Pakietowe kupowanie mieszkań

Inwestorzy zarobią dziś jedynie na zakupach pakietowych mieszkań w Warszawie i Poznaniu – twierdzi Paweł Grząbka, szef CEE Property Group. Wstrzymałbym się jeszcze w przypadku Wrocławia i Krakowa oraz Trójmiasta. W tych aglomeracjach średnie ceny mogą jeszcze spaść, po pojawieniu się na rynku nowych, tańszych projektów położonych na obrzeżach miasta – dodaje.

Pakietowe zakupy to jednak dziś segment bardzo trudny, nawet w stolicy. Transakcje, do których dochodzi sporadycznie, zwykle dotyczą indywidualnych inwestorów kupujących dwa, góra – trzy lokale. Podmioty instytucjonalne, które kiedyś kupowały mieszkania garściami, w ogóle nie interesują się rynkiem. – W czasie hossy Amerykanie, Kanadyjczycy, Irlandczycy, Hiszpanie kupowali mieszkania nawet ich nie oglądając. Teraz nie ma takich sytuacji, a przynajmniej my ich nie widzimy – zapewnia Bartosz Turek, analityk z Home Broker.

Przegrzany rynek

Nikt dziś nie liczy na wzrost wartości nieruchomości, przynajmniej w ciągu najbliższych lat, a to automatycznie blokuje większość pakietowych zakupów. Inwestorzy, którzy wchodzą w takie transakcje, chcą zarabiać na najmie.

Podczas gdy w latach 2006 -2008 do zakupów pakietowych zaliczano transakcje obejmujące powyżej 10-15 mieszkań, obecnie już 3-4 lokale uchodzą za pakiet. - Każdy deweloper szacuje koszty marketingu i sprzedaży - a zakup pakietowy obniża je, gdyż skraca czas komercjalizacji projektu. Dlatego deweloper może zaoferować niższą cenę mieszkania. Wysokość upustu zależy od projektu, segmentu rynku czy miasta – wylicza Łukasz Madej, szef firmy doradczej ProDevelopment.

Część deweloperów, zmuszonych do sprzedaży, np. by dzięki temu kredyt banku, który wymaga odpowiedniego stopnia komercjalizacji inwestycji, będzie gotowa do rozmowy o rabatach nawet przy 2-3 lokalach. Jednak inni deweloperzy w ogóle nie chcą o tym rozmawiać, by nie doprowadzić do obniżania cen albo w obawie, że lokale wcześniej czy później wrócą do sprzedaży.

-  Obecna nadpodaż mieszkań na rynku pierwotnym powinna zachęcić do inwestycji pakietowych. Deweloperom takie rozwiązania byłyby na rękę, gdyż oznaczają większą sprzedaż i szybsze zasiedlenie projektu. Przy pakietach są więc skłonni do większych obniżek czy dodatkowych promocji. Propozycja ta jednak nie jest zbyt opłacalna dla inwestorów. Nie sztuką jest dziś kupić pakiet za dobrą cenę. Nie wiadomo jednak, co z tym projektem dalej robić. Czy czekać na zwyżkę cen, do której może dojść nawet dopiero w 2016 r.? Czy wynajmować, prawdopodobnie przy niewielkiej rentowności? – zastanawia się Tomasz Błeszyński, pośrednik i doradca na rynku nieruchomości.

Obecnie na sprzedaż trafią właśnie mieszkania kupowane w pakietach w latach 2007 – 2009.

- Pozbywają się ich inwestorzy, którzy wierzyli w wysokie stopy zwrotu, jakie mieli otrzymać z rosnących cen, jak i wynajmu lokum. Rynek się mocno przegrzał, stawki spadły i obiecane zyski odeszły w przeszłość. Niemal, co tydzień do działu inwestycyjnego naszej spółki zgłaszają się osoby reprezentujące pakietowych właścicieli - opowiada  Błeszyński.

Dalsze spadki cen

Ci, którzy myślą o pakietowym kupnie, będą musieli wyłożyć znacznie więcej pieniędzy niż kilka lat temu, mimo spadków cen. W okresie hossy wystarczyło nawet 20 – 30 tys. zł, jeśli inwestor decydował się na lokal, np. w tzw. systemie 10/90 i następnie sprzedawał go jeszcze w trakcie realizacji inwestycji.

- Teraz minimalny poziom finansowy to koszt zakupu mieszkania, czyli kilkaset tysięcy złotych. W obecnej sytuacji rynkowej bez własnych środków finansowych czy też zdolności kredytowej na sfinansowanie 100 proc. transakcji nie warto kupować nieruchomości – opowiada Łukasz  Madej.

Bartosz Turek przypomina, że pojawiały się różnego rodzaju zrzeszenia osób, które chciały grupowo negocjować ceny u deweloperów. – Ale dziś ten rynek nawet w niewielkiej skali nie istnieje i ciężko mówić o miejscu na jego potencjalny rozwój – twierdzi. Jak dodaje Paweł Grząbka, grupa inwestorów kupująca razem pakietowo mieszkania jest sensownym przedsięwzięciem, ale trudnym dziś do wdrożenia. – W ciągu ostatnich czterech lat pojawiło się kilka takich inicjatyw, ale nie wyszły poza planowanie  – mówi Paweł Grząbka.