Za dwa lata pojawi się presja na wzrost cen mieszkań

Możemy mieć do czynienia z powtórką scenariusza z lat 2020–2021: wzmożeniem popytu i próbą szybkiego nadrabiania podaży – powiedział w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Publikacja: 06.10.2022 21:00

W tym roku mieszkania mają podrożeć o 7–12 proc., w przyszłym oczekujecie stabilizacji bądź korekty, a w 2024 r. wzrostu cen rzędu 20 proc. względem końca 2022 r. Na czym opieracie prognozy?

Spodziewamy się, że w III i IV kwartale dynamika wzrostu cen będzie hamować przy mniejszej liczbie zawieranych transakcji. Według najnowszych danych NBP, w II kwartale mieszkania drożały w tempie ponad 15 proc. w największych miastach. Spodziewamy, że na koniec tego roku zobaczymy wzrost o 7–12 proc. W przyszłym roku spodziewamy się dalszej stabilizacji, mając na myśli wahania plus/minus 5 proc., a w 2023 r. wydaje się nam, że powinniśmy już zobaczyć poprawę sytuacji na rynku kredytów i odbudowę popytu na mieszkania. Co do cen, scenariusz jawi się niekorzystnie z punktu widzenia kupujących. Jeżeli spełnią się zapowiedzi, że pod koniec 2023 r. zacznie się cykl obniżek stóp procentowych, a  gospodarka łagodnie przejdzie gorsze czasy, jeżeli utrzymana będzie dobra sytuacja na rynku pracy, to popyt na mieszkania w 2024 r. powinien być już całkiem przyzwoity. Tymczasem już teraz mamy bardzo złe dane na temat liczby rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji: w sierpniu spadek liczby mieszkań w uruchamianych projektach siegnął 63 proc. Myślę, że całe II półrocze będzie pod tym względem gorsze. Efekty zahamowania będziemy widzieć właśnie w 2024 r. Mieszkań oddawanych do użytku będzie mniej wobec powrotu popytu, co przełoży się na wzrost cen.

Czy nie jest tak, że deweloperzy mogą relatywnie szybko zwiększyć podaż, kiedy zobaczą odbicie popytu? Przecież gros sprzedaży mieszkań w Polsce odbywa się na etapie dziury w ziemi, a nie dotyczy gotowego produktu...

W przypadku pozwoleń na budowę też mieliśmy ostatnio gorsze dane. Fundamentalnie w Polsce brakuje 1,5 mln mieszkań, a po napływie napływie Ukraińców potrzeby są jeszcze większe. Pytanie, czy deweloperzy będą w stanie rozpoczynać szybko nowe inwestycje, bo nie wszyscy mają duże banki ziemi. Szybkie odpowiadanie na popyt, szybkie uzupełnianie banków ziemi i zwiększanie podaży też może mieć charakter napędzający ceny. Możemy mieć powtórkę z lat 2020–2021. Najpierw pandemia stłumiła popyt i deweloperzy ograniczyli podaż, ale potem w ciągu dosłownie 2–3 miesięcy zapotrzebowanie na mieszkania wróciło, dodatkowo stymulowane akcję kredytową dwóch największych banków. W efekcie w 2021 r. mieszkania kupowali ci, którzy normalnie by je kupili, jak i ci, którzy chcieli to zrobić rok wcześniej. Kumulacja popytu wywołała potrzebę zwiększonej produkcji lokali, co przełożyło się na zwiększony popyt na grunty i materiały budowlane – wzrost kosztów i finalnie cen. Obawiam się powtórki tego scenariusza na przełomie lat 2023 i 2024. Jeżeli faktycznie utrzymany zostanie wzrost wynagrodzeń, a stopy procentowe zaczną być obniżane – a tego oczekuje rynek, patrząc np. na kontrakty terminowe – popyt znów zacznie rosnąć. Uaktywni się ten skumulowany.

Potrzeby mieszkaniowe są duże, także jeśli spojrzymy na rynek najmu, tymczasem państwo pracuje nad opodatkowaniem właścicieli lokali...

Gdyby chodziło o opodatkowanie działań spekulacyjnych, to bym to przyjął z radością. Jednak nakładanie podatków na osoby fizyczne, które kupiły mieszkania na wynajem długoterminowy, jest bardzo złym pomysłem. Po pierwsze, mniej będzie chętnych do zainwestowania, a potrzeby rynku najmu są ogromne. Po drugie ci, którzy już są właścicielami lokali, będą przerzucać wyższe koszty na czynsze, na najemców. Po trzecie, będą mniej reinwestować w mieszkania, przez co standard będzie się obniżał, a on jest już i tak dość niski w porównaniu z rynkami zachodnioeuropejskimi.

Jako państwo nie powinniśmy wprowadzać w tej chwili takich uderzających w rynek przepisów.

W tym roku mieszkania mają podrożeć o 7–12 proc., w przyszłym oczekujecie stabilizacji bądź korekty, a w 2024 r. wzrostu cen rzędu 20 proc. względem końca 2022 r. Na czym opieracie prognozy?

Spodziewamy się, że w III i IV kwartale dynamika wzrostu cen będzie hamować przy mniejszej liczbie zawieranych transakcji. Według najnowszych danych NBP, w II kwartale mieszkania drożały w tempie ponad 15 proc. w największych miastach. Spodziewamy, że na koniec tego roku zobaczymy wzrost o 7–12 proc. W przyszłym roku spodziewamy się dalszej stabilizacji, mając na myśli wahania plus/minus 5 proc., a w 2023 r. wydaje się nam, że powinniśmy już zobaczyć poprawę sytuacji na rynku kredytów i odbudowę popytu na mieszkania. Co do cen, scenariusz jawi się niekorzystnie z punktu widzenia kupujących. Jeżeli spełnią się zapowiedzi, że pod koniec 2023 r. zacznie się cykl obniżek stóp procentowych, a  gospodarka łagodnie przejdzie gorsze czasy, jeżeli utrzymana będzie dobra sytuacja na rynku pracy, to popyt na mieszkania w 2024 r. powinien być już całkiem przyzwoity. Tymczasem już teraz mamy bardzo złe dane na temat liczby rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji: w sierpniu spadek liczby mieszkań w uruchamianych projektach siegnął 63 proc. Myślę, że całe II półrocze będzie pod tym względem gorsze. Efekty zahamowania będziemy widzieć właśnie w 2024 r. Mieszkań oddawanych do użytku będzie mniej wobec powrotu popytu, co przełoży się na wzrost cen.

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Jak głębokie będą spadki cen mieszkań? Deweloperzy kuszą klientów promocjami
Materiał Promocyjny
Komfortowe mieszkania i przestrzeń na aktywność
Nieruchomości mieszkaniowe
Domy za 1 euro we Włoszech. Kolejne domy czekają na nowych właścicieli
Nieruchomości mieszkaniowe
Spadek sprzedaży i rezerwacji mieszkań w maju. Kredyt „Na start” się oddala
Akcje Specjalne
Mapa drogowa do neutralności klimatycznej
Nieruchomości mieszkaniowe
Miesiąc albo 30 lat z kredytem
Nieruchomości mieszkaniowe
Potencjalne fiasko programu „Na start”. Potrzebne deklaracje