Kiedy podwyższyć czynsz i zabezpieczyć zapłatę

Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie najmu okazjonalnego. Jeżeli umowa nic na ten temat nie mówi, wynajmującemu nie przysługuje prawo do podwyższania czynszu.

Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu oprócz czynszu właściciel pobiera (o ile umowa nie stanowi inaczej) opłaty za dostawy energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

[srodtytul]Umowa niezgłoszona [/srodtytul]

Właściciel wynajmujący lokal na podstawie umowy najmu okazjonalnego, która nie została zgłoszona naczelnikowi urzędu skarbowego, [b]może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu nie częściej niż co sześć miesięcy[/b].

W takiej sytuacji konieczne jest wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu na piśmie pod rygorem nieważności, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Termin wypowiedzenia wynosi trzy miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Nie może to być krótszy termin.

Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach. Wartość odtworzeniowa lokalu jest to iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika, który ustalany jest okresowo przez właściwego wojewodę i publikowany w dzienniku urzędowym województwa.

[srodtytul]Uzasadnienie podwyżki[/srodtytul]

[b] Na żądanie najemcy właściciel w terminie 14 dni od otrzymania go i pod rygorem nieważności podwyżki przedstawia na piśmie jej przyczynę i kalkulację.[/b]

Jaką podwyżkę uważa się za uzasadnioną?

Po pierwsze, w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.

Po drugie, jeżeli właściciel nie uzyskuje z czynszu i innych opłat za używanie lokalu przychodów na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i godziwy zysk.

Uzasadniona podwyżka to taka, która pozwala na osiągnięcie tych celów. Właściciel może ustalić zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5 proc. nakładów poniesionych przez niego na budowę lub zakup lokalu i 10 proc. nakładów poniesionych przez niego na trwałe zwiększenie wartości użytkowej lokalu.

Jeżeli najemca kwestionuje podwyżkę i chodzi o umowę najmu okazjonalnego, która nie została zgłoszona naczelnikowi urzędu skarbowego, może wnieść do sądu pozew o ustalenie, iż podwyżka jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu lokalu.

Do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu najemca jest zobowiązany opłacać czynsz i wnosić inne opłaty za używanie lokalu według dotychczasowych stawek. Dopiero po uprawomocnieniu się wyroku sądu najemca ma obowiązek zapłaty różnicy pomiędzy podwyższonymi a dotychczasowymi opłatami za okres od upływu wypowiedzenia dotychczasowego czynszu.

W przypadku podwyżki najemca może również rozwiązać umowę najmu z upływem okresu wypowiedzenia bez obowiązku uiszczania podwyższonych opłat.

[ramka][b]Rzeczy wniesione do lokalu[/b]

Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do mieszkania.

Ustawowe prawo zastawu wynajmującego lokal rozciąga się także na wniesione do lokalu rzeczy rodziny najemcy razem z nim mieszkającej. Prawo to wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte z wynajmowanego lokalu.

Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.[/ramka]

[i]Wojciech Szybkowski, partner, radca prawny

Arkadiusz Michaliszyn, partner, doradca podatkowy