Rynek mieszkaniowy się kurczy. Według szacunków JLL w I półroczu w sześciu głównych aglomeracjach sprzedano nieco ponad 19 tys. lokali, z czego nieco ponad 9 tys. w II kwartale, co cofa nas do I półrocza 2014 r. Głównym winowajcą jest spadek popytu na kredyty hipoteczne – indeks BIK co miesiąc zalicza kolejne minima, od kiedy ta instytucja monitoruje rynek. Jak z punktu widzenia deweloperów oceniacie perspektywy II półrocza?

II półrocze będzie bardzo trudne, jesteśmy tego absolutnie świadomi i głośno o tym mówimy. W lipcu zobaczyliśmy spadek liczby mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach o 44 proc. rok do roku i miesiąc do miesiąca. Mniej więcej spodziewamy się, że w całym 2022 r. rozpoczniemy budowę o około 40 proc. mniej lokali niż w 2021 r.

Klientów jest zdecydowanie mniej, choć lipiec i sierpień może były troszkę lepsze niż czerwiec, to nie upatrujemy tutaj jakiegoś zdecydowanego odbicia. Nie jest tak, że potrzeby mieszkaniowe zniknęły, one nawet wzrosły w wyniku przyjazdu bardzo dużej grupy uchodźców i wzroście zapotrzebowania na wynajem. Klienci odbijają się od banków po weryfikacji zdolności kredytowej. W ciągu roku większość z nas straciła ponad połowę zdolności – jeszcze rok temu bank był gotowy pożyczyć 500 tys. zł, a dziś – przy takich samych zarobkach wnioskującego – nie da nawet 250 tys. zł, a to nie wystarcza już na zakup choćby kawalerki w największych miastach.

Szybki i mocny wzrost stóp to jedno, na zapaść na rynku hipotek wpłynęła też rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która nakazuje bankom sprawdzać, czy klient przetrwa stopy o 5 pkt proc. wyższe od bieżących. Apelowaliście do KNF o zniesienie lub poluzowanie tej zasady. Dostaliście odpowiedź?

Wnioskowaliśmy o dwie rzeczy. Po pierwsze, aby zmniejszyć bufor, bo doliczanie dodatkowych 5 pkt proc. miało sens, gdy stopy były na poziomie 1 proc., ale dziś ekonomiści są absolutnie przekonani, że jesteśmy w szczytowym punkcie podwyżek stóp, może będzie jeszcze jedna, dwie, a może wcale i przy obecnym poziomie 6,5 proc. może nie ma już sensu doliczać dodatkowo 5 pkt proc. przy badaniu. Rekomendacja KNF powinna zadziałać antycyklicznie, a zbiegła się w czasie z szybkim podnoszeniem stóp. Sama idea motywująca KNF do wydania rekomendacji, czyli zapewnienie bezpieczeństwa, jest absolutnie słuszna i zrozumiała, ale dziś bufor 5 pkt proc. jest za duży.

Druga sprawa to apel o odstąpienie od takiego bufora w przypadku kredytów o okresowo stałej stopie, bo klienci zaciągający takie pożyczki są narażeni na zmianę stopy co pięć–sześć lat.

Odpowiedź KNF była taka, że jeżeli chodzi o kredyty ze zmienną stopą, obniżanie bufora byłoby przedwczesne, ale jeżeli chodzi o kredyty ze stałą stopą, stanowisko jest trochę enigmatycznie i może nie do końca wprost wyrażone – można z niego jednak wywnioskować, że banki są upoważnione do tego, aby w przypadku kredytów o stałej stopie inaczej liczyć ryzyko. KNF sugeruje, że jej rekomendacja nie wyklucza tego, by banki przyjmowały niższy bufor. Taka odpowiedź jest niewystarczająca, bo banki bardzo skrupulatnie dostosowują się do zaleceń KNF. Żeby rzeczywiście mogły spokojnie przyjmować niższy bufor przy kredytach ze stałą stopą, potrzebna jest wyraźna rekomendacja albo więcej niż półoficjalna odpowiedź.

Wspomniał pan o zwiększonym popycie na mieszkania na wynajem, na co ma wpływ fala uchodźców, ale i Polacy, którzy nie mogą kupić lokalu na własność. Oferta najmu stopniała, stawki poszły w górę. Kolejny wasz apel trafił do rządzących – chodzi o ulgę przy zakupie lokalu na wynajem. To poszerzyłoby zasób rynkowy i poprawiło sprzedaż mieszkań. Jak miałoby to działać?

