znaczny wzrost liczby takich mieszkań wystawianych do sprzedaży można było odnotować tylko w II półroczu 2022 r. – mówi. – Powodem był ogromny wzrost wysokości rat kredytów. Części osób nie było stać na ich spłatę. Wybierały rozsądne rozwiązanie: sprzedaż obciążonej hipoteką nieruchomości.

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Domy za 1 euro we Włoszech. Kolejne domy czekają na nowych właścicieli
Nieruchomości mieszkaniowe
Spadek sprzedaży i rezerwacji mieszkań w maju. Kredyt „Na start” się oddala
Nieruchomości mieszkaniowe
Potencjalne fiasko programu „Na start”. Potrzebne deklaracje
Nieruchomości mieszkaniowe
Mieszkania będą drogie w 2024 roku. Wzrosty cen lokali przebiją inflację
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Nieruchomości mieszkaniowe
Sonda deweloperska, czyli czy i jak gorąco jest na rynku mieszkaniowym
Nieruchomości mieszkaniowe
Apartament w rozmiarze XS słono kosztuje