Rozporządzeniem z 13 marca 2020 r. minister zdrowia ogłosił na obszarze Polski stan zagrożenia epidemicznego. Oprócz ograniczeń w zakresie sposobu przemieszczania się czy też obrotu określonymi przedmiotami akt ograniczył także możliwość prowadzenia określonych działalności. Jedną z nich jest prowadzenie miejsc krótkotrwałego zakwaterowania, czyli krótkoterminowego najmu apartamentów. Od 14 marca 2020 r. do odwołania obowiązuje całkowity zakaz prowadzenia tego rodzaju działalności. Powyższe jednak nie oznacza, że osoby się tym trudniące zostały bez ochrony prawnej. Dla przykładu podmioty wydzierżawiające mieszkania w celu podnajmu krótkoterminowego mają możliwość domagania się obniżenia czynszu za okres, w którym nie mogą czerpać przychodu z przedmiotu umowy, a jednocześnie zobowiązani są do rozliczenia się z właścicielem nieruchomości czy uiszczenia opłat eksploatacyjnych.
Klucz tkwi w rozróżnieniu umowy najmu od umowy dzierżawy. Niezależnie od tego, jak jest zatytułowana, w zasadzie każda umowa, której celem jest dalszy podnajem, jest umową dzierżawy. Daje to dzierżawcom prawo do żądania od właściciela obniżenia czynszu, na podstawie opisanego niżej art. 700 k.c. W odmiennej sytuacji są najemcy, którzy mogą powołać się na nadzwyczajną zmianę stosunków wynikającą z ogólnej klauzuli rebus sic stantibus, która uregulowana została w art. 3571 k.c.
Jak zatem próbować ograniczyć swoje straty?
Sytuacja braku możliwości wykorzystywania przedmiotu dzierżawy zgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie z uwagi na niedającą się przewidzieć zmianę uwarunkowań prawnych nie wpływa automatycznie na zmianę treści umowy łączącej strony (jeżeli strony nie przewidziały w umowie odpowiedniej klauzuli). W tym zakresie przepisy prawa cywilnego dają prym zasadzie pacta sunt servanda, a ewentualne odstępstwa od tej zasady traktują jako wyjątek, dla którego musi istnieć konkretna podstawa. Taką podstawę może stanowić jednak ogólna klauzula rebus sic stantibus, jak i odnosząca się bezpośrednio do umów dzierżawy regulacja art. 700 k.c.
Klauzula rebus sic stantibus, uregulowana w art. 3571 k.c. przewiduje możliwość ingerencji sądu w zobowiązanie umowne (m.in. poprzez zmianę sposobu wykonania zobowiązania, zmianę wysokość świadczenia lub nawet rozwiązanie umowy) w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków (np. w związku z wprowadzonymi ograniczeniami prawnymi), gdyby spełnienie świadczenia było połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy. Na treść tej klauzuli mogą powoływać się obie strony, jeżeli umownie nie wyłączyły jej stosowania. Zaistnienie przesłanek zastosowania klauzuli rebus sic stantibus nie skutkuje jednak automatyczną zmianą treści umowy, a wymaga ingerencji sądu, wobec czego wymaga również odpowiedniego powództwa. Sąd nie jest związany jednak określonym w pozwie sposobem ingerencji w stosunek zobowiązaniowy, a o tym czy i jak wpłynąć na treść umowy zdecyduje samodzielnie. Wyjątkowość klauzuli rebus sic stantibus, jak również wielość przesłanek do jej ostatecznego zastosowania może powodować, że nie będzie stanowić skutecznego i chętnie wybieranego sposobu na ograniczenie strat.
