Firma doradcza Colliers wzięła pod lupę ponad 3,4 tys. lokali użytkowych (szacowana łączna powierzchnia to 363,4 tys. mkw.) przy 40 ulicach handlowych, placach i pasażach w 14 stołecznych dzielnicach. Raport „Ulice handlowe w warszawskich osiedlach mieszkaniowych” „Rzeczpospolita” publikuje jako pierwsza.

Colliers podaje, że ponad 32 proc. lokali ma przeznaczenie handlowe, 37 proc. – usługowe, 15 proc. zajmuje gastronomia, 1 proc. rozrywka i rekreacja, a 15 proc. przypada na inne funkcje i pustostany.

Bogactwo oferty

Najwięcej, bo 700 lokali (łączna powierzchnia ok. 81,9 tys. mkw.) jest na Ursynowie. Na Woli – 500 (42,5 tys. mkw.), na Mokotowie – 487 (50,3 tys. mkw.). Najmniej osiedlowych lokali użytkowych jest we Włochach – 44 (4,9 tys. mkw.) Na Ochocie jest ich 81 (9 tys. mkw.), na Pradze-Północ – 60 (ponad 7,8 tys. mkw.).

– Przeważająca większość lokali znajduje się w parterach nowych budynków mieszkalnych oddanych do użytku w ostatniej dekadzie – wskazują autorzy raportu. – Aż 99 proc. ma witryny i wejścia z ulicy, a 55 proc. dostęp do pobliskiego parkingu. Pustostany w takich budynkach to rzadkość.

Z analiz wynika, że różnej wielkości części handlowo-usługowe oferuje niemal 50 proc. oddanych w ostatniej dekadzie inwestycji mieszkaniowych w Warszawie. Z powstających dziś ok. 200 osiedli, niemal 120 oprócz mieszkań oferuje także lokale handlowe i usługowe.

O lokal użytkowy na osiedlu wcale nie jest jednak łatwo. W badanych obszarach było w czerwcu ok. 440 wolnych lokali (4,7 tys. mkw.). Niski współczynnik pustostanów (12 proc.) to efekt dużego popytu na takie nieruchomości. Najtrudniej wynająć dużą, ponad 300-metrową powierzchnię.

Autorzy raportu podkreślają, że lokal użytkowy w budynku mieszkaniowym to także produkt inwestycyjny. – Deweloperzy w przeważającej większości oferują lokale na sprzedaż. Kupują je zarówno osoby fizyczne, jak i inwestorzy instytucjonalni. Nieruchomości są potem wynajmowane sieciowym i niesieciowym najemcom – tłumaczą. – Przyszłość przyniesie zapewne nowe produkty inwestycyjne w postaci pakietów dobrze wynajętych lokali użytkowych na sprzedaż – przewidują.

Dominika Jędrak, dyrektor działu doradztwa i badań rynku w firmie Colliers, zaznacza, że na nowych osiedlach królują sklepy spożywcze, usługi z sektora zdrowie i uroda oraz kawiarnie, restauracje i bistra. – Zaskakująca jest różnorodność i jakość oferty, a także pomysłowość najemców w tworzeniu unikatowych konceptów handlowo-usługowo-gastronomicznych. Pomimo obecności firm sieciowych, nowe osiedla są domeną przedsięwzięć indywidulanych – mówi dyrektor.

Na osiedlowych ulicach handlowych prezentują się np. polscy projektanci, są też sklepy z rękodziełem. Osiedlowymi lokalami są też oczywiście zainteresowane takie sieci, jak: Żabka, Carrefour, Rossmann, Hebe, Pepco.

– Plusem prowadzenia działalności w otoczeniu osiedli są w większości przypadków niższe niż w galeriach handlowych czynsze oraz znacznie niższe koszty eksploatacyjne – mówi Krzysztof Wyrzykowski, ekspert działu powierzchni handlowych w firmie Colliers. – Do atutów można też zaliczyć brak wyśrubowanych wymogów technicznych czy krótsze i mniej skomplikowane umowy najmu lokali.

Średnie czynsze zależą m.in. od ich wielkości i adresu. Najwyższe obowiązują na Żoliborzu – średnio to ponad 100 zł za mkw. lokalu miesięcznie. Za punkt z najlepszym żoliborskim adresem trzeba zapłacić nawet 150 zł za mkw. Na Mokotowie średni czynsz za mkw. lokalu to 98 zł. W rejonie ulicy Konstruktorskiej stawki przekraczają 100 zł. Ok. 90 zł za wynajem mkw. lokalu trzeba zapłacić w rejonie Portu Praskiego na Pradze-Północ, ul. Sokratesa na Bielanach czy przy ulicach handlowych na Woli (przy Kolejowej i Jana Kazimierza).

Do negatywnych stron biznesu w osiedlowych lokalach Krzysztof Wyrzykowski zalicza m.in. ograniczoną liczbę miejsc parkingowych i brak odgórnych regulacji dotyczących godzin otwarcia sklepów. Sporą część lokali wynajmują osoby prywatne, a nie profesjonalne podmioty. Szanse na zagwarantowanie sobie bezczynszowego okresu najmu czy „daniny” na urządzenie lokalu (fit-out) są mniejsze. – Nieporównywalny jest także foot-fall (liczba odwiedzających – red.), co w przypadku wielu najemców ma ogromne znaczenie – zaznacza Krzysztof Wyrzykowski.

Nowe zwyczaje

Autorzy raportu podkreślają, że na zwyczaje zakupowe klientów wyraźnie wpłynęła pandemia. Wszystko chcemy mieć blisko domu. Do głosu dochodzi model „proximity retail”. – Mieszkańcy zaspokajają swoje potrzeby blisko miejsca zamieszkania – tłumaczy Krzysztof Wyrzykowski. – Pozycję najemców prowadzących biznes na osiedlach wzmocniły zamknięcia galerii handlowych i wprowadzenie pracy zdalnej.

W czasie pandemii urósł też handel przez internet. Osiedlowe sklepy i salony, służące wcześniej tylko jako miejsce zakupów dla wielu konsumentów, stały się także punktami odbioru towarów. Działające w takiej formule lokale były bardziej odporne na lockdowny, co stanowi dodatkowy atut.

– Rozwój ulic handlowych w „mieszkaniówce” wpisuje się w trendy konsumenckie w Polsce i na świecie – podkreślają eksperci Colliersa. – W Polsce dominującym trendem jest tzw. frictionless living, który mówi, że konsumenci poszukują sposobów na ułatwianie sobie życia codziennego (48 proc. konsumentów) i są gotowi zapłacić więcej za produkty i usługi ułatwiające im życie (34 proc. konsumentów).

Grupą, która mocno wpisuje się w ten trend, są milenialsi. Są to często mieszkańcy nowych osiedli. – Żyjemy bardziej lokalnie, robimy zakupy i korzystamy z punktów usługowych, a także jemy i odpoczywamy bliżej domu – podsumowują autorzy raportu. – Na konsumenckie potrzeby odpowiadają wszechobecne na lokalnych ulicach sklepy convienience, restauracje i tzw. dark store’y gwarantujące szybkie dostawy produktów.