Jak rozwiązać umowę najmu

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Osoby te stają się stronami umowy najmu okazjonalnego zamiast zmarłego. Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku takich osób najem mieszkania wygasa. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu mieszkania, mogą go wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

[srodtytul]Wypowiedzenie przez właściciela [/srodtytul]

[b] Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, jeżeli najemca:[/b]

- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

- jest w zwłoce z zapłatą czynszu albo innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

[srodtytul]Zużycie sprzętów [/srodtytul]

Zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w innych wypadkach wyraźnie określonych w umowie.

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest opuścić lokal, pozostawiając go w stanie niepogorszonym. Nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będącej następstwem jej prawidłowego używania. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Wraz z najemcą lokal powinny opuścić wszystkie osoby, które wspólnie z nim zamieszkiwały, korzystając z przysługującego mu prawa do lokalu.

Jeżeli najemca ulepszył wynajęty lokal, właściciel, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Roszczenia właściciela przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na lokal albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu.

[srodtytul]Zwrot pieniędzy [/srodtytul]

Kaucja zabezpieczająca należności właściciela z tytułu najmu okazjonalnego, o ile była pobrana, podlega zwrotowi na rzecz najemcy w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela z tytułu najmu.

Kaucja podlega waloryzacji. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od tych osób odszkodowania uzupełniającego.

[srodtytul]Inne przyczyny [/srodtytul]

W przypadku niezgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego umowę można wypowiedzieć jedynie z przyczyn wyraźnie określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Poza wskazanymi powyżej okolicznościami zawinionymi przez najemcę właściciel może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

[b]Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 proc. jego wartości odtworzeniowej w skali roku, można wypowiedzieć stosunek najmu:[/b]

- z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy w wynajmowanym lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,

- z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a najemca może używać tego lokalu, pod warunkiem jednak, że lokal ten spełnia warunki przewidziane dla tzw. lokalu zamiennego.

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Tak można zrobić, o ile lokatorowi przysługuje tytuł do innego lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny.

Jeżeli najemcą jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która nie posiada tytułu do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które są wobec niej zobowiązane do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero z chwilą śmierci najemcy.

[ramka]

[b]Eksmisja awanturnika [/b]

Jeżeli najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego mieszkania w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu i nakazanie jego opróżnienia.

Również współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.[/ramka]

[i]Wojciech Szybkowski, partner, radca prawny

Arkadiusz Michaliszyn, partner, doradca podatkowy

Anna Jeleń, aplikantka adwokacka

Tomasz Waligórski