Niskie stopy procentowe nakręcają ceny mieszkań

Sprzedaż kredytów hipotecznych bije rekordy. Biuro Informacji Kredytowej szacuje, że w tym roku może przekroczyć 82 mld zł, co byłoby zdecydowanie najwyższym wynikiem w historii. Byłby to też rezultat o 30 proc. wyższy niż w dotkniętym pandemią roku 2020 i o 25 proc. lepszy niż w najlepszym od ponad dekady 2019.

Czytaj także: Dwa miesiące harówki by mieć na metr kwadratowy mieszkania

Gotówka i kredyt

Jednocześnie w wysokim tempie rosną ceny mieszkań. Średnia cena metra kwadratowego w dziesięciu miastach Polski była na koniec marca o 8 proc. większa na niż rok temu (podobnie zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym) – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego. W ujęciu kwartalnym ceny już od paru lat rosną niemal nieustannie. W marcu na rynku pierwotnym było średnio o 18 proc. drożej niż dwa lata wcześniej, na wtórnym – o 22 proc.

Jak te dane mają się do siebie nawzajem? Czy to rosnące zadłużenie napędza ceny mieszkań, czy też odwrotnie – to droższe lokale wymuszają zaciąganie wyższych kredytów? – W mojej opinii pierwotnym czynnikiem, który determinuje rekordowe wyniki wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych, jest wzrost cen nieruchomości. Na historycznie wysokim poziomie jest średnia kwota kredytu, która w lipcu wyniosła 328,5 tys. zł – mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK. To o 15 proc. więcej niż rok temu i aż o 30 proc. więcej niż przed trzema laty. Już ponad 26 proc. wartości udzielanych hipotek stanowią kredyty na kwoty powyżej 500 tys. zł i ich sprzedaż rośnie zdecydowanie najszybciej.

Rogowski zwraca uwagę, że udział kredytów w sprzedaży mieszkań nie jest wielki. W I kwartale transakcje gotówkowe (pomijając wkład własny) stanowiły aż 70 proc. transakcji mieszkaniowych – wynika z danych NBP (chodzi o rynek pierwotny i siedem czołowych miast w Polsce). W poprzednich kilkunastu kwartałach wskaźnik ten mieścił się w przedziale 60–75 proc. (pomijając dotknięty pandemią II kwartał 2020 r.). Gotówka wydana na mieszkania w I kwartale (bez wkładu własnego, tylko rynek pierwotny w siedmiu miastach) sięgnęła 5,9 mld zł, najwięcej w historii.

– Pierwotna przyczyna to obniżki stóp procentowych, które doprowadziły do spadku oprocentowania hipotek do najniższego poziomu w historii. Przez to urosła dostępna kwota kredytu, więc kupujący korzystający z niego byli w stanie zapłacić za lokale wyższą cenę – zaznacza Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera. – Spadło oprocentowanie lokat, co sprowadziło na rynek mieszkaniowy pieniądze wycofywane z banków. Później rosnące ceny zaczęły zmuszać kupujących do zaciągania coraz wyższych kredytów. Boom na rynku kredytowym nie jest wirtualny i nie wynika tylko z rosnącej kwoty kredytów. Liczba wypłacanych kredytów również jest bardzo wysoka – dodaje.

Według BIK w pierwszych siedmiu miesiącach tego roku banki udzieliły 157,1 tys. hipotek, o 12 proc. więcej niż dwa lata temu i o 15 proc. więcej niż przed trzema laty.

– Dowodem wysokiego popytu była rekordowa sprzedaż mieszkań przez deweloperów w I półroczu. Najważniejszymi przyczynami hossy na rynku mieszkaniowym są niskie stopy połączone z dobrą sytuacją gospodarczą, także na rynku pracy – podkreśla Wojciech Matysiak, ekonomista PKO BP.

Zadecyduje ruch stóp

Eksperci zgodnie wskazują, że na wzrost cen mieszkań i sprzedaż hipotek kluczowy wpływ będą miały stopy procentowe. – Ale nawet gdy zaczną rosnąć, sytuacja nie zmieni się od razu. Dopiero po kilku podwyżkach, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych, lokat bankowych i obligacji znacząco wzrośnie, przełoży się to na sytuację na rynku nieruchomości. Bez zmian stóp ceny mieszkań mogą jeszcze przez jakiś czas rosnąć. Widoczny wzrost zachęca bowiem kolejnych chętnych, którzy chcą szybko zarobić, kupując mieszkanie, a później sprzedając je po wyższej cenie – mówi Sadowski.

Ekonomiści PKO BP obserwują lekkie schłodzenie popytu na mieszkania, do czego przyczyniają się właśnie wysokie ceny, które dla części klientów stają się nieakceptowalne. Pewien wpływ na wyhamowanie popytu mogą mieć też zmiany niesione przez obowiązującą od lipca Rekomendację S, które zaostrzają zasady wyliczania zdolności kredytowej.

– Mimo to trudno teraz liczyć na silne czy długotrwałe obniżki cen mieszkań. Sytuacja jest zupełnie inna niż podczas kryzysu w 2008 r. – mówi Matysiak. Wtedy efektywne oprocentowanie nowych hipotek silnie wzrosło, co uderzyło w popyt. – Dużo korzystniejsza jest teraz także sytuacja na rynku pracy, a gospodarstwa domowe mają wysoką nadwyżkę oszczędności. Relacja cen mieszkań do wynagrodzeń jest obecnie wciąż niższa niż w trakcie globalnego kryzysu finansowego pomimo wzrostu cen mieszkań w ostatnich latach. Pozytywnym czynnikiem w kontekście cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest także odbicie stawek najmu długoterminowego w większości dużych miast po spadkach wywołanych wybuchem pandemii w 2020 r. – dodaje ekspert PKO BP.