[srodtytul]Inaczej niż w projekcie[/srodtytul]
[b]Chcę przesunąć wewnętrzne ściany działowe, ich usytuowanie będzie inne niż w projekcie budowlanym; czy to już jest samowola budowlana?[/b]
Przepisy prawa budowlanego zawierają ośmiopunktowy katalog istotnych odstąpień.
Są nimi m.in.: zmiana zagospodarowania działki lub terenu albo charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji, elewacji.
Jeżeli przesunięcie ścian (np. działowych i konstrukcyjnych) nie będzie powodowało konieczności ponowienia np. uzgodnień (lub opinii), wówczas to powiatowy inspektor powinien uznać, że nie jest ono istotnym odstąpieniem.
Czasem przesuwanie ścian może spowodować wydłużenie dróg ewakuacyjnych czy też zmiany w strefach pożarowych i wtedy konieczne będzie ponowne zaopiniowanie przez rzeczoznawcę ds. przeciwpożarowych.
A to już wystarczająca przesłanka do uznania, że zmiana ma charakter istotny. Inwestor jest tu uzależniony i związany stanowiskiem projektanta.
Tylko projektant ma prawo dokonywania kwalifikacji charakteru odstąpienia zgodnie z art. 37a ust. 7 prawa budowlanego. Trzeba jednak zauważyć, że kwalifikacja dokonana przez projektanta nie wiąże organu nadzoru budowlanego. Czytelniczka musi uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia.
[srodtytul]Korzystanie przed zakończeniem budowy[/srodtytul]
[b]Wybudowałam budynek o charakterze mieszkalno-usługowym. Część usługowa została już odebrana, mieszkalna długo jeszcze nie będzie gotowa; czy są przepisy, które zmuszają mnie do zakończenia budowy w określonym terminie?[/b]
Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może taki termin wskazać, ale tylko w decyzji zezwalającej na podjęcie użytkowania przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. Uprawnienia w tym zakresie wynikają z art. 59 ust. 3 prawa budowlanego.
Przepis ten mówi, że jeżeli właściwy organ stwierdzi, że obiekt budowlany spełnia odpowiednie warunki, pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie może określić termin wykonania tych robót.
Jeśli decyzja takich ustaleń nie zawiera, wszystko zależy od samego inwestora, kiedy zechce to zrobić. Trzeba tylko pamiętać o zawiadomieniu o zakończeniu wszystkich robót i całej budowy.
Konkretnie, zgodnie z art. 59 ust. 4 prawa budowlanego, inwestor ma obowiązek zawiadomić właściwy organ o zakończeniu robót budowlanych prowadzonych, po przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego, na podstawie pozwolenia na użytkowanie.
Prawo budowlane przewiduje jedynie nieprzekraczalny termin rozpoczęcia budowy na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę.
Od chwili gdy decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna, nie może minąć więcej niż trzy lata od daty rozpoczęcia robót budowlanych. Po tym okresie, jeżeli nie rozpoczęto budowy, potrzebne będzie nowe pozwolenie. Zmiana w przepisach nastąpiła od 23 sierpniu 2008 r.
Zwrócić należy uwagę na treść art. 57 ust. 7 prawa budowlanego. Dotyczy on karania za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów. Grozi za to kara 10 tys. zł (w wypadku budynku jednorodzinnego).
[srodtytul]Brak pozwolenia na użytkowanie[/srodtytul]
[b]Wybudowałam dom na stałe związany z gruntem, korzystam z niego tylko w weekend. Nie mam pozwolenia na użytkowanie; czy muszę je uzyskać?[/b]
Dla starosty czy powiatowego inspektora nadzoru budowlanego nie ma znaczenia, jak często czytelniczka korzysta ze swojego domu i czy jest to budynek tymczasowy czy nie.
Jeżeli nie dopełniła formalności, to powinna to zrobić, ponieważ do użytkowania obiektu mieszkalnego można przystąpić dopiero po zawiadomieniu organu o zakończeniu budowy.
Od 1 stycznia 2005 r. za niedopełnienie formalności związanych z odbiorem domu grożą kary niezależnie od daty przystąpienia do użytkowania. Jeśli czytelniczka użytkuje ten obiekt, grozi jej kara w wysokości 5000 zł.
