Tanie mieszkania na wynajem w Europie

- Posiadamy z bratem trochę gotówki i zastanawiamy sie nad kupnem mieszkania na wynajem w jednej z tańszych dzielnic Berlina. Czy czynsz w tym mieście przekroczy stawki najmu lokum kupionego za tyle samo np. w Krakowie? Czy można za granicą kupić mieszkanie na wynajem za ok. 200 tys. zł? – pyta jeden z czytelników "Rz" (imię i nazwisko do wiadomości redakcji).

Zdaniem pośredników, mimo niekończących się spadków cen nieruchomości na europejskim rynku, trudno dziś o dość atrakcyjne lokum na wynajem za 200 tys. zł. Przeważnie na tak tanich ofertach zarobimy 6–15 tys. zł, znacznie rzadziej – 20-30 tys. zł rocznie.

Zła lokalizacja

Mieszkania w Berlinie i Krakowie kosztujące ok. 45 tys. euro, czyli ok. 200 tys. zł, znajdziemy w dzielnicach mało popularnych na rynkach najmu. - Co za tym idzie, ceny najmu są niskie przy dość dużych kosztach utrzymania – twierdzi Anna Nowakowska, przedstawicielka biura nieruchomości Carisma.

Np. w Krakowie, jak podaje Jan Zieleniewski, właściciel biura nieruchomości Inter-Polmex, kawalerkę można już kupić nawet za 160 tys. zł. Jednak mieszkania w kwocie do 200 tys. zł, zwykle znajdują się na obrzeżach miasta, lokalizacjach źle skomunikowanych z centrum czy innymi dzielnicami lub też w miejscach nie cieszących się dobrą opinią. – Trudno znaleźć najemcę na takie lokum, a czynsz, jaki wynegocjujemy, wyniesie zaledwie 500–600 zł miesięcznie. Jeśli jednak dołożymy do wyjściowej kwoty nieco więcej i kupimy np. dwa  pokoje za 250 tys. zł, już nieco bliżej centrum, miesięcznie zarobimy ok. 1 tys. zł – wylicza Jan Zieleniewski.

Zdaniem Anny Nowakowskiej, w Berlinie wydamy 50 tys. euro (ok. 225 tys. zł) na 50-metrowe mieszkanie w kamienicy. -  Stare okna, ogrzewanie gazowe niosą za sobą wysoki koszt ogrzewania, a takie lokum wynajmiemy co najwyżej za ok. 300 euro miesięcznie, czyli ok. 1,4 tys. zł. – mówi Nowakowska.

Turystyczne propozycje

Znacznie łatwiej o całkiem atrakcyjną ofertę za 200 tys. zł w wakacyjnych kurortach. Niekwestionowanym numerem jeden pod względem podaży i niskich stawek pozostaje Hiszpania. Przy spadkach 40–60 proc. w stosunku do stawek obowiązujących przed kryzysem, banki, które przejęły wiele nieruchomości, oferują dodatkowo 10-proc. rabaty, a rząd hiszpański zmniejszył VAT na nowe nieruchomości o 50 proc.

Np., jak podaje Anna Nowakowska, za 43 tys. euro (ok. 193 tys. zł) kupimy apartament z dwiema sypialniami, salonem i tarasem, w centrum kurortu Torrevieja. - Koszty utrzymania takiej nieruchomości są niskie, sięgają ok. 300 euro rocznie. Natomiast cena wynajmu w sezonie (lipiec–sierpień) wyniesie ok. 1,4 tys. euro miesięcznie, we wrześniu i czerwcu możemy zarobić zarobić ok. 1,2 tys. zł miesięcznie, a w pozostałych miesiącach – ok. 1 tys. euro (miesięcznie) - wylicza Nowakowska.

Natomiast zdaniem Małgorzaty Wargockiej-Borskiej, przedstawicielki biura nieruchomości Casa en Sol,  za nieruchomość o przeznaczeniu inwestycyjnym należy w Hiszpanii zapłacić co najmniej 150–200 tys. euro, a więc 675–900 tys. zł. - Przy obecnych cenach stopa zwrotu z tego typu inwestycji wynosi od 3-5 proc. netto. Najlepszą inwestycją są apartamenty położone w pierwszej linii brzegowej w miejscowościach turystycznych zarówno na Costa Blanca, jak i na Costa del Sol. Za mieszkanie o wysokim standardzie w pierwszej linii brzegowej Morza Śródziemnego zapłacimy jednak jeszcze więcej, bo średnio 300 tys. euro (ok. 1,4 mln zł). Oczywiście zdarzają się okazje, kiedy taka nieruchomość kosztuje poniżej 200 tys. euro – opowiada Małgorzata Wargocka.

Wakacyjne lokum tanio można natomiast kupić także np. w Bułgarii. Np. dwa pokoje o pow. 45 mkw. , w dobrym standardzie, z widokiem na morze, w nowej inwestycji w pierwszej linii brzegowej w miejscowości Byala, położonej 50 km od Varny, kosztują ok. 37,6 tys. euro czyli niecałe 170 tys. zł. Jednak należy w tym przypadku pamiętać, że mieszkanie będzie się wynajmować tylko w sezonie, czyli od czerwca do sierpnia. – Ponadto infrastruktura turystyczna Bułgarii jest obecnie znacznie uboższa niż w innych krajach. W dodatku Bułgaria w tym roku utrudniła procedury kredytowe dla cudzoziemców - kredyt hipoteczny mogą dziś uzyskać tylko osoby posiadające już bułgarską nieruchomość – zaznacza Anna Nowakowska.

Za 45 tys. euro można też kupić, na rynku wtórnym, małe apartamenty w turystycznych regionach Chorwacji czy nawet Austrii. Jednak, zdaniem Bartłomieja Maczaluka, przedstawiciela spółki Rellox, szukając inwestycji w Austrii czy we Francji, najlepiej skorzystać z projektów np. typu "lease-back", czyli kupna lokalu w budynku będącego częścią większego ośrodka zbudowanego specjalnie z myślą o turystach.

Kompleksy takie są zarządzane przez specjalną spółkę (tour-operatora). Są to jednak już znacznie droższe oferty. - Tego typu projekty inwestycyjne dotyczą zazwyczaj apartamentów na rynku pierwotnym i są w większości budowane we Francji i w Austrii. Od czasu do czasu podobne oferty pojawiają się również w Chorwacji, Hiszpanii i we Włoszech. Ceny mieszkań w lease-back zaczynają się od ok. 100 tys. euro (ok. 450 tys. zł). Wyjątkowo można kupić lokum za ok. 50 tys. euro. Dochody z najmu w projektach lease-back mogą osiągnąć w skali roku nawet ok. 8 proc. w Austrii i do ok. 5 proc. we Francji, licząc od ceny netto nieruchomości – opowiada Bartłomiej Maczaluk.