Umowa najmu: podstawowe zasady wspólne dla lokali mieszkalnych i użytkowych

Nie tylko właściciel (bądź współwłaściciel) lokalu może go wynająć. Możliwość wynajmu lokalu mogą mieć też np. użytkownicy, dzierżawcy, najemcy, mający lokal w posiadaniu samoistnym bądź w użyczeniu.

Jeśli lokal wynajmują nam inne osoby niż właściciele, to warto dokładnie zapoznać się z ich tytułem prawnym, np. umową użytkowania bądź dzierżawy. Mogą w nich się bowiem znajdować ograniczenia co do możliwości wynajmowania lokalu przez te podmioty.

Przykładowo dzierżawca może wynająć dzierżawioną przez siebie nieruchomość jedynie za zgodą wydzierżawiającego ją właściciela. Dlatego w umowie dzierżawy musi być stosowna klauzula pozwalająca na najem lokalu. Analogiczne uwagi dotyczą zresztą np. umów użyczenia i najmu oraz prób podnajęcia lokalu przez aktualnego najemcę osobie trzeciej.

Ponadto od losu umowy najmu zależy też los podnajemcy, bo zgodnie z art. 668 § 2 k.c. stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

O ile np. umowę najmu okazjonalnego mieszkań może zawrzeć jedynie osoba fizyczna, która w tym zakresie nie prowadzi działalności gospodarczej, o tyle takich ograniczeń nie ma przy najmie komercyjnym. Wynajmującymi bywają nie tylko osoby prawne, ale też osoby fizyczne (prywatni właściciele lokali użytkowych), wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie i wiele innych podmiotów, w tym również gminy.

Sprawdź, z kim zawierasz

Prawidłowe oznaczenie stron w umowie przesądza o jej ważności. Niekiedy jednak nawet prawidłowo oznaczone strony nie są jeszcze gwarancją skuteczności umowy. W praktyce najmu problemy pojawiają się najczęściej, gdy wynajmującymi lokal mieszkalny lub użytkowy są spółki prawa handlowego, współwłaściciele nieruchomości bądź np. wspólnota mieszkaniowa.

Przykład

Spadkobiercy przedwojennego właściciela odzyskali kamienicę w centrum miasta. Jest to jedna córka i trójka wnuków, dzieci nieżyjącego już syna byłego właściciela. Te cztery osoby są współwłaścicielami.

W zależności, czy najem lokalu w tym budynku zostanie uznany za czynność zwykłego zarządu czy też za przekraczającą zwykły zarząd, to potrzebne będzie porozumienie bądź tylko niektórych z nich, bądź też zgoda wszystkich.

W tych i podobnych przypadkach do wynajęcia lokalu potrzebna jest decyzja współwłaścicieli lub członków wspólnoty mieszkaniowej. W zależności od tego, czy uznaje się wynajem za czynność zwykłego zarządu czy też za czynność przekraczającą zwykły zarząd, potrzeba różnej wielkości głosów, aby zgoda na wynajem była skuteczna.

Przekroczenie czynności zwykłego zarządu nastąpi wówczas, gdy będzie to czynność nietypowa dla zawierającego taką umowę podmiotu albo warunki umowy będą niestandardowe (dojdzie np. do zmiany przeznaczenia lokalu użytkowego z reguły wynajmowanego na sklep, ale teraz przystosowanego do prowadzenia działalności gastronomicznej). Trzeba też zwrócić uwagę, czy wynajmowany lokal nie jest np. jedynym lokalem użytkowym w całej nieruchomości – trudno wtedy zawarcie umowy na długi okres bądź na czas nieokreślony uznać jedynie za zwykły zarząd.

Ze względów bezpieczeństwa dobrze jest znać decyzje odpowiedniego gremium jeszcze przed zawarciem umowy. Jeśli decyzja taka jeszcze nie została podjęta, to jednym ze sposobów jest zawarcie umowy pod warunkiem, że w określonym w umowie terminie zgoda współwłaścicieli bądź wspólnoty mieszkaniowej zapadnie.