Zwróciliśmy się z taką inicjatywą do resortów rozwoju i finansów. Wraz z napływem uchodźców potrzeby mieszkaniowe w Polsce są większe niż kiedykolwiek, za chwilę zobaczymy wysyp memów o tym, jak horrendalne są ceny dla studentów. Kończą się wakacje, studenci zaczynają szukać lokali na wynajem i zderzają się z niezwykle wysokimi stawkami. W reakcji na zduszony sytuacją na rynku kredytów popyt na mieszkania produkcja spada i za jakiś czas pogorszy się sytuacja naszych kooperantów: producentów materiałów budowlanych i wykończeniowych, mebli itd., czyli niezwykle mocnej gałęzi gospodarki.

Poszukując jakiegoś racjonalnego rozwiązania, staraliśmy się znaleźć takie, które nie wymagałoby angażowania środków budżetowych. Nasz pomysł polega na tym, że dzisiaj cały czas mamy wysoki poziom oszczędności Polaków, którzy szukają dla tych pieniędzy ochrony. Widzimy, że dużo pieniędzy wypływa na zagraniczne rynki nieruchomości – o tym mówią biura zajmujące się pośredniczeniem w zakupie w Hiszpanii czy w Portugalii. Chcielibyśmy, by rząd uruchomił coś, co już kiedyś u nas funkcjonowało, a więc ulgę na wynajem, która zakłada, że jeżeli ktoś zainwestuje w polską gospodarkę, kupi mieszkanie i wynajmie go na określonych warunkach, to część nakładów będzie mógł odliczyć od podatku w kolejnych latach. To wzmocniłoby rynek najmu i uspokoiło wzrost stawek, który inaczej będzie postępować, powodując coraz większe niezadowolenie najemców. To wzmocniłoby też rynek deweloperski i towarzyszące mu branże, o których mówiłem. Dla budżetu nie wiązałoby się to z żadnymi kosztami w krótkim terminie, bo kto dziś kupiłby takie mieszkanie z ulgą, na rynek najmu weszłoby ono najszybciej za dwa lata. Pierwsze skutki budżetowe to zatem okolice 2025 r. Taki program działa m.in. we Francji, gdzie też obywatele szukali okazji na rynkach nieruchomości za granicą.

Oczywiście, z radością przyjęlibyśmy odważniejsze decyzje rządu, w rodzaju powrotu do programów Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina na Swoim, są koncepcje uruchomienia linii kredytowej dla banków komercyjnych na udzielanie pożyczek na pierwsze mieszkanie po niższej stopie procentowej, być może stałej. To jednak wiąże się z wydatkami budżetowymi i rozumiemy, że sytuacja jest trudna.

Przydałyby się też bardziej zdecydowane działania legislacyjne – np. przekształcenie terenów po centrach handlowych i po biurowcach pod mieszkaniówkę. Dyskusje na ten temat i prace trwają zdecydowanie za długo. Będzie jak z kredytem z gwarantowanym wkładem – idea była dobra, ale wdrożenie nastąpiło, kiedy warunki rynkowe okazały się już zupełnie inne i wymagające innych instrumentów.

Ruszył sezon publikacji wyników finansowych deweloperów z giełdy, za chwilę znów pojawią się pytania o 30-proc. marże – oczywiście mówimy o pierwszej marży, czyli przed kosztami sprzedaży, marketingu, funkcjonowania spółki, finansowania dłużnego i przed opodatkowaniem.

Mówimy o marży bez tych wspomnianych przez pana pozycji kosztowych i generowanej na produkcie, którego wytworzenie zajmuje średnio pięć lat. 30 proc. to poziom osiągany przez elitę elity, spółki giełdowe działające od dekad, które mają największe kapitały i korzystają ze skali. Średnia marża brutto ze sprzedaży w branży to 20 proc., a w najbliższym czasie to na pewno będą niższe poziomy. Skoro deweloperzy zamrażają pieniądze na kilka lat, to w tym kontekście 20 proc. to nie jest nic nadzwyczaj wysokiego. Przy niższym poziomie żaden bank nie udzieliłby finansowania, uznając ryzyko za zbyt duże.

Konrad Płochocki

Działa w Polskim Związku Firm Deweloperskich od 2012 r. Wcześniej pracował w międzynarodowych kancelariach i instytucjach związanych z obrotem i finansowaniem rynku nieruchomości, w tym w CMS Cameron McKenna. Brał udział w działaniach legislacyjnych, m.in. w powstawaniu ustawy deweloperskiej. Ukończył prawo na Uniwersytecie Warszawskim.