Liczy się nie tylko oprocentowanie

Znaczącym kosztem może być prowizja za udzielenie kredytu. Jeśli na przykład wynosi 1,5 proc., to przy kredycie w wysokości 300 tys. zł musimy zapłacić 4500 zł.

Zaciągając kredyt w walucie obcej, powinniśmy liczyć się z kosztami tzw. spreadu. Bank pożyczając nam pieniądze, przelicza kredyt po kursie kupna waluty, ale obliguje nas do spłaty długu po kursie sprzedaży, który jest oczywiście wyższy.Wśród kosztów początkowych może też pojawić się ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Większość banków wymaga, by klient wyłożył z własnych środków 10 – 20 proc. wartości nieruchomości. Jeśli nie dysponujemy takim wkładem, musimy opłacić ubezpieczenie; składka wynosi kilka procent wartości brakującego wkładu.

Załóżmy, że bank wymaga wkładu własnego na poziomie 20 proc., my zaś chcemy sfinansować kredytem 100 proc. wartości mieszkania. Potrzebujemy więc ubezpieczenia brakującego wkładu (w naszym przypadku 20 proc. kosztów zakupu mieszkania). Musimy zapłacić z góry za kilka lat. Jeśli po tym czasie spłacony w ratach kapitał nie przekroczy 20 proc., za ubezpieczenie będziemy musieli zapłacić jeszcze raz, ale składka będzie naliczona od mniejszej kwoty brakującej do osiągnięcia wymaganego wkładu.

W przypadku kredytów mieszkaniowych poza ceną istotne mogą być również inne kryteria. Ważne jest na przykład, jak bank traktuje poszczególne źródła dochodu, w jaki sposób liczy zdolność kredytową klienta, jakie znaczenie ma dla niego dotychczasowa historia kredytowa.Wszystko to może mieć duże znaczenie. Klient prowadzący działalność gospodarczą prawdopodobnie znajdzie korzystną ofertę w innym banku niż pracujący na podstawie stałej umowy (dzisiejszy przegląd kredytów jest zrobiony z punktu widzenia tego drugiego klienta; w przyszłości zaprezentujemy też ofertę dla tych, którzy prowadzą własne firmy).

Oddzielną sprawą jest maksymalna dostępna kwota kredytu. W zależności od banku może się różnić nawet o kilkadziesiąt procent. Ze względu na wysokie ceny nieruchomości przyszli kredytobiorcy coraz częściej pytają o oferty instytucji, które pożyczą najwięcej.

Analizując nasz wniosek kredytowy, analityk w banku będzie musiał odpowiedzieć na dwa pytania: czy finansowana nieruchomość rzeczywiście jest warta pieniędzy, które chcemy pożyczyć, oraz czy po zaciągnięciu kredytu będziemy w stanie terminowo regulować raty. Odpowiedź na drugie pytanie jest możliwa po zbadaniu wysokości dochodów i struktury wydatków. Jeśli przyszły kredytobiorca zarabia 2 tys. zł netto, a rata kredytu ma wynieść 1500 zł, decyzja będzie odmowna. Jest mało prawdopodobne, by 500 zł miesięcznie wystarczyło na życie.

? Przeanalizowaliśmy ofertę kredytów mieszkaniowych dla osób osiągających dochody z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony, z uregulowanym stosunkiem do służby wojskowej. Założyliśmy, że klienci ci nie mają problemów ze spłatą wcześniejszych zobowiązań, mogą wykazać się dobrą zdolnością kredytową, a więc dla nich najważniejsza jest cena kredytu.

? Przyjęliśmy, że klient chce zaciągnąć kredyt w wysokości 300 tys. zł na zakup mieszkania w Warszawie na rynku wtórnym. Nie dysponuje wkładem własnym. Kredyt ma być spłacany w ratach równych przez 30 lat.

? Oceniliśmy tylko kredyty mieszkaniowe we frankach szwajcarskich. Wyborem najtańszych ofert w złotych zajmiemy się za kilka tygodni, gdy banki skorygują stawki po przewidywanej podwyżce stóp procentowych (obecnie analitycy nie prognozują wzrostu stóp w Szwajcarii).

? Oceniając kredyty mieszkaniowe, największą wagę przywiązywaliśmy do oprocentowania (40 proc.).

? Poza tym uwzględniliśmy koszty ponoszone przy zaciąganiu kredytu:

> prowizję za udzielenie kredytu (waga 5 proc.),

> koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (5 proc.),

> koszt wyceny (3 proc.).

? Wzięliśmy również pod uwagę koszty w trakcie spłaty kredytu:

> ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (5 proc.),

> spread (różnica między kursem kupna a kursem sprzedaży waluty – 10 proc.),

> koszt ubezpieczenia na życie (10 proc.),

> ubezpieczenie pomostowe (4 proc.),

> prowizję za wcześniejszą spłatę (5 proc.),

> prowizję za przewalutowanie (5 proc.),

> maksymalny okres spłaty (8 proc.),