fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Wynajem

Fundusze hurtowo kupują mieszkania

Adobe Stock
Pandemia przyspiesza wchodzenie do Polski kolejnych zagranicznych inwestorów chcących zarabiać na długoterminowym wynajmowaniu mieszkań.

Na 150 mln zł szacowana jest wartość kontraktu giełdowego Dekpolu na wybudowanie dla zagranicznego funduszu całego bloku we Wrocławiu z mieszkaniami na wynajem (projekt ma liczyć 18 tys. mkw., a więc około 300 mieszkań). W styczniu o sprzedaży funduszowi 650 lokali za 381 mln zł informował Marvipol.

Czytaj także: Koniec z castingami na najemców. Czynsze będą bardziej stabilne

Dotychczas deweloperzy w Polsce bazowali na klientach indywidualnych, dziś coraz chętniej zawierają transakcje z funduszami. Według JLL w 2020 r. wartość inwestycji w PRS (private rented sector, czyli najem instytucjonalny mieszkań) wyniosła 190 mln euro (850 mln zł).

Warto przyswoić skrót PRS, bo będzie się pojawiać w obiegu informacyjnym coraz częściej. Rozwój rynku najmu instytucjonalnego mieszkań nabiera w Polsce tempa, a dużo mamy do nadgonienia.

Bezpieczna przystań

Według szacunków ThinkCo dziś rynek PRS w Polsce to 5,5 tys. lokali, w 2023 r. ma być ich blisko 23 tys., a według zapowiedzi inwestorów w 2025 – już co najmniej 66 tys. O potencjalnej skali PRS niech świadczy to, że tylko jeden fundusz TAG Immobilien, który rok temu przejął wrocławskiego dewelopera Vantage jako platformę ekspansji w Polsce, zarządza w Niemczech 85 tys. lokali.

Zagraniczni inwestorzy od dawna przyglądają się Polsce, pandemia może się tylko przysłużyć ekspansji, bo kapitał poszukuje bezpiecznych przystani. – Rynek mieszkaniowy, obok magazynowego, okazuje się najodporniejszy na obecne zawirowania – zaznacza Kamil Kowa, członek zarządu firmy doradczej Savills. – W wielu europejskich krajach, jak Szwecja, Holandia czy Dania, w 2020 r. był to wręcz najpopularniejszy cel inwestycyjny na rynku nieruchomości. W Polsce głównym ograniczeniem jest brak istniejących, wynajętych portfeli mieszkań, co sprawia, że inwestorzy albo zamawiają takie projekty u deweloperów, albo wręcz kupują spółki deweloperskie – dodaje Kowa.

Ekspert podkreśla, że równolegle, mimo ograniczeń wywołanych przez pandemię, portfele rozwijają właściciele prywatnych akademików. – W porównaniu z Europą Zachodnia podaż nowoczesnych projektów jest niska, a fundamenty zdrowe, więc jestem przekonany, że zarówno ten rok, jak i kolejne przyniosą nam jeszcze wiele interesujących transakcji na obu rynkach – mówi Kowa.

Jak szacuje Savills, w 2020 r. inwestorzy ulokowali w PRS w Europie 46 mld euro (210 mld zł), o 6 proc. więcej niż rok wcześniej, ustanawiając nowy rekord. Tradycyjnie najwięcej transakcji (40 proc.) zawarto w Niemczech, za którymi znalazły się: Holandia (15 proc.), Szwecja (12 proc.), Dania (9 proc.), Wielka Brytania i Hiszpania (po 6 proc.). Analitycy Savills podkreślili, że rynek PRS w dobie pandemii przyciągnął część kapitału, która normalnie ulokowana byłaby w „klasyczne" nieruchomości, jak biurowce czy centra handlowe. Dziś czynsze z tych dwóch źródeł są mniej pewne, stąd większe zainteresowanie mieszkaniówką. Polska „ziemia obiecana" to z jednej strony konieczność budowania portfela od zera, ale z drugiej atrakcyjniejszy zwrot – stopa kapitalizacji (stosunek rocznego dochodu z nieruchomości do jej wartości) to dla Warszawy 5 proc., podczas gdy na większości dojrzałych rynków 3–3,5 proc.

Rynek klienta

Pandemia zachwiała rynkiem najmu w Polsce, zniszczyła krótkoterminowy najem turystyczny, studenci uczą się zdalnie. Kto może, ucieka więc w najem długoterminowy. Deweloperzy oddają do użytkowania lokale sprzedane w czasie szczytu hossy, w tym osobom, które chciały dorobić sobie na najmie. Efekt? Mocny spadek czynszów i dłuższy czas poszukiwania najemcy.

Czy PRS jest impregnowany na bieżące kłopoty? Największa dziś u nas prywatna platforma Resi4Rent, tworzona przez giełdowego dewelopera Echo Investment z zagranicznymi funduszami, ma 1,8 tys. lokali. 600 trafiło na rynek w bieżącym roku – zauważalne jest to, że w tych najnowszych dwóch warszawskich projektach minimalny okres najmu obniżono z roku do trzech miesięcy.

Opinia dla „rz"

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich

W 2020 r. inwestorzy weszli na rynek PRS na skalę większą niż kiedykolwiek, co wynika z wybierania bezpiecznych strategii inwestowania w sytuacji niepewnych warunków rynkowych. Polski rynek dojrzewa i ewoluuje w kierunku zachodnioeuropejskiego. Nie mamy wątpliwości, że w 2021 r. rynek najmu instytucjonalnego będzie się prężnie rozwijał. Zorganizowaliśmy kilka szkoleń na temat PRS, wielu naszych członków prowadzi teraz negocjacje w sprawie sprzedaży całych budynków. Nie zmieni to jednak faktu, że w Polsce istnieje ogromne zapotrzebowanie na mieszkania – deficyt to 2 mln lokali.

Jak poinformowała nas spółka, w dwóch wrocławskich inwestycjach wynajęte są wszystkie lokale, obłożenie w Łodzi to ponad 95 proc. – to projekty oddawane jesienią 2019 r. i wiosną 2020 r. W oddanych we wrześniu ub.r. Browarach Warszawskich wynajętych jest 70 proc. z 450 lokali. Strategia Resi4Rent zakłada stworzenie do 2025 r. w sześciu aglomeracjach sieci liczącej 10 tys. lokali.

Państwo na odsiecz

W czasach pandemii prywatnym właścicielom trudniej znaleźć najemców, resort rozwoju chce wesprzeć tę grupę, jednocześnie stymulując nową politykę po nieudanym programie Mieszkanie+.

Rząd przyjął w tym tygodniu projekt ustawy powołującej społeczne agencje najmu (w skrócie: SAN-y). Będą one dzierżawić mieszkania od prywatnych właścicieli, którzy mają kłopot z pozyskaniem najemców w związku z wywołanym skutkami pandemii spadkiem popytu. Co prawda wpływy z dzierżawy będą niższe od stawek rynkowych, ale właściciel mieszkania zyska perspektywę długoterminowego wynajmu, będzie też mógł liczyć na zwolnienia podatkowe. Tak wydzierżawione mieszkania SAN-y mają wynajmować osobom, których nie stać na płacenie rynkowych stawek czynszów.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA