Polska mieszkaniowym potentatem

Na tle Europy budujemy na potęgę. Nominalnie ceny są niskie, a pod względem dostępności jesteśmy w środku stawki.

Publikacja: 31.08.2023 23:00

Od początku tego roku deweloperzy stopniowo zwiększają podaż, ale nie tak dynamicznie, jak wynikałob

Od początku tego roku deweloperzy stopniowo zwiększają podaż, ale nie tak dynamicznie, jak wynikałoby to z popytu

Foto: mat. pras.

Polska to jeden z największych rynków mieszkaniowych w Europie pod względem produkcji. Ceny ofertowe są też relatywnie niskie, jednak w zakresie dostępności cenowej mieszkań jesteśmy w środku stawki. Takie dane wyłaniają się z raportu firmy Deloitte „Property Index 2023”.

Wielki plac budowy

W 2022 r. w Polsce oddano do użytkowania prawie 234 tys. mieszkań i domów (w tym prawie 144 tys., czyli 62 proc., zbudowali deweloperzy), co stawia nas na trzecim miejscu w Europie po Francji, gdzie – jak wynika z danych zebranych przez Deloitte z tamtejszych urzedów statystycznych – oddano ponad 482 tys. lokali, i Niemczech z wynikiem 295 tys. Na kolejnych miejscach uplasowały się Wielka Brytania z wynikiem prawie 178 tys. mieszkań i domów oraz Hiszpania z wynikiem prawie 80 tys.

Jeśli wziąć pod uwagę liczbę mieszkań i domów na 1 tys. mieszkańców, Polska znalazła się na drugim miejscu z wynikiem 6,3 przed Francją z wynikiem 7,1. Niemcy spadły zaś na dół tabeli z rezultatem 3,5.

W raporcie znalazły się też dane o rozpoczętych budowach. Polska z wynikiem 200 tys. mieszkań i domów (w tym 115 tys. to deweloperzy) znalazła się za Francją z wynikiem 376 tys. i Niemcami z wynikiem 218 tys., a przed Hiszpanią (136 tys.) i Wielką Brytanią (178 tys.). Przeliczając na 1 tys. mieszkańców, to jednak mniejsze rynki znalazły się na czele zestawienia. Francja ze wskaźnikiem 5,5 zajęła piąte miejsce, a Polska z wynikiem 5,3 siódme.

Ceny niskie, ale czy jest tanio?

Autorzy raportu wzięli pod lupę ceny ofertowe, przeliczając je na euro. W 2022 r. w Polsce średnia cena wyniosła 1975 euro za mkw., po wzroście o 14 proc. Tym samym znaleźliśmy się w gronie krajów z najniższymi cenami. Stawki poniżej 2000 euro za mkw. były jeszcze na Słowenii, w Portugalii, Serbii, Rumunii, Grecji oraz Bośni i Hercegowinie – dolny zakres widełek to 1237 euro za mkw. Na wszystkich tych rynkach, poza Grecją, wzrost cen rok do roku był dwucyfrowy, najsilniejszy w Bośni (27 proc.).

Na drugim biegunie znalazły się kraje, w których cena wyniosła ponad 4 tys. euro za mkw., przy czym w Austrii i Niemczech to już bliżej 5 tys. (odpowiednio 4925 i 4800). Pozostałe państwa z czwórką z przodu to Francja, Norwegia i Niderlandy.

Ceny nominalne nie do końca mówią o tym, czy mieszkania są drogie czy tanie, dlatego eksperci Deloitte przeanalizowali też siłę nabywczą. Posłużyli się wskaźnikiem ile przeciętnych pensji rocznych potrzeba w danym kraju, by pokryć cenę zakupu mieszkania o powierzchni 70 mkw. Polska, ze wskaźnikiem 8,1, znalazła się w środku stawki obok Bośni (8,2) i Niderlandów (7,5).

Najdłużej na takie lokum trzeba pracować na Słowacji i w Czechach – odpowiednio 14 i 13 lat (przy czym średnie ceny są znacznie wyższe niż w Polsce, to odpowiednio 3156 i 3753 euro za mkw.). Najmniej rocznych pensji potrzeba mieszkańcom Belgii i Norwegii: odpowiednio 4,3 i 4,7 przy cenach odpowiednio 3102 i 4204 euro za mkw.

Eksperci przyjrzeli się też poszczególnym miastom. Najwięcej, bo prawie 16 rocznych pensji, potrzeba na zakup typowego lokalu w Amsterdamie, ponad 14 wynagrodzeń potrzeba, by kupić mieszkania w Bratysławie i Pradze. Wskaźnik dla Warszawy to 9, najkorzystniej wypadł Rzym ze wskaźnikiem 7.

Jeśli chodzi o rynek najmu, w ubiegłym roku najwyższe stawki były w Dublinie (33 euro za mkw. miesięcznie), Paryżu (28,5 euro) i Oslo (28 euro). W Warszawie czynsz oszacowano na 15,2 euro, we Wrocławiu 13,2 euro. Najtańsza była Bułgaria, w Sofii czynsz to 4,6 euro za mkw. miesięcznie, a nadmorskim Burgas nawet 3 euro.

Podaż pod presją

W ciągu siedmiu miesięcy 2023 r. W Polsce ruszyła budowa prawie 102 tys. mieszkań i domów (z czego 57 tys. to efekt działalności deweloperów), czyli o 25 proc. mniej niż rok wcześniej. Podczas gdy popyt dość żwawo wraca na wysokie obroty po ubiegłorocznym kryzysie na rynku kredytów, podaż odbudowuje się pomału.

Zdaniem prezesa Grupy Dom Development Jarosława Szanajcy, nierównowaga nie wynika z tego, że deweloperzy z jakiegoś powodu nie chcą ruszać z inwestycjami, np. obawiając się o trwałość popytu. – Takie przypadki to margines, byłoby szaleństwem mieć dziś projekt do uruchomienia i tego nie robić, przy takim popycie. To efekt długich i skomplikowanych procedur uzyskiwania pozwoleń czy też budżetów, które trudno spiąć – powiedział Szanajca. Kierowanej przez niego grupie łatwiej też wskoczyć na wyższy bieg. – My w kryzysie nie ograniczyliśmy aż tak produkcji, zawsze mieliśmy własne finansowanie – dodał prezes.

W podobnym tonie mówił Dariusz Blocher, prezes Grupy Unibep, w kuluarach po konferencji dotyczącej problemów polskiego budownictwa.

– Nie da się tak szybko powrócić do rozpoczynania budów i uzyskiwania pozwoleń po kilkudziesięcioprocentowych spadkach w ostatnich dwóch latach. Problemem jest m.in. to, że dwu-, trzykrotnie wydłużył się termin od pozyskania gruntu do rozpoczęcia budowy. Przez to firmy nie są w stanie dać na rynek tylu mieszkań, ile wynikałoby z popytu, co oczywiście będzie miało wpływ na ceny. Potrzeba, żeby banki zmieniły podejście, bo część z nich nie chce finansować działalności deweloperskiej, uważając, że jest ryzykowna. Jeśli chodzi o fundamenty, to branża patrzy optymistycznie, bo deficyt mieszkań: na sprzedaż, na wynajem, socjalnych – jest faktem – powiedział Dariusz Blocher.

Polska to jeden z największych rynków mieszkaniowych w Europie pod względem produkcji. Ceny ofertowe są też relatywnie niskie, jednak w zakresie dostępności cenowej mieszkań jesteśmy w środku stawki. Takie dane wyłaniają się z raportu firmy Deloitte „Property Index 2023”.

Wielki plac budowy

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Mieszkania będą drogie w 2024 roku. Wzrosty cen lokali przebiją inflację
Nieruchomości mieszkaniowe
Sonda deweloperska, czyli czy i jak gorąco jest na rynku mieszkaniowym
Nieruchomości mieszkaniowe
Apartament w rozmiarze XS słono kosztuje
Nieruchomości mieszkaniowe
Nadchodzi zmierzch mikrokawalerek. Rząd walczy z patodeweloperką
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie
Nieruchomości mieszkaniowe
Luksusowe mieszkania wyznaczają standard
Materiał Promocyjny
Jak sztuczna inteligencja może być wykorzystywana przez przestępców cybernetycznych?