[srodtytul]Legalizacja samowoli sprzed lat[/srodtytul]
[b]Na działce rekreacyjnej postawiłam jeszcze w latach 70. dom letniskowy. W 2004 r. dobudowałam do niego łazienkę. Czy muszę zgłosić jej odbiór czy też zalegalizować samowolę budowlaną?[/b]
Przybudówki nie było w projekcie budowlanym. Czytelniczka, jeżeli chce wyprostować jej sytuację prawną, powinna się zwrócić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zalegalizowanie. Ale nie w każdym wypadku można zalegalizować samowolę.
Musi ona łącznie spełnić kilka warunków. Pozostaje to do oceny właściwego organu, którym w tym przypadku jest powiatowy inspektor nadzoru.
Ocenia on, czy obiekt nie narusza przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym (w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), ewentualnie decyzji o warunkach zabudowy oraz innych przepisów, przede wszystkim techniczno-budowlanych.
Poza tym trzeba sporządzić projekt budowlany i wnieść opłatę legalizacyjną. Wyniesie ona pięćdziesięciokrotność opłaty podstawowej, tj. 25 000 zł. Gdy wszystko będzie zgodne z przepisami, starostwo zatwierdzi projekt i zobowiąże do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
[srodtytul]Rozbudowa bez pozwolenia[/srodtytul]
[b]W 1993 r. rozbudowałem dom bez pozwolenia na budowę; czy będę mógł zalegalizować jego rozbudowę?[/b]
Obiekt budowlany (jego części) samowolnie wzniesiony i zakończony przed 1 stycznia 1995 r. można zalegalizować na podstawie prawa budowlanego z 1974 r.
Ustawę tę zastąpiło 1 stycznia 1995 r. nowe, aktualnie obowiązujące, prawo budowlane. Niemniej jednak do samowoli budowlanych popełnionych przed 1 stycznia 1995 r. stosuje się stare przepisy (zgodnie z art. 103 ust. 2 prawa budowlanego z 1994 r.).
Wniosek w tej sprawie składa się u powiatowego inspektora nadzoru budowlanego; ten zbada, czy w trakcie rozbudowy nie doszło do naruszenia przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisów techniczno-budowlanych.
Trzeba się liczyć z koniecznością wykonania robót budowlanych doprowadzających obiekt do stanu zgodnego z przepisami (np. zamurowanie okien w ścianie usytuowanej zbyt blisko granicy), mogą to być także roboty rozbiórkowe, np. części obiektu (usytuowanego zbyt blisko granicy z inną działką budowlaną).
Warunkiem legalizacji jest też posiadanie prawa do dysponowania terenem na cele budowlane. Czytelnik będzie musiał również uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Nie musi natomiast wnosić żadnej opłaty legalizacyjnej. Postępowanie nie zawsze kończy się legalizacją, może także dojść do nakazania rozbiórki.
Warto jednak pamiętać, że stare przepisy będą zastosowane, jeśli czytelnik będzie w stanie udowodnić, że faktycznie popełnił samowolę w 1993 r., a nie np. dwa lata temu. Jeżeli to mu się nie uda, za legalizację będzie musiał zapłacić opłatę legalizacyjną w wysokości 50 000 zł.
[srodtytul]Docieplenie domu[/srodtytul]
[b]Chcemy docieplić dach i ściany budynku, w którym znajdują się cztery mieszkania. Budynek jest współwłasnością kilku osób, niestety jedna z nich zmarła, a jej spadkobiercy nie są znani.
Jakich formalności musimy dopełnić, by to przeprowadzić?[/b]
Ocieplanie budynków o wysokości do 12 metrów wystarczy zgłosić w starostwie. Ale w wypadku czytelnika będzie z tym problem. Do zgłoszenia musi bowiem dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (jak do pozwolenia na budowę).
W tym wypadku należy ona do kilku osób, wszystkie muszą wyrazić na to zgodę. Jeżeli jeden z właścicieli zmarł i nie są znani jego spadkobiercy, to sytuacja jest patowa. Dopóki nie zostanie wyjaśniony stan prawny tego budynku, dopóty czytelnik nie ma szans na legalne przeprowadzenie robót budowlanych.
[srodtytul]Podjazd bez zgody[/srodtytul]
[b]Moja żona ma problemy z poruszaniem się, przebudowałem więc dwa lata temu podjazd przed domem, by ułatwić jej życie. Jedna jego część przebiega przez ogród, druga już poza moją posesją. Nie załatwiłem wcześniej formalności budowlanych, czy mogę to teraz zrobić?[/b]
W przypadku budowy pochylni dla osób niepełnosprawnych i utwardzenia powierzchni gruntu na działce budowlanej jest wymagane zgłoszenie do starostwa. Legalizacja będzie się wiązała z koniecznością przedłożenia dokumentów. Wykonanie robót budowlanych (utwardzenie) bez wymaganego prawem zgłoszenia legalizuje się bezpłatnie.
