Andrzej Lulka, radca prawny, Kancelaria Andrzej Lulka i Wspólnicy
Ten etap wykonywania umowy najmu nie jest wyczerpująco uregulowany w przepisach prawa – istotne będą zatem zasady wydania lokalu ustalone przez strony w samej umowie najmu.
Zgodnie z art. 662 § 1 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku. Przydatność lokalu do umówionego użytku oznacza stan, w którym lokal nadaje się dla celów najemcy. Powinniśmy zatem tym bardziej zwrócić uwagę na omawiane już poprzednio pojęcia: „umówiony użytek" lub „przeznaczenie lokalu". To, jak określimy te terminy w umowie najmu, będzie miało także wpływ na stan lokalu wymagany w chwili wydania go najemcy. Z drugiej strony zalecane jest opisanie wprost i wyczerpująco w umowie najmu stanu lokalu wymaganego w chwili wydania go najemcy.
Rozwiązania są różne. Można wydać lokal w stanie deweloperskim, w stanie całkowicie wykończonym, tj. po całości prac tzw. fit-out, lub w stanie pośrednim, to jest po tzw. pracach wynajmującego, jednak jeszcze przed dodatkowymi pracami najemcy. Bywa także, że formalnie lokal jest wydawany najemcy przed pracami w zakresie fit-out, jednak i tak prace te wykonuje wynajmujący, tyle że w charakterze wykonawcy lub usługodawcy działającego na zlecenie najemcy.
Dla pełnego obrazu należy wspomnieć o tzw. udostępnianiu lokalu dla celów prowadzenia prac wykończeniowych. W takich przypadkach strony wyraźnie podkreślają, że lokal pozostaje nadal w posiadaniu wynajmującego, tzn. nie został jeszcze wydany najemcy, oraz że nie rozpoczął się okres najmu, a jedynie dostawcy, wykonawcy, a w końcowym okresie także służby wewnętrzne najemcy, np. informatycy, uzyskują dostęp do lokalu w określonym zakresie. Nie dość precyzyjne odniesienie się w umowie do tej kwestii może prowadzić do tego, że de facto najem rozpocznie się wcześniej, niż w terminie zakładanym przez strony. Tego rodzaju prace przygotowawcze są bowiem także korzystaniem z lokalu.