Osoby mieszkające z lokatorem

W praktyce rzadko kiedy się zdarza, aby najemca mieszkał sam. Najczęściej ma on rodzinę, która zamieszkuje wraz z nim. Osoby te uznaje się za domowników najemcy.

Orzecznictwo sądowe uznaje, że korzystanie z lokalu przez domowników najemcy (jak i tych, którym najemca użyczył mieszkania) nie jest ani bezprawne, ani nie następuje bez tytułu prawnego, choć nie są oni związani umową najmu z wynajmującym. Tytułem do korzystania przez te osoby z mieszkania jest wola najemcy.

Okres najmu

Co do zasady umowę najmu można zawrzeć na czas oznaczony, jak również na czas nieoznaczony. Od tej zasady jest jednak kilka znaczących wyjątków. Umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć najwyżej na dziesięć lat. Nie dość, że istnieje zakaz zawarcia tej umowy na czas nieoznaczony, to istnieje też jej ograniczenie w czasie.

Chodzi o to, aby umowa najmu okazjonalnego (która ma wiele regulacji znacznie wzmacniających pozycję wynajmującego w stosunku do najemcy) nie zastąpiła zwykłych umów najmu.

Inny wyjątek to umowy najmu w zasobach komunalnych. Mieszkania komunalne można co do zasady wynająć jedynie na czas nieoznaczony, z wyjątkiem sytuacji, gdy zainteresowany sam poprosił o podpisanie umowy na określony okres. Ponadto na czas oznaczony wynajmuje się lokale socjalne oraz lokale związane ze stosunkiem pracy.

Najlepiej na piśmie

Umowa najmu na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Jeśli tak się nie stanie, to umowa taka zostanie uznana za umowę na czas nieokreślony (art. 660 k.c.). Ponadto zawsze umowę najmu zawartą na dłużej niż dziesięć lat uznaje się po upływie tego okresu za zawartą na czas nieoznaczony. Tak wynika  z art. 661 § 1 k.c. Warto też pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego nie może być zawarta na więcej niż dziesięć lat, a ponadto zawsze musi mieć formę pisemną, bo inaczej nie będzie ważna.

Pisemna umowa jest przydatna najemcy z jeszcze jednego powodu – w razie jego śmierci w stosunek najmu wstępują jego bliscy, którzy nie byli współnajemcami (małżonek, dzieci oraz inne osoby, wobec których najemca miał obowiązki alimentacyjne), a nawet osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu przez te osoby jest jednak wspólne zamieszkiwanie z najemcą w momencie jego śmierci.

Jeśli takich osób nie ma, najem wygasa, co oznacza, że tylko wyjątkowo w stosunek najmu wstąpią wnuki zmarłych osób.

Przykład

Z najemcą mieszkała wspólnie małoletnia córka z pierwszego małżeństwa oraz konkubina.

Najemca zginął tragicznie w wypadku samochodowym. Ponieważ zarówno córka, jak i konkubina spełniają kryteria przewidziane w art. 691 § 1 – 2 k.c., to stają się najemcami.

Podnajem lokalu

Bez zgody wynajmującego nie można podnajmować mieszkania lub jego części innym osobom. Takie samo ograniczenie dotyczy oddającego do bezpłatnego używania.

Zgody wynajmującego nie wymaga się tylko w przypadku, gdy najemca jest wobec osoby, której chce podnająć lub użyczyć lokal, objęty obowiązkiem alimentacyjnym (np. małoletnie dzieci na utrzymaniu, niepełnosprawni rodzice, żona itp.).

Kaucja mieszkaniowa

Zgodnie z art. 6 ustawy z 2001 r. zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Ma to zabezpieczyć pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Nie ma jednak obowiązku pobierania kaucji.