Rynek mieszkaniowy się kurczy. Według szacunków JLL w I półroczu w sześciu głównych aglomeracjach sprzedano nieco ponad 19 tys. lokali, z czego nieco ponad 9 tys. w II kwartale, co cofa nas do I półrocza 2014 r. Głównym winowajcą jest spadek popytu na kredyty hipoteczne – indeks BIK co miesiąc zalicza kolejne minima, od kiedy ta instytucja monitoruje rynek. Jak z punktu widzenia deweloperów oceniacie perspektywy II półrocza?
II półrocze będzie bardzo trudne, jesteśmy tego absolutnie świadomi i głośno o tym mówimy. W lipcu zobaczyliśmy spadek liczby mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach o 44 proc. rok do roku i miesiąc do miesiąca. Mniej więcej spodziewamy się, że w całym 2022 r. rozpoczniemy budowę o około 40 proc. mniej lokali niż w 2021 r.
Klientów jest zdecydowanie mniej, choć lipiec i sierpień może były troszkę lepsze niż czerwiec, to nie upatrujemy tutaj jakiegoś zdecydowanego odbicia. Nie jest tak, że potrzeby mieszkaniowe zniknęły, one nawet wzrosły w wyniku przyjazdu bardzo dużej grupy uchodźców i wzroście zapotrzebowania na wynajem. Klienci odbijają się od banków po weryfikacji zdolności kredytowej. W ciągu roku większość z nas straciła ponad połowę zdolności – jeszcze rok temu bank był gotowy pożyczyć 500 tys. zł, a dziś – przy takich samych zarobkach wnioskującego – nie da nawet 250 tys. zł, a to nie wystarcza już na zakup choćby kawalerki w największych miastach.
Szybki i mocny wzrost stóp to jedno, na zapaść na rynku hipotek wpłynęła też rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która nakazuje bankom sprawdzać, czy klient przetrwa stopy o 5 pkt proc. wyższe od bieżących. Apelowaliście do KNF o zniesienie lub poluzowanie tej zasady. Dostaliście odpowiedź?
Wnioskowaliśmy o dwie rzeczy. Po pierwsze, aby zmniejszyć bufor, bo doliczanie dodatkowych 5 pkt proc. miało sens, gdy stopy były na poziomie 1 proc., ale dziś ekonomiści są absolutnie przekonani, że jesteśmy w szczytowym punkcie podwyżek stóp, może będzie jeszcze jedna, dwie, a może wcale i przy obecnym poziomie 6,5 proc. może nie ma już sensu doliczać dodatkowo 5 pkt proc. przy badaniu. Rekomendacja KNF powinna zadziałać antycyklicznie, a zbiegła się w czasie z szybkim podnoszeniem stóp. Sama idea motywująca KNF do wydania rekomendacji, czyli zapewnienie bezpieczeństwa, jest absolutnie słuszna i zrozumiała, ale dziś bufor 5 pkt proc. jest za duży.