W I kwartale 2025 r. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła 686 mln euro (2,92 mld zł) – wynika z szacunków Avison Young, czyli o 64 proc. więcej niż rok wcześniej. Z tej kwoty w biurowcach inwestorzy ulokowali 176 mln euro, o 64 proc. więcej niż rok wcześniej. W całym 2024 r. wartość transakcji w segmencie biurowym wyniosła 1,6 mld euro.

Światowy rynek inwestycyjny odżywa po bardzo trudnym 2023 r., kiedy wysokie stopy procentowe, przekładające się na drogie finansowanie dłużne, spowodowały niechęć funduszy do lokowania w nieruchomościach. W 2024 r., dzięki pierwszym obniżkom stóp w eurozonie i Stanach Zjednoczonych, nastroje się poprawiły, a wartość transakcji odbiła. Także w Polsce – bo to euro jest u nas walutą rozliczeniową na rynku nieruchomości komercyjnych. I kwartał 2025 r. to kontynuacja pozytywnego trendu.

Jednak w przypadku rynku biurowego nie jest to jeszcze taka poprawa, na jaką liczyliby deweloperzy, których sytuacja zmusiła do dłuższego od spodziewanego trzymania ukończonych budynków w portfelach. Chociażby z notowanych na giełdzie firm mamy Cavatinę i Echo Investment z kilkoma gotowymi nieruchomościami.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Małe biura znikają szybko. Czynsze idą w górę, zyskują coworki

Na celowniku firm są nowoczesne biura...

Pro

To jeszcze nie to?

Szkopuł w tym, że i w poprzednim, i w tym roku w mniejszym lub większym stopniu starający się złowić okazję. To inwestorzy value-add – z większym apetytem na ryzyko, nastawieni na zarobek ze wzrostu wartości nieruchomości. Mniej liczna grupa to inwestorzy oportunistyczni, którzy szukają prawdziwych okazji, np. korzystając z problemów właścicieli budynków.

Tymczasem najbardziej pożądanym przez deweloperów rodzajem nabywców są fundusze core'owe, czyli nastawione na niskie ryzyko, kupujące najlepsze budynki w najlepszych lokalizacjach, bo interesuje ich zwrot z czynszów bardziej niż zarobienie na wzroście wartości budynku. Jak wskazują analitycy Avison Young, w I kwartale 2025 r. 60 proc. transakcji na polskim rynku biurowym miało charakter typu value-add lub oportunistyczny.

Transakcję core’ową zawarto tylko jedną – związana z ubezpieczeniową grupą Uniqa Real Estate kupiła od LaSalle IM warszawski budynek Wronia 31. To co prawda budynek z 2017 r., ale w samym sercu Woli, najgorętszej obecnie dzielnicy biurowej w Warszawie, wynajęty m.in. przez BNP Paribas Securities Services.

Analitycy Avison Young wskazują, że fundusze core’owe nie są mocno aktywne, ponieważ nadal unikają ryzyka związanego z zawirowaniami gospodarczymi i geopolitycznymi. Co więcej, nawet gracze ze strategią value-add i oportunistyczni są zachowawczy, długo wyszukują aktywów, ostrożnie podchodzą do transakcji.

Z kolei eksperci Cushmna & Wakefield oszacowali wartość inwestycji na rynku biurowym w Polsce na 164 mln euro.

„Podpisano łącznie jedenaście umów kupna/sprzedaży, należy jednak dodać, że dominowały małe transakcje, poniżej 10 mln euro. Chociaż początek roku nie był zbyt aktywny pod kątem finalizacji transakcji, to kolejne kwartały powinny przynieść znaczne przyspieszenie i znacząco wyższe wolumeny inwestycyjne” – czytamy w raporcie.

Analitycy podkreślili, że na koniec marca na różnych etapach negocjacji znajdowały się transakcje o łącznej wartości 350 mln euro. To powinno się przełożyć na znacznie lepsze wartości transakcji, które znajdziemy w raportach za II i III kwartał.

– Podejście banków do finansowania inwestycji na rynku biurowym możemy na razie określić jednym słowem – selektywne. W cenie są przede wszystkim stosunkowo młode aktywa zlokalizowane w Warszawie. Należy przy tym podkreślić, że około 52 proc. całkowitej powierzchni biurowej klasy A/B w Polsce stanowią nieruchomości wybudowane przed 2015 r. Dlatego w przypadku starszych biurowców dla banków kluczowy jest poziom energii pierwotnej i planowana ścieżka dekarbonizacyjna – skomentowała Mira Kantor-Pikus, dyrektorka doradztwa kapitałowego, dłużnego i alternatywnych inwestycji w Cushman & Wakefield. – Z kolei finansowanie budowy jest mocno uzależnione od stopnia przednajmu, marki dewelopera i jego doświadczenia na rynku, a także planowanej strategii wyjścia z inwestycji. Średni poziom finansowania dla istniejących budynków biurowych typu prime wynosi 50 proc. wartości rynkowej – dodaje.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Energetyczni flipperzy i stateczny kapitał wkraczają na rynek mieszkaniowy

9 mld euro zainwestowano w zeszłym roku w Niemczech w mieszkania na wynajem. Wartość transakcji m...

Popyt w górę

Jeśli biurowiec ma być dobrym produktem inwestycyjnym, musi mieć najemców. Chociażby w mediach społecznościowych co jakiś czas można się natknąć na gorące dyskusje, czy rynek biurowy już się skończył i deweloperzy będą mieć coraz trudniej.

Spójrzmy na najnowsze dane.

Według Cushman & Wakefield w I kwartale br. aktywność najemców wzrosła zarówno w Warszawie – o 16 proc. rok do roku, jak i miastach regionalnych – o 27 proc. W stolicy firmy podpisały umowy najmu ponad 160 tys. mkw. Wzrost zainteresowania powierzchniami biurowymi w Warszawie wynika z szybkiego rozwoju sektora SSC/BPO (usługi wspólne, outsourcing – red.), a sektorami z potencjałem wzrostu pozostają firmy z IT, bankowości oraz farmaceutyczne.

W miastach regionalnych wynajęto łącznie 177 tys. mkw. biur. Za popyt w największym stopniu niezmiennie odpowiadały firmy z branży IT, ale też z sektora usługowego i produkcyjnego.