Im droższa nieruchomość, tym wyższe opłaty roczne

O wysokości opłaty rocznej decyduje bowiem, obok stawki procentowej i ewentualnych bonifikat, wartość gruntu. Stawki są zróżnicowane zależnie od sposobu wykorzystania gruntu.

Stawkę opłaty rocznej ustala się w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Nie można jej zmienić, chyba że zmianie ulegnie sposób użytkowania gruntu. W razie sprzedaży czy darowania nieruchomości nabywcę obowiązuje taka sama stawka i jednakowa opłata roczna jak poprzednika.

Aktualizacja wartości gruntu, czyli jego ponowna wycena (przeszacowanie), jest dopuszczalna nie częściej niż raz w roku i tylko wówczas, gdy wartość nieruchomości ulegnie zmianie.

Właściwy organ, tj. starosta, a gdy chodzi o nieruchomości Skarbu Państwa – wójt, burmistrz, prezydent, zarząd powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność tych jednostek, może ją przeprowadzić, ale nie musi. Jest to z reguły operacja kosztowna, przede wszystkim ze względu na konieczność opłacenia rzeczoznawców.

Wiele gmin podejmuje się przeprowadzenia takich zmian raz na kilka lat. To powoduje, że [b]podwyżki opłat rocznych są często bardzo duże, wręcz skokowe, ze względu na to, że ceny gruntów wciąż jednak rosną.[/b] Poza tym zdarza się, iż wyceny przeprowadzone przez rzeczoznawców majątkowych są po prostu zawyżone.

Cena gruntu może się też zwiększać np. z powodu doprowadzenia przez miasto wygodnej drogi czy wybudowania w pobliżu kanalizacji bądź sieci gazowej.

Przepisy przewidują aktualizację opłaty rocznej także wówczas, gdy wartość gruntu maleje, np. wskutek wybudowania drogi szybkiego ruchu czy usytuowania w pobliżu wysypiska śmieci. Przeprowadza się ją z reguły na wniosek użytkownika wieczystego.

Podwyżka opłaty rocznej musi być poprzedzona wypowiedzeniem dotychczasowej opłaty, adresowanym imiennie do użytkownika wieczystego. Należy to do starosty, gdy dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa, lub wójta, burmistrza, prezydenta – gdy chodzi o nieruchomości gminy.

Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną. Powinno nastąpić najpóźniej do 31 grudnia danego roku na rok następny i zawierać ofertę nowej wysokości opłaty oraz pouczenie użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Ma być też w nim wskazany sposób, w jaki wyliczono nową opłatę.

Do wypowiedzenia dołącza się informację o wysokości oszacowania, którego dokonał rzeczoznawca majątkowy, i jednocześnie wskazuje, gdzie użytkownik wieczysty może się zapoznać z „oryginałem” oszacowania (operatem szacunkowym). Na żądanie użytkownika wieczystego właściciel gruntu musi mu taką dokumentację udostępnić.

Jeśli wypowiedzenie nie spełnia wskazanych warunków formalnych, należy je uznać za bezskuteczne.