Legalizacja budowy pochylni bez zgłoszenia jest związana z opłatą legalizacyjną w wysokości 2500 zł. Do legalizacji czytelnikowi będzie niezbędna zgoda zarządcy drogi, do której przebudował podjazd, czyli gminnego lub powiatowego zarządu dróg. Warunkuje to złożenie w postępowaniu legalizacyjnym oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
[srodtytul]Ogrzewanie na własną rękę[/srodtytul]
[b]Mieszkam w bloku wielorodzinnym. Już od dłuższego czasu nie mamy centralnego ogrzewania. Każdy więc zakłada je na własną rękę, ja chcę założyć gazowe. Czy wymaga ono pozwolenia budowlanego?[/b]
Wykonanie robót budowlanych polegających na budowie instalacji gazowej wymaga uzyskania pozwolenia na budowę (dotyczy to także przebudowy istniejącej już instalacji).
Pozwolenie nie jest natomiast potrzebne w wypadku remontu instalacji oraz wykonania instalacji zbiornikowej gazu płynnego w budownictwie jednorodzinnym. Tutaj wymaga się jedynie zgłoszenia zamiaru wykonania robót.
W przypadku wykonania instalacji gazowej procedura jest następująca. Najpierw czytelnik zleca opracowanie projektu budowlanego osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane – do projektowania
w specjalności instalacyjnej w zakresie instalacji gazowych. Następnie w starostwie powiatowym składa wniosek o pozwolenie na budowę oraz cztery egzemplarze projektu budowlanego, a także oświadczenie
o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oświadczenie projektanta i sprawdzającego o sporządzeniu projektu zgodnego z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej, zaświadczenie projektanta o przynależności do Izby Inżynierów Budownictwa z terminem ważności.
Warto też wiedzieć, że w przypadku tego rodzaju robót projekt budowlany składa się tylko z części architektoniczno-budowlanej (art. 34 ust. 3a prawa budowlanego).
Nie trzeba więc sporządzać projektu zagospodarowania działki, nie będzie również wymagana decyzja o warunkach zabudowy (nawet wtedy, kiedy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).
[srodtytul]Dom po rodzicach[/srodtytul]
[b]Odziedziczyłem po rodzicach dom jednorodzinny. Bez pozwolenia na budowę zaadaptowali oni część strychu na cele mieszkalne oraz dobudowali garaż.
Chciałbym kontynuować adaptację (wstawić okna i podnieść dach). Czy mogę zalegalizować prace wykonane przez moich rodziców lub też kontynuować je bez załatwienia wymaganych formalności?[/b]
Konieczna jest legalizacja. Postępowanie w tej sprawie będzie prowadzić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Trzeba jednak spełnić łącznie wszystkie warunki przewidziane prawem. Przedsięwzięcie nie może naruszać przepisów, przede wszystkim tych o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz techniczno-budowlanych.
Czytelnik, by udowodnić zgodność z przepisami, przedstawia – jeżeli działka nie jest objęta planem miejscowym – decyzję ustalającą warunki zabudowy.
Inwestor, który chce zalegalizować niezakończoną budowę, musi sporządzić projekt budowlany zawierający wszystkie niezbędne uzgodnienia. Przedłożenie tych dokumentów jest traktowane jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót. Nie trzeba więc już o nie dodatkowo występować.
Inspektor nadzoru budowlanego sprawdza, czy inwestor spełnia wszystkie te warunki. Jeżeli tak, to wydaje decyzję ustalającą opłatę legalizacyjną. By ją wyliczyć, nadzór korzysta z wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego).
Za domek jednorodzinny (także dom jednorodzinny z wbudowanym garażem) jest to kwota 50 000. zł Gdy garaż stanowi odrębny budynek przybudowany do domu, trzeba będzie dodatkowo zapłacić za garaż 25 000 zł.
Czytelnikowi nie radzę kontynuować prac rozpoczętych przez jego rodziców bez załatwienia formalności.
[srodtytul]Zakończenie budowy[/srodtytul]
[b]Zgłosiłem w zeszłym roku budynek do użytku, złożyłem wszystkie wymagane dokumenty. Wydano mi decyzję, ale nikt fizycznie nie był na odbiorze. Czy jest to zgodne z prawem?[/b]
Pytanie czytelnika jest nieprecyzyjne. Nie bardzo wiadomo, o jaki tryb zakończenie budowy mu chodzi. Są one dwa: zawiadomienie o zakończeniu budowy z tzw. milczącą zgodą albo uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
W pierwszym wypadku inwestor może przystąpić do użytkowania obiektu po zawiadomieniu właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy (np. domu jednorodzinnego). Potem musi jeszcze odczekać 21 dni – jeżeli inspektorat nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, to nie ma już przeszkód, by mógł legalnie podjąć użytkowanie.
W drugim wypadku jest inaczej (dotyczy to np. budynku wielorodzinnego, budynku o funkcji handlowej). Jeśli inwestor ma obowiązek uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, to po złożeniu wniosku o jej wydanie nadzór przeprowadza obowiązkową kontrolę budowy.
Należy też zwrócić uwagę, że obowiązkowe kontrole nie dotyczą obiektów, na które pozwolenie wydano przed 11 lipca 2003 r.
[srodtytul]Nielegalne ogrodzenie[/srodtytul]
[b]Czy popełniłem samowolę budowlaną, jeżeli dwa lata temu postawiłem ogrodzenie i nie zgłosiłem tego w gminie?[/b]
Formalności budowlane, takie jak zgłoszenie zamiaru budowy czy uzyskanie pozwolenia na budowę, załatwia się w starostwie (a w miastach na prawach powiatu – u prezydenta). Nie każde ogrodzenie wymaga zgłoszenia. Obowiązek ten dotyczy tylko budowy ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych oraz innych miejsc publicznych.
Takie same wymogi stawia się w wypadku ogrodzeń o wysokości powyżej 2,2 m. Mówi o tym art. 30 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego. Jeżeli czytelnik postawi ogrodzenie, które powinno być, w myśl przepisów, wybudowane na zgłoszenie, to popełnił samowolę.
Jego legalizacja będzie bezpłatna. Nadzór bada jednak, czy ogrodzenie spełnia przepisy techniczno-budowlane. Podstawowe wymagania zawarte są w § 41 – 43 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
[b]Podstawowe wymagania dla ogrodzeń:[/b]
– ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt,
– umieszczanie na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,8 m, ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła oraz innych podobnych wyrobów i materiałów jest zabronione,
– bramy i furtki w ogrodzeniu nie mogą otwierać się na zewnątrz działki,
– furtki w ogrodzeniu przy budynkach mieszkalnych wielorodzinnych i budynkach użyteczności publicznej nie mogą utrudniać dostępu do nich osobom niepełnosprawnym poruszającym się na wózkach inwalidzkich,
– szerokość bramy powinna wynosić w świetle co najmniej 2,4 m, a w przypadku zastosowania furtki jej szerokość powinna być nie mniejsza niż 0,9 m.
[srodtytul]Blisko sąsiada[/srodtytul]
[b]Wybudowałem dom w odległości trzech metrów od działki sąsiada. W ścianie domu od jego strony wybiłem okno, chociaż projekt domu w tym miejscu go nie przewiduje. Sąsiad zgodził się na tę zmianę w projekcie. Czy będę mógł ją zalegalizować?[/b]
Prawo budowlane zakazuje podejmowania takich robót bez pozwolenia na budowę. Czytelnik, wybijając okno w miejscu nieprzewidzianym w projekcie, naruszył przepisy techniczno-budowlane i legalizacja takiej samowoli jest aktualnie niemożliwa.
W tym miejscu warto przytoczyć podstawowe regulacje § 12 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki.
Zgodnie z nimi budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
– 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
– 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
Czytelnik powinien zamurować okno i jeżeli jeszcze raz będzie chciał je wybić, musi uzyskać pozwolenie na budowę oraz odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych (art. 9 prawa budowlanego).
Warto też ewentualnie ustalić datę wykonania tego otworu. Poprzednie – obowiązujące od 1994 r. – warunki techniczne dopuszczały możliwość zbliżenia obiektu z otworami okiennymi do granicy działki, pod warunkiem zachowania odległości 8 m od ściany z otworami budynku na sąsiedniej działce.
Taki stan prawny obowiązywał do 19 czerwca 1996 r.
[srodtytul]Samowolna łazienka[/srodtytul]
[b]Jestem najemcą mieszkania komunalnego. Przed 15 laty bez zgody gminy zaadaptowałam na łazienkę jedno z zajmowanych przeze mnie pomieszczeń.
Gmina żąda teraz dokumentacji dotyczącej tej przebudowy. Czy przebudowę będę mogła zalegalizować?[/b]
Legalizacja samowoli budowlanych dotyczy nie tylko samowolnie wybudowanych obiektów lub ich części, ale także nielegalnej przebudowy. Czytelniczka dokonała przebudowy instalacji wodno-kanalizacyjnej, a może także np. gazowej.
Takie roboty wymagają pozwolenia na budowę i wykonania projektu budowlanego. Jeśli roboty zostały wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną, będzie można je zalegalizować bez opłat legalizacyjnych. Chodzi o wentylację tego pomieszczenia i prawidłowość podłączenia do przewodów kominowych.
Z pewnością powiatowy inspektor sprawdzi, czy pomieszczenie to spełnia warunki techniczne. Podstawowe wymagania dla łazienek określone w § 76 – 81 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki.
[b]Podstawowe wymagania:[/b]
– pomieszczenie powinno mieć wentylację spełniającą dokładnie określone wymagania,
– ściany pomieszczenia powinny mieć do wysokości co najmniej 2 m powierzchnie zmywalne i odporne na działanie wilgoci,
– posadzka łazienki powinna być zmywalna, nienasiąkliwa i nieśliska,
– drzwi do łazienki powinny się otwierać na zewnątrz pomieszczenia, mieć co najmniej szerokość 0,8 m i wysokość 2 m w świetle ościeżnicy, a w dolnej części – otwory o sumarycznym przekroju nie mniejszym niż 0,022 mkw. dla dopływu powietrza,
– w łazienkach dopuszcza się stosowanie drzwi przesuwnych lub składanych,
– kubatura pomieszczenia łazienki z wentylacją grawitacyjną powinna wynosić co najmniej:
a) 8 m sześc. – przy zastosowaniu w tym pomieszczeniu urządzenia gazowego,
b) 6,5 m sześc. – przy doprowadzeniu centralnej ciepłej wody lub zastosowaniu elektrycznego urządzenia do ogrzewania wody bądź urządzenia gazowego, a także gdy urządzenie gazowe znajduje się poza tym pomieszczeniem.
Dopuszcza się zmniejszenie kubatury, jednakże nie poniżej 5,5 m sześc., jeżeli pomieszczenie łazienki jest wyposażone co najmniej w wentylację mechaniczną wywiewną.
[srodtytul]Większe okno[/srodtytul]
[b]Czy samowolne powiększenie przed ośmiu laty przez byłego właściciela (obecnie jego córka jest właścicielem) otworu okiennego w głównej ścianie budynku stanowiącej element wspólny jest samowolą budowlaną?
Jeśli tak, to kto za to jest odpowiedzialny i czy taka samowolna zmiana elewacji i interwencja we współwłasność jest zagrożona konkretną karą?[/b]
Powiększenie otworu okiennego jest przebudową obiektu. Taki zakres robót wymaga pozwolenia na budowę. Wykonanie tych robót jest samowolą budowlaną i wymaga legalizacji. Legalizacja nie jest uzależniona od opłaty legalizacyjnej.
Aby roboty te zalegalizować, trzeba złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania terenem na cele budowlane – co w przypadku współwłasności wymaga pisemnej zgody wszystkich współwłaścicieli.
[srodtytul]Ocieplenie budynku[/srodtytul]
[b]Mieszkam w budynku, który został wybudowany na przełomie lat 90. i do dziś nie został zalegalizowany.
W tym roku chciałam dobudować do niego ogród zimowy o powierzchni 25 mkw. oraz ocieplić dach i budynek. Zgłosiłam to do urzędu, wkrótce ma przyjść inspekcja budowlana; co mi grozi za tę samowolę?[/b]
Stwierdzenie, że obiekt jest samowolą budowlaną, spowoduje wszczęcie postępowania naprawczego najprawdopodobniej na podstawie art. 40 i 42 prawa budowlanego z 1974 r. w związku z przepisami art. 103 ust. 2 aktualnie obowiązującego prawa budowlanego. Przepisy te przewidują bezpłatną legalizację.
Legalizacja może jednak nastąpić po stwierdzeniu, że obiekt nie narusza przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, techniczno-budowlanych i innych przepisów. Postępowanie takie może w wyjątkowych przypadkach skończyć się także nakazem rozbiórki.
[srodtytul]Samowola w parku[/srodtytul]
[b]Jestem właścicielką działki rolnej położonej na terenie parku krajobrazowego. Takich właścicieli jak ja jest więcej.
Dziesięć lat temu każdy z nas postawił domek na fundamentach niestałych. Teraz władze parku zgłosiły je jako samowolę do powiatowego inspektora nadzoru. Jak mamy się bronić?[/b]
Działka czytelniczki oraz działki sąsiednie leżą na terenie parku krajobrazowego, a na takich terenach wprowadzane są zazwyczaj ograniczenia lub zakazy zabudowy. Jeśli działka jest rolna, pojawi się też problem wyłączenia gruntów rolnych lub leśnych z produkcji rolnej i leśnej.
Niezbędna może być także zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniająca kwalifikację tych gruntów.
Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakaże więc najprawdopodobniej rozbiórkę domków wybudowanych na tych działkach. Nie ma przy tym znaczenia, czy domki mają fundamenty czy nie.
Prawo traktuje je jako obiekty budowlane postawione bez pozwolenia na budowę, czyli jako samowolę budowlaną w rozumieniu art. 48 prawa budowlanego. Nie ma różnic między obiektami tymczasowymi i stałymi (chyba że chodzi o obiekt tymczasowy wzniesiony na 120 dni).
Samowolę można zalegalizować, ale po spełnieniu kilku warunków. Trzeba będzie udowodnić, że obiekt budowlany wzniesiony samowolnie nie narusza przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Czytelniczka, żeby zalegalizować swój dom, musiałaby wybudować go w zgodzie z przepisami wprowadzonym w związku z utworzeniem parku krajobrazowego. Skoro istnienie tych obiektów zakwestionował dyrektor parku, z pewnością dopatrzył się naruszenia przepisów ochroniarskich obowiązujących na terenie parku krajobrazowego.
Zakazy, jakie mogą być wprowadzone w parku krajobrazowym, określa art. 14 ustawy o ochronie przyrody. Wśród nich są zakazy:
– wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu, z wyjątkiem prac związanych z zabezpieczeniem przeciwsztormowym, przeciwpowodziowym lub przeciwosuwiskowym lub budową, odbudową, utrzymaniem, remontem albo naprawą urządzeń wodnych;
– budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, z wyjątkiem obiektów służących turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub rybackiej;
– lokalizowania obiektów budowlanych w pasie szerokości 200 m od krawędzi brzegów klifowych oraz w pasie technicznym brzegu morskiego.
[srodtytul]Zmiana planów w trakcie budowy[/srodtytul]
[b]Kończymy budowę domu jednorodzinnego i przygotowujemy się do odbioru domu. Mamy jedno pozwolenie na budowę domu i wolno stojącego budynku gospodarczego. Na razie chcemy zrezygnować z budowy tego ostatniego.[/b]
Jeżeli w przyszłości zechcemy postawić budynek gospodarczy, czy będziemy musieli ponownie się starać o pozwolenie i ponosić jeszcze raz koszty sporządzenia dokumentacji, czy też spokojnie będziemy mogli budować na podstawie wydanego już pozwolenia? Chodzi o to, że nie chcemy się narazić potem na zarzuty, że popełniliśmy samowolę budowlaną.
Nowe pozwolenie na budowę nie będzie potrzebne, jeżeli ta budowa będzie prowadzona w sposób ciągły, tzn. przerwa w robotach budowlanych nie będzie dłuższa niż trzy lata (art. 37 ust. 1 prawa budowlanego).
Jeżeli więc czytelniczka po zakończeniu budowy domu rozpocznie budowę budynku gospodarczego w ciągu następnych trzech lat, to uniknie konieczności ubiegania się o nowe pozwolenie na budowę. Podjęcie użytkowania w budynku mieszkalnym będzie wymagało dokonania zgłoszenia – zakończenia jego budowy.
Po zwrocie dziennika budowy będzie można w nim dokonywać dalszych zapisów. Bywa też tak, że oddanie do użytkowania części inwestycji realizowanej na podstawie jednej decyzji o pozwoleniu na budowę traktowane jest jako podjęcie użytkowania przed zakończeniem wszystkich robót.
Wówczas użytkowanie jest możliwe, dopiero po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli przez inspektora i wydaniu pozwolenia na użytkowanie. Zakończenie wszystkich robót objętych pozwoleniem na budowę wymagać będzie zawiadomienia nadzoru budowlanego.
[srodtytul]Dom bez pozwolenia[/srodtytul]
[b]Ojciec przepisał na mnie dom jednorodzinny, który w 2004 r. rozbudował, a konkretnie zmienił kształt dachu z płaskiego na spadzisty. Z tego co wiem, nie występował o pozwolenie na budowę. Jakie jest wyjście z tej sytuacji? Nie miałem wpływu na tę przebudowę, mieszkałem wówczas za granicą.[/b]
W prawie administracyjnym nie ocenia się winy. Liczy się to, że została popełniona samowola budowlana, a konsekwencje tego ponosi właściciel, czyli aktualnie czytelnik. Trzeba ustalić zakres wykonanych robót i czy była to przebudowa.
Przebudowa bowiem to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.
Aby uznać te roboty budowlane za przebudowę, nie może się zmienić wysokość budynku. O wysokości budynku mówi § 6 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zgodnie z nim, mierzy się ją od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu.
Do tego pomiaru dołącza się grubość izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.
Choć przebudowa wymaga pozwolenia na budowę, to jej legalizacja nie wiąże się z opłatą legalizacyjną. Bardzo często zmiana dachu wiąże się ze zmianą wysokości obiektu i wtedy jest traktowana jako nadbudowa.
W tym wypadku postępowanie naprawcze prowadzone jest zgodnie z art. 48 prawa budowlanego z 1994 r. i jest związane z opłatą legalizacyjną w wysokości 50 000 zł dla domu jednorodzinnego (niezależnie od wielkości tego domu i rozmiarów nadbudowy).
[srodtytul]Jak zamieszkać w niewykończonym domu[/srodtytul]
[b]Od kilku lat mieszkamy w domu, którego budowa nie została zakończona z powodu braku pieniędzy. Mamy pozwolenie na budowę, ale nigdy nie załatwialiśmy formalności końcowych. Czy złamaliśmy prawo?[/b]
Niestety tak. Prawo budowlane przewiduje dwie formy zakończenia budowy: zawiadomienie o zakończeniu budowy (np. dla domów jednorodzinnych) albo uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Formalności załatwia się u powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Większość osób, kończąc budowę domu, będzie korzystać z tej pierwszej formy, czyli zawiadomienia.
Jeżeli chce się zamieszkać w swoim domu, chociaż nie jest jeszcze wykończony, można to zrobić, ale pod warunkiem, że wystąpi się o pozwolenie na użytkowanie.
Trzeba jednak liczyć się z tym, że powiatowy inspektor w pozwoleniu określi warunki użytkowania domu albo uzależni jego użytkowanie od wykonania w oznaczonym terminie określonych robót budowlanych. [b]Przykład[/b]owo może nakazać wykonanie barierek na balkonach, poręczy przy schodach. Następnie nadzór sprawdzi, czy wykonało się w terminie nakazane roboty; jeśli się tego nie zrobi, to pozwolenie zostanie cofnięte.
Jeżeli jednak zamieszkało się w domu bez pozwolenia na użytkowanie, wtedy grozi kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. W przypadku domu jednorodzinnego wynosi 10 000 zł, a w przypadku budynku gospodarczego czy domu letniskowego 5000 zł.
By je wyliczyć, nadzór korzysta z wzoru zawartego w prawie budowlanym (art. 59f prawa budowlanego). Stawkę 500 zł mnoży się przez 10 oraz odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). Kara może być nakładana wielokrotnie. Płacić musi ten, kto nie dopełnił formalności.
Aby uniknąć kary, należałoby zaprzestać użytkowania (jeśli to możliwe) i dopełnić obowiązku zawiadomienia o zakończeniu budowy. Ważne jest, aby od ostatniego wpisu do dziennika budowy nie upłynęło więcej niż trzy lata.
[ramka] [b]Zobacz powołane w odpowiedziach akty prawne:[/b] [li][link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane[/link][/li]
[li][link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=71469]Ustawa z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane [/link][/li]
[li][link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=166033]Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie [/link][/li] [/ramka]
[ramka][srodtytul]Zobacz cały poradnik [link=http://www.rp.pl/temat/576331.html]"Jak zalegalizować samowolę budowlaną"[/link][/ramka][/srodtytul